涨租不易 寿险投资不动产增值有限

「商办需求量可能略低于供给量」,寿险业高层表示,台北市A级办公大楼仍是有一定的需求量,要租出去没问题,但要涨租金却不容易,大家都在抢对方的客户,一涨租金,客户就跑,因此寿险业投资的不动产这二年没有太大的增值。

国泰人寿、富邦人寿、南山人寿及中国人寿的投资性不动产都已採市价开帐及续后列帐,每年6月及12月都要进行不动产重新鑑价,若有增值利益,即可认进当期损益,四家公司到今年6月底投资性不动产帐列金额即有7,770亿元,其中2,000多亿元是过去长期累积的增值,并在2013及2014年认列,这二年几乎没有再认列大额增值利益。

新光人寿则是只有部分不动产开帐用市价,剩下大部分仍用成本,新寿表示,主要是评估不动产价格仍不稳定,如今年初鑑价,部分地区大楼价格即有下降,整体减少约20亿元,若用市价恐影响获利。

寿险业到6月底投资性不动产金额共1兆1,077亿元,前六大寿险公司就占85%以上,不动产续后未运用市价法的公司,即还没有认进损益表的不动产未实现利益,最高是远雄人寿,投资金额约376亿元,但未实现利益则近459亿元;其次是新光人寿,投资1,142亿元,有近404亿元未实现增值利益;第三名是宏泰人寿有319亿元未实现利益,投资本金则是417亿元。

其他大型寿险因已全採市价,担心不动产价格下跌,会影响损益,多不敢估太高,目前有市场比较法及租金还原法,市场比较法即运用附近成交价格推估。为避免损益波动太大,大部分比率会运用租金还原法或与比较法两者综合考量,即租金收入愈高,大楼价值就愈高,再一定比率参考附近交易价调整。

(工商时报)


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