漲租不易 壽險投資不動產增值有限

「商辦需求量可能略低於供給量」,壽險業高層表示,台北市A級辦公大樓仍是有一定的需求量,要租出去沒問題,但要漲租金卻不容易,大家都在搶對方的客戶,一漲租金,客戶就跑,因此壽險業投資的不動產這二年沒有太大的增值。

國泰人壽、富邦人壽、南山人壽及中國人壽的投資性不動產都已採市價開帳及續後列帳,每年6月及12月都要進行不動產重新鑑價,若有增值利益,即可認進當期損益,四家公司到今年6月底投資性不動產帳列金額即有7,770億元,其中2,000多億元是過去長期累積的增值,並在2013及2014年認列,這二年幾乎沒有再認列大額增值利益。

新光人壽則是只有部分不動產開帳用市價,剩下大部分仍用成本,新壽表示,主要是評估不動產價格仍不穩定,如今年初鑑價,部分地區大樓價格即有下降,整體減少約20億元,若用市價恐影響獲利。

壽險業到6月底投資性不動產金額共1兆1,077億元,前六大壽險公司就占85%以上,不動產續後未運用市價法的公司,即還沒有認進損益表的不動產未實現利益,最高是遠雄人壽,投資金額約376億元,但未實現利益則近459億元;其次是新光人壽,投資1,142億元,有近404億元未實現增值利益;第三名是宏泰人壽有319億元未實現利益,投資本金則是417億元。

其他大型壽險因已全採市價,擔心不動產價格下跌,會影響損益,多不敢估太高,目前有市場比較法及租金還原法,市場比較法即運用附近成交價格推估。為避免損益波動太大,大部分比率會運用租金還原法或與比較法兩者綜合考量,即租金收入愈高,大樓價值就愈高,再一定比率參考附近交易價調整。

(工商時報)


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