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以下是含有反向抵押貸款的搜尋結果,共04

  • 專家傳真-「以房養老」制度設計 過於簡單保守

     報載內政部準備在11月中旬,開始試辦討論已久的「以房養老」制度,也稱為「反向抵押貸款」,或「逆向房貸」(reverse mortgage)。試辦的方案內容是,適用對象為65歲以上,無繼承人,將其名下500萬元以上的不動產抵押給銀行。試辦地區以五都為主;試辦規模為100人,每月給付為1萬5,000元,實施年限最高為30年(得變更或延長),試辦財源為公益彩券盈餘的3,300萬元,試辦銀行為土地銀行。 \n 消息登出後,多數獨居老人認為「房子要交給政府或銀行估價」,即使每月可以領1萬5,000元也不願意參加,因為沒房子沒保障。或者,認為1個月1萬5,000元在城市根本不夠用。但對於此政策,有些市府擬找幾個人試辦云云。 \n 我們支持「以房養老」制度,因為第一件反向抵押貸款早在1961年已在美國實行,迄今已經在美、英、澳等很多國家施行,台灣沒有不可以實施的理由。何況,我國已經進入高齡化社會,而據學者郝充仁研究,國人自有住宅率高達88%以上。同時,我們認為新制度尚未被國人普遍認識與接受,因此找幾個人先試辦也未嘗不可。 \n 但是我們認為這樣的設計或制度,似乎過於保護官方,過於保守與簡單,不能符合實際需要,而且縱使成功,將來是否能大規模施行,恐怕也有問題。 \n 有年紀的老人,如果手上有一大堆錢,根本不會想辦理反向抵押貸款。有房子但沒有現金的老人,才需要參加這樣的反向抵押貸款。這也是辦理此制度的最初目的:將不動產轉化為現金。這些老人的房子如果有好幾千萬元的市值,而試辦的方案,每個月才拿1萬5,000元,根本不夠看,是否切合實際,不無疑問。為什麼不針對不同價值的不動產給與不同款項,例如看老人的身心狀況,2,000萬元以上的不動產給6萬元,1,000萬元以上的不動產給3萬元,而不是全部均給1萬5,000元。如果只給這麼多的錢,倒不如把房子過戶到社會福利單位或像我們基金會,讓我們基金會受過專業訓練的社工群提供生活等各方面的照顧,總比單純獨居生活要好(就是以房換養)。 \n 適用對象限於無繼承人,或沒有一定的親屬,是有它的道理,因為絕大多數國人習慣都要把房地產留傳給兒女。更何況,有房地產的老人如果想參加這樣的反向抵押貸款,子女會不會反對,都成了問題。除非子女全部不孝,否則老人要參加,可能就要考慮再三。 \n 當然,房地的價值如何合理估算,也成問題。因為參加反向抵押貸款的老人一定希望估高,但貸款銀行一定希望估低。要找到雙方都能相信公正客觀的估價師,得花一些腦筋。同時,房子恐怕也要有一定額的保險,以防意外。 \n 在外國參加反向抵押貸款,常常要收很多費用,包括開辦費、手續費、鑑價費、每月服務費、利息等。如果我國要辦理,到底要收多少,也要讓參加的老人清清楚楚的理解,不要事後隨時反悔或產生不必要的糾紛。 \n 試辦的適用對象為65歲以上,無繼承人,理論上應該是指單身,沒有配偶。因為,法律上規定夫妻互為繼承人。那萬一單身的老人參加之後又結婚呢? \n 最後,還有非常重要,同時也是這次試辦可能疏失的一環,就是建立領有政府執照的諮詢師(counselor)提供諮詢制度。這位諮詢師在老人要參加辦理反向抵押貸款前,就要提供客觀獨立的專業意見,看看是那種貸款,檢討老人的財務規劃、用錢記錄,與討論未來對生活與房子的計劃。 \n 內政部要開始試辦「以房養老」制度立意非常好,可是恐怕要依行政程序法預告整個制度內容,讓各界人士表示意見,必要時並舉行聽證會,以使制度內容儘量完善可行。總之,我們對於政府的用心與政策雖然肯定,但是我們認為還是要加把勁。

