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  • 實價登錄申報不實會罰!38個欄位慎選 避免影響交易價格

    實價登錄申報不實會罰!38個欄位慎選 避免影響交易價格

    \n實價登錄申報書備註欄裡有38個要謹慎勾選,會影響交易價格相關因素之外,還有特殊交易情況條件中「急買急賣」、「受民情風俗因素影響」、「瑕疵物件」等,如果不小心填寫錯誤,可能面臨裁罰風險。 \n熟悉不動產買賣爭議案件的劉韋德律師表示,希望主管機關對於實價登錄的「申報不實」的定義,能予以適度調整或補充說明,免得民眾要額外多花一筆代辦費,跟現行差異不大,良法美意變成一場空。 \n劉韋德律師表示,政府實施不動產實價登錄制度自上路以來,對房市透明確有相當幫助,而政府於108年7月修正「平均地權條例」第47條,將申報義務責任由過去的地政士及不動產經紀業回歸到買賣雙方,申報時間也改為買賣移轉登記時一併申報。 \n相較過去,行情在揭露的時效上迅速許多,值得肯定,整個實價登錄新制也已經在今年7月1日正式上路。 \n此次實價登錄新制主要有3大重點,包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。 \n而實價登錄新制雖好,但民眾究竟要注意哪些地方呢? \n劉韋德律師指出,實價登錄3大修正重點中,對民眾而言,應該以申報義務人主體改變這個部分,可能是最需要去適應改變的。 \n因過去實務上,買賣雙方簽約之後,相關產權移轉設定塗銷到最後申報實登等流程,通常都是全部交給代書處裡,但以後可不是這樣,買賣雙方不但要約好時間一起前往地政事務所辦理,更要事先對不動產成交案件實際資訊申報書的內容共同討論填寫並簽名,這點對於民眾就會很困擾。 \n雖然新制已同步修正簡化申報書格式及應申報的價格資訊,但部分欄位內容對於沒有經常從事房地產買賣的民眾,可能還是不易理解,如果不慎填寫錯誤,就可能面臨裁罰風險。 \n劉韋德律師指出,要特別注意的地方集中在申報書第11點的備註欄,這裡面都是會影響交易價格的相關因素,裏面共有13個欄位,13個欄位之中又包含38個要勾選確認的欄位,其中部分欄位屬於客觀事實還比較容易確認,但有些是主觀因素,甚至是一種抽象概念,都會讓民眾不易理解。 \n舉例來說,申報書第11點第⑤欄所謂的特殊交易情況條件中的「急買急賣」、第⑤欄的「受民情風俗因素影響」、「瑕疵物件」,要如何定義? \n因為民情風俗是一種很主觀的概念,瑕疵物件也沒有定義。過去這些都不是依法令規定的必要記載事項,所以就算沒寫也沒關係,即使地政機關要求說明,但因為地政士都具相當經驗,所以申報上比較不會有問題。 \n但現在這些欄位都列入實價登錄新制必載事項之一,將來民眾在填寫上恐怕會有相當疑惑和困擾。 \n劉韋德律師進一步指出,雖然依據修正後的平均地權條例第81-2條的第3項規定,違反申報登錄價格以外之資訊不實者,主管機關會先給予限期改正機會。 \n但由於怎樣算「申報不實」,最後的解釋權還是在主管機關手上,如果民眾對於新制申報書充滿疑問,將來多數案件勢必又會委任地政士代辦,這樣一來,又跟現行差異不大,只是民眾變成要額外多花一筆代辦費而已,因此建議主管機關能予以適度調整或補充說明,不要讓良法美意變成一場空。 \n劉韋德律師小檔案 \n台大法律系畢業,86年律師高考及格,擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件。2019年起自費百萬創設遺囑、離婚協議書等免費App提供民眾下載使用,現任職某上市公司資深法務主管。 \n遺囑產生器APP這裡載:蘋果手機/安卓手機 \n更多 CTWANT 報導 \n \n

