中國瞭望-陸房市變化軸心 轉向三四線城市

劉佩真

從2016年9月底打房新政實施以來,大陸至少55個城市發布160項限購、限貸、限價和限售等房地產調控政策,爾後2017年3月中旬北京發布的房市調控新政,又再掀起了新一輪樓市調控緊縮潮,調控目標更轉向二三線城市,2017年5月上海調控政策更祭出新措施,要求新建案賣房需公證搖號,隨後其他城市亦有逐步跟進的態勢,顯然大陸房市已進入限購、限貸、限售、限價、限商住的五限時代。

而上述政策的演進皆顯示大陸官方近來調控房市不斷加碼,各項措施祭出頻率更是史上未見,而在調控內容深化、調控城市蔓延、調控措施創新(如限售措施切斷流動性、定向加息增加購房成本),以及信貸效果逐步顯現下,2017年下半年大陸房市銷售將處於調整期,預計商品房銷售額及銷售面積年增率將呈現逐月下滑的態勢,然而各城市兩極化局面趨於顯著,甚至三四線城市近期表現將是市場關注的焦點。

對房價已處於高檔的一線城市而言,有鑑於房市調控力道陸續進入史上最嚴厲的階段,此將使得買方對於房價的追漲意願逐步降低,市場可望回歸理性而進入觀望期,房價將會出現小幅鬆動情況,但在背後大量的剛性需求力撐下,房價下探空間有限;而在二線城市部分,受到調控政策推出時間較晚且力道未如一線熱點城市嚴厲的影響,其房價鬆動調降的時間則略微略後一線城市。

反觀三四線城市,在人口雙向流動(一線城市開始有溢出效應)、政府實施定向刺激消化庫存政策、三四線城市信貸利率仍有折扣,加上國務院常務會議制定未來3年1500萬套棚改計畫,打破原先市場對於後續棚改推進較弱的預期等利多支撐下,2017年全年三四線城市房價相較於2016年將持續出現落後補漲的局面;惟隨著三四線城市去庫存速度持續加快,行政調控逐步擴大到房價上漲壓力加大的熱點三線城市,加上三四線城市庫存雖較大,但經歷持續銷量高成長,優質可售庫存或已大幅下降,因而2017年三四線城市房價增幅恐出現前高後低的局面。

(作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真)

(旺報)


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