  • 70年產權陳規不改 甭談以房養老

     北京市民政局網站日前發布「十二五」時期老齡事業發展規畫,首次提出「以房養老」的概念,鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門開展「以房養老」試點。但大陸有關專家指出,「七十年產權」問題,將是大陸推廣「以房養老」的重大障礙。 \n 先前也在台灣引起討論的「以房養老」,在大陸被稱為「住房反向抵押貸款」或「倒按揭(倒貸款)」,指老人將自己的產權房屋抵押給金融機構,以定期取得一定數額的養老金,或接受老人公寓服務的一種養老方式。 \n 《京華時報》指出,大陸「中信銀行」已在北京等城市就「以房養老」進行試點,規定累計貸款款項最高不超過抵押住房的六○%,且每月支付的養老金不超過二萬人民幣,貸款到期後,可以一次性償還本金,或將抵押房產處置後償還。但該項業務的總體業務量還不大。 \n 事實上,由於人口老齡化問題嚴重,上海早在○六年就已經開始試點,但由於申請人很少,最終不得不停止該業務。 \n 除了其他國家都會碰到的問題之外,中國老年學會研究員陶立群表示,「七十年產權」問題,是大陸推動「養兒防老」的一個障礙。根據大陸法規,「土地使用權」和「房屋所有權」分開,一般居住用地的使用權只有七十年,雖然根據《物權法》,使用期限在七十年限到期之後將自動展延,但屆時如何收取土地出讓金問題,至今沒有規定。 \n 根據上海、廣州等地的經驗,土地使用期限七十年的起算期是建商取得使用權開始,一般人搬進房子之後,使用期限已在七十年以內,但目前大陸居民平均壽命超過七十一歲。因此,推動「以房養老」,大陸將面對「人還沒走,房屋早已就木」的窘境。

  • 一年內規畫完成

    引起熱烈討論的「反向抵押貸款」,金管會擬協調於1年完成。金管會主委陳冲昨(28)日表示,根據美國改良後的作法,銀行在支付房屋價值的95%,給反向抵押貸款者後,其餘金額由政府接手支付;若按澳洲作法,該種商品將按年齡層、病史、房屋價值等條件,提供不同的反向抵押貸款類型商品。由於不再只是單純的金融商品,而是從社會福利角度出發,且台灣總人口數、65歲以上的老年人口占比10%,均與澳州相當,可作為借鏡。 \n他強調,台灣邁向老年化、少子化的情況,確實有必要推出這樣的金融商品,但無論壽命太長或太短,商品都可以有多元化的設計,解決相關疑慮。只要經建會、內政部、衛生署等單位有共識,不用修法,就可推動,跨部會協調預計約需1年的時間。 \n新光金控董事長吳東進28日對此也表示支持之意,並建議應由政府在台中建構老人照護社區,且安置88水災的居民到台中培訓,未來即可作為照護老人的工作人員,提供工作機會,吳東進也說:「壽險長期資金就應作長期的事。」 \n曾在日本就讀、經常前往日本考察的吳東進,對老人化社會非常有研究,新光先前打算推出的大安傑仕堡,原本就針對老人居住提供許多安全設計,包括擔架可進出的大電梯、浴間防滑設施等,吳東進認為,年長者也應有好的居住品質。 \n吳東進說:「日本有4萬位100歲以上的人瑞,也有70歲以上的高爾夫球隊。」他認為,除應有反向貸款外,也應提供平價的老年人社區,讓年長者可選擇更適合居住的地區去養老。

  • 金管會擬開放反向抵押貸款

    為因應台灣步入老齡化社會,金管會研議開放歐美相當風行的「反向抵押貸款業務」,主要針對「有屋沒錢」的老人家,透過設定抵押的方式,銀行按月支付固定金額,直到契約到期(多以過世為基礎),屆時房屋則歸金融機構所有。 \n消息人士指出,這項「反向抵押貸款業務」方案,其實是內政部向金管會主動提案建議的。根據內政部統計,至2007年底,台灣民眾的平均壽命為78.38歲,較前一年度提高0.48歲,若以性別區分,男性為平均壽命為75.46歲,女性壽命更長,高達81.72歲。 \n由於台灣人口結構,逐漸邁向高齡化社會,許多老人退休後,處於有屋沒錢的狀態下,生活清苦,內政部建議,「對名下至少還保有1筆房產」的老人來說,可透過此種新貸款方式,解決餘生的物質生活條件,也可解決社會問題。這種「養屋防老」的新觀念,金管會接受並已著手進行研議。 \n對於這項方案的開辦,國內以消費金融為主的銀行多數表示,初步來看,風險不低,期間的變數更難以掌握,政府如要推行,不妨比照優惠房貸的作法,編列預算補貼,才能提高銀行承辦的意願,並建議由公家銀行先開辦。 \n金管會官員則說,他們目前正在看國外的做法,發現會採取反向抵押貸款者,多是已退休、缺乏主要收入來源的老年人,畢竟中壯年還有賺錢的能力,不需要預設立場,以後會沒錢、並把房子抵押出去;至於房地的標的,是「房貸已經繳清的房屋所有人」。 \n銀行業補充說明,歐美國家剛推此做法時,市場反應也是普普,但過了一段時間,等社會觀念接受了,業務就出現大幅度的成長,目前大陸的金融業,也在考慮發展類似的商品。 \n據了解,目前關鍵在於定期支付金額的設計,及支付年限應該為多長,以及幾歲以上的人才能適用這樣的業務,金管會還在詢問金融業界的意見,大致來說,支付年限傾向比照國外做法,以老人過世日為給付到期日。官員說,反向抵押貸款不涉及修法,若要推動,不需太長時間就可上路。

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