  • 父母問「預立遺囑」變多 律師劉韋德:明明是親筆寫的,也可能無效

    父母問「預立遺囑」變多 律師劉韋德:明明是親筆寫的,也可能無效

    \n劉韋德律師1年多前自費百萬餘元研發免費供民眾下載的「777遺囑產生器APP」和「離婚協議書APP」,防疫期間收到相關詢問案件有增加之勢,劉韋德以類似案例解釋預立遺囑注意事項,民眾也可以透過APP寫信諮詢。 \n【案例事實】 \n林老先生2個多月前過世了,他生前因擔心子女會因遺產失和,所以他早已寫好了自己的遺囑。 \n他在遺囑內仔細交代遺產分配,並叮囑子女要和睦相處,等確認內容沒問題後,他就在遺囑的末尾載明日期,然後在下方寫上「父親親書」,然後用信封彌封後放在保險箱中。 \n臨終前,他將自己有留下遺囑的事情告訴了幾個子女,叮囑子女在他過世後,一切遺產都要按照遺囑指示辦理。 \n林老先生過世後,他的子女就一起把爸爸的遺囑拿出來,遺囑中交代將將價值七千萬的店面分給老大,五千萬的股票分給老二,至於現金三千萬則分給老三。 \n由於三個子女分到的遺產價值不同,這下老三不高興了,他認為老爸這樣分配不公平,他不能接受,他認為這份遺囑最後只寫「父親親書」,並沒有父親的姓名,因此他認為遺囑應該無效。 \n但老大和老二則認為,遺囑確實是父親所親寫,而父親的姓名做子女的都知道,因此就算沒有寫上父親的姓名,也不影響遺囑效力,而且老先生是用父親的身分對子女做交代,所以最後用「父親親書」也是合情合理,因此老大老二認為遺囑有效,雙方堅持不下。 \n \n【法律問題】 \n林老先生的遺囑有效嗎? \n【法律解析】 \n遺囑對於繼承人間的權利義務很重要,因此法律上對遺囑的方法有很嚴格的規定,稱為「遺囑要式性」。 \n本案中,林老先生是採用五種遺囑方式中的第一種,就是自書遺囑。 \n自書遺囑是一種最簡單的遺囑方式,它的優點是簡單方便,只要紙筆就可完成,不必任何費用,而且不必有見證人,這是自書遺囑的優點。 \n但遺囑內容做成後,立遺囑人一定要記得在遺囑上親自簽名,簽名用中文英文或其他文字都可以,若沒有親筆簽上姓名,都會因為不符合遺囑要式規定而無效。 \n本案中,林老先生是以父親對子女的身分來寫,所以最後就只寫上「父親親書」幾個字,雖然子女都知道這是父親親筆寫的,但因違反遺囑要式性的規定,因此法律上,該份遺囑確屬無效。 \n \n劉韋德律師小檔案 \n台大法律系畢業,86年律師高考及格,擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件,現任職某上市公司資深法務主管。 \n劉律師免費法律諮詢信箱  [email protected](限不動產糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件) \n劉律師自費研發遺囑產生器APP和離婚協議書APP,可免費幫助有需要的人下載製作完成 \n遺囑產生器APP這裡載:蘋果手機/安卓手機離婚協議書APP這裡載:蘋果手機/安卓手機 \n \n更多 CTWANT 報導 \n \n

  • 購屋速健檢 瑕疵求償逾時GG了

    購屋速健檢 瑕疵求償逾時GG了

     房屋交易糾紛中,關於屋況瑕疵糾紛的比例一直居高不下,其實依據現行法規,只要屋況瑕疵是在交屋以前就存在的,不論有沒有被發現,屋主都必須負責。不過許多瑕疵爭議中,買方卻不能順利求償,關鍵就在於沒有馬上詳細檢查屋況。 \n 法律上,屋主對於房屋的責任稱為「瑕疵擔保責任」,這種擔保責任相當嚴格,時間最長高達五年,不論屋主是否知道有瑕疵,或是屋主對於瑕疵發生的原因有沒有責任,屋主都必須負責。比如說,買方交屋之後發現房子是海砂屋,屋主不能說原先不知道是海砂屋,或推說是建商責任等理由去主張免責。 \n 賣方雖要負起瑕疵擔保責任,但是在實務上,很多買方在屋況瑕疵爭議中,並不能順利求償,通常都因一個關鍵,即是買方常在交屋後,並未立即詳細的把房屋檢查一遍,等拖了一段時間以後才發現屋況,在法律上可能就會「失權」。 \n 《民法》第356條規定,買方對於房屋有無瑕疵,有「盡速檢查通知義務」,否則時間拖久了,對於瑕疵是否該由賣方負責,就難以認定。買方一旦違反「盡速檢查通知義務」,在法律上就「視為承認其所受領之物」,也就是視同買方對於屋況沒有爭執,日後就不能再要求行使瑕疵擔保的權利。 \n 而「盡速檢查通知義務」從何時開始計算呢?《民法》規定的用語是「從速檢查其所受領之物」,在房地產交易上,就是以「點交」作為起算點。對於「盡速檢查」,法律並無明文規定,但因不動產的檢查較為繁瑣,所以交屋後一個月內,應該都可視為已盡從速檢查義務。 \n 若是屬於不能用一般目視方法就發現的瑕疵,例如凶宅、海砂屋、輻射屋等等,日後發現時,還是要立即通知賣方,如果有怠於為通知者,法律上一樣也視為承認其所受領之物,不能夠再向屋主求償。

  • 【偏心與公平2】預立遺囑是「勒索孝道」?  劉韋德:只能看緣分

    【偏心與公平2】預立遺囑是「勒索孝道」? 劉韋德:只能看緣分

    國內首創《777遺囑產生器》APP的劉韋德律師分析,多數人有「4不」原因而未預立遺囑,就是覺得不急、不想,更多是不會寫遺囑以及不知如何寫出公平或是讓子女都能接受的遺囑。而每年全國調解會常處理的案件,家族分產案就是一大宗。 \n \n就連豪門也不例外。長榮集團總裁張榮發預立遺囑,將財產獨留么子,觸發大房子女爭取法律「特留分」爭議,台塑創辦人王永慶企業經營之神未設立遺囑,即引爆四房家族成員爭產打官司風暴。 \n \n曾有位父親生前找他幫忙立好遺囑,幾年後這位父親過世,孩子們為了財產怎麼分配有歧見,知道父親有預立遺囑後就通知他來宣布遺囑。「當大家聽完那瞬間,是一陣很長時間的沉默。這份預立遺囑真的很有power,也是實現父親意旨的最大意義。」 \n \n劉韋德說,寫遺囑分配財產不像數學題,可以算得清楚,而且華人都是有傳屋留地給子孫的使命感,如果沒有生前先想好分配的方式,從很多例子就可以看到子孫共同共有這些房地產,沒有賣也沒有好好管理,最後只能擺爛成廢墟,反而未能實現父母生前財富傳承心願。 \n \n而真實生活中,確實有許多父母預立好遺囑後會請律師通知給每個小孩,讓他們知道父母心有所屬,甚至明白說「可視情況,更改遺囑」,其實就是希望小孩能常來看他們別無所求。 \n \n劉韋德強調「沒有辦法做到百分之百的公平」,除非把房屋、土地等不動產都變賣為現金,一律平分給每位繼承人,才有機會做到公平。但這多不符合國人傳承房地產觀念,很少人會用這個方式。 \n \n現在劉韋德逢人就說,父母「給」不是義務,小孩盡孝則是本分,勿將「預立遺囑」視為「勒索孝道」,因為子女孝順父母的真心或假意,與遺產分多分少,沒有必要關連,只能算是一種緣份。他理想中最為欣賞的遺囑,就是部分留給子女,其餘部分捐贈慈善社福機構,「取之社會,用於社會」。 \n \n \n更多精采內容,詳見最新出刊270期《周刊王》和2156期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,2019/06/12全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架,粉絲切勿錯過。 \n \n \n \n

  • 【偏心與公平1】爭產非豪門權利 國內首創遺囑APP可免費下載

    【偏心與公平1】爭產非豪門權利 國內首創遺囑APP可免費下載

    手心手背都是父母心上一塊肉,怎麼分都是一門超難抉擇題,偏心與公平本就是二條背道而馳平行線。在上市公司當法務主管的劉韋德律師砸100萬找團隊開發台灣首款《777遺囑產生器》APP,並申請到專利,上市兩個月來,免費供人使用,想要幫大家找出那個平衡點。 \n \n48歲的劉韋德幫人寫了很多年遺囑,可以體會身為人子「難以啟齒」窘困。 \n7年前,劉韋德父親排血尿檢查出罹患膀胱癌,本以為可以控制病情治癒,沒想到不到5個月就轉移到肝臟,病情惡化。 \n \n「那個晚上我們在馬偕醫院陪伴著父親,他好好的睡得很熟,我就先回家洗個澡,卻接到媽媽來電說爸走了,還有好多話都沒有說……。」劉韋德哽咽地道出往事。 \n \n當父親患癌後,他曾想建議父親寫遺囑,但又怕被父母「誤會」不孝,遭親友唾棄。「如果我們能把預立遺囑當作是一種權利與義務,有自覺地、自發性先寫下執行身後方式,雖非完美但也是一種解決方式。」劉韋德決定從自己做起,不要讓女兒們為爸媽財產怎麼分傷腦筋。 \n \n他自掏腰包一百萬,花一年多時間與工程師共同編寫。當時,香港影視大亨邵逸夫預立遺囑,順利傳承777億遺產無紛爭,就以此命名為《777遺囑產生器》App。 \n \n今年4月初《777遺囑產生器》APP上市以來,下載近萬人次。有網友說用了遺囑APP,就可以省下找律師的費用,劉韋德也說身旁周遭親友幾乎都會問他「為何開放免費下載?如何回收成本?怎麼獲利?」他也只能抿著嘴笑說「沒想太多耶,當個利他主義者也很好呀」。 \n \n而署名克萊1313網友則是回饋留言說「頁面設計簡單易懂易操作」,另有一名MengHsia Wu說「自己雖然已經寫好了遺囑,還是要不時更新。試用了這款APP覺得內容比之前考量的都還詳細」。而且還有網友發電郵給劉韋德詢問如何處理分產官司,顯見爭產故事也是在許多家庭中上演著,非豪門權利。 \n \n \n更多精采內容,詳見最新出刊270期《周刊王》和2156期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,2019/06/12全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架,粉絲切勿錯過。 \n \n \n \n \n

  • 【偏心與公平3】5種預立遺囑比較 公證費500元起可增法律效力

    【偏心與公平3】5種預立遺囑比較 公證費500元起可增法律效力

    自砸百萬首創《777遺囑產生器》APP的劉韋德律師,台大法律系畢業,86年取得律師考試及格,曾開過法律事務所,現為一家上市公司資深法務主管,擅長不動產法令及遺產案件等。 \n \n劉韋德說,目前《民法》對於財產繼承相關法律,有應繼分、特留分的規定。有些父母請律師或是公證人幫忙撰寫與認證的遺囑中,會想把全部財產都留給其中的一個繼承人,就會觸犯到特留分的問題,若是用《777遺囑產生器》APP練習撰寫遺囑過程中,系統也會提示法律規定,提醒民眾注意特留分事項。 \n \n民眾在撰寫遺囑的重點主要是在「遺產分配」,例如建物、土地、證券、債券、基金、債權等。分配方式有三種: \n \n一、依法定應繼分。 \n二、指定應繼分比例,由使用者指定每位繼承人可以繼承財產的比例。 \n三、指定單獨繼承分割,由使用者指定特定財產由哪一位繼承人單獨繼承。 \n \n目前《民法》規定預立遺囑有自書遺囑、口授遺囑、代筆遺囑、密封遺囑與公證遺囑共5種方式。其中,自書遺囑是較易預立的一種方式,無須有見證人,但也常因為筆跡差異、遺囑內容觸犯法律問題等,而常引起分產紛爭,現在也愈來愈多民眾會再請公證人認證,增加法律效力。 \n \n依公證費用標準表,認證費用500元起。請公證人做中文公證書1,000元起。收費金額會視遺產標的金額、價額分級距加以調收,而認證後的遺囑也會留一份存檔於公證單位。 \n \n以下就5種預立遺囑方式,說明民眾常使用的時間點及是否需要有見證人、公證人以符合法律規定的要件,並以★代表稍難程度,★★★為最難程度,提醒民眾注意相關細節。在見證人部分,要留意「未成年人、繼承人及其配偶或其直系血親」,都不能夠擔任見證人。 \n \n \n777遺囑產生器三步驟 10分鐘搞定 \n \n第一步:輸入基本資料 \n選定遺囑內容,量身訂做。遺屬單元分13項:一生感言、喪葬安排、愛的叮嚀、財產分配、公益捐贈、器官捐贈、指定執行人、信託、禁止分割、剝奪繼承權、認領非婚生子女、指定保險受益人與其他等。 \n \n第二步:編輯區 \n依系統指示輸入操作,遺產分配可依「應繼分、特留分」試算。 \n \n第三步:遺囑實作 \n預覽遺囑全文,可重複修正,儲存在手機或上雲端輸出列印,照印出來的練習版本,謄寫製作實體遺囑,簽名及日期,可找見證人為證,無須付費,也可付費找公證人認證,增加法律效力。 \n \n \n更多精采內容,詳見最新出刊270期《周刊王》和2156期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,2019/06/12全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架,粉絲切勿錯過。 \n \n \n \n

  • 凶宅人人怕 避買有撇步

    凶宅人人怕 避買有撇步

     一般民眾購屋時,通常都會把精神和注意力放在價格和地點,雖然這兩者非常重要,但是對於房價殺傷力最大的,其實是非自然身故,也就是一般俗稱的凶宅。 但到底什麼是凶宅呢?凶宅定義長期以來一直莫衷一是,這其中牽涉到對死因的認知差異,以及發生地點和死亡地點經常不在同一空間所造成,因此常造成實務上房子是否為凶宅,買賣雙方常常吵翻天都沒有結論。 \n 目前在法律上,並沒有明確條文定義什麼是凶宅,內政部在2008年曾經以一個函釋定義凶宅為「賣方產權持有期間,於其建築改良物專有部分(包括主建物及其附隨建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭),但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處行為(即未陳屍於專有部分)。 \n 這個解釋做出來後,並沒有化解民眾對凶宅認知的歧異,反而更增加了困擾,例如函示中將凶宅限縮在「賣方產權持有期間」,這點顯然和一般民眾認知有很大差距,因為一般人都不會認為凶宅會隨著產權移轉而變成非凶宅。 \n 至於要如何避免買到凶宅呢?一般人常認為可去詢問管區警察,但其實這是問不出來的,因為除非是短期內的刑案,否則地區警察本身並沒有完整的紀錄供民眾查詢,且警政署也曾經發函通令各警局不得告知民眾相關凶宅資料,所以循這個途徑也是很困難的。 \n 因此,最好的方法還是自己去向當地久住的鄰居或攤商詢問,只要態度誠懇,有時候還是會得到很多有用的資料。 \n 若是沒有時間,就只能仰賴有制度的專業房仲公司把關,通常有規模制度的房仲,都會要求每個業務員接案時,必須先向鄰里查詢,公司也會有特殊屋況資料庫做第二道把關,若這樣還是買到凶宅,大型房仲公司還會提供最高原價購入的凶宅保障服務,對購屋的民眾來說,這是比較令人安心的服務。(筆者為信義房屋資深法務主管)

  • 最佳客服中心獎-信義房屋 首創24小時客服

     工商時報「2014臺灣服務業大評鑑」,昨(17)日舉行頒獎典禮,信義房屋創房仲業之先,推出24小時線上客服系統,上線提問即時回應,各式提問皆能清楚回答,充分扮演企業與顧客強化服務關係之橋樑,讓信義房屋在「2014臺灣服務大評鑑」33個行業中,勇奪「最佳客服中心」大獎。 \n 信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示,「客服中心就是信義客戶的消基會」,早在民國78年就已成立的信義房屋0800客服中心,必須站在客戶的立場,用心聆聽並積極處理客戶所有的疑難雜症。 \n 因此,為達到客服中心的服務水準、效率及品質,委託3家公正調查單位,交叉監測客服人員的接聽量以及話後文書處理時間;此外,也會以神秘客方式進線,測試人員反應與服務熱忱。 \n 劉韋德指出,房仲業態較特殊,買賣金額通常數百萬甚至數千萬,因此,信義房屋客服強調「深層服務」,要求每位客服新人,都需到門市學習全部的房仲交易及服務流程,再來要接受電話禮儀、客戶申訴、基本法律知識以及進階法律課程的考試。

  • 台贈巴拉圭電腦豎琴啟用

     中華民國駐巴拉圭大使劉德立夫婦由巴拉圭外交部前政務次長李瓦斯夫婦陪同,22日(當地時間)參加台灣捐贈圭拉(Guaira)省伊圖爾韋市電腦設備與豎琴啟用典禮。 \n 伊圖爾韋(Iturbe)市長卡布拉爾(Dario CabralBlanco)夫婦、市議員及教育推廣教師及青少年學生等,出席啟用儀式。 \n 劉德立致詞說,藉由李瓦斯(Antonio Rivas)引介,欣慰能為伊圖爾韋市社區文化中心略盡棉薄,親見李瓦斯的夫人割愛而捐贈的豎琴,由年輕學子彈奏精采優美的琴韻,深感此行極具意義。 \n 卡布拉爾則感謝劉德立與來自台灣的捐贈,有助伊圖爾韋市強化資訊新知,擴展科技視野伊圖爾韋市,並陪同劉德立等參觀當地城市景觀與建設。1021224 \n

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