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  • 專家傳真-大陸住宅土地到期自動續期 費用待定

     在我近廿年服務台商的過程中,身邊在大陸工作的台灣朋友越來越多。雖然台灣行政院國勢普查處統計說2018年在大陸工作的台灣人人數為40萬4千人(大陸海基會、台商協會2014年統計人數為85萬人),但我相信實際人數應遠遠不止。其中,不少台灣朋友已經在大陸置產,我服務的各家台灣的銀行也普遍接受台商用大陸的房產融資。借這次大陸《民法典》專題文章的機會,就聊一聊我們常被諮詢的大陸住宅的「使用期限」問題。 \n 大陸的土地制度,得回到1982年,從大陸第四部《憲法》說起。這部憲法正式確立了大陸土地只能由國家(或集體)所有而個人僅有使用權的土地制度。簡單說,個人對土地有使用權(暫時的),對地上的房屋有所有權(永久的),相當於你「租」了土地。既然是「租」,就無可避免會有個「使用期限」的問題。 \n 使用期限通常定為70年,也有少部分是30年、20年等較短期限。較短期限的那些房產前些年陸續發生了到期的情況。按大陸《城市房地產管理法》規定,土地使用權到期前,需要提前申請續期並支付出讓金;大陸《物權法》規定,住宅用地使用權期限屆滿自動續期,但未規是否要支付費用。由於上述法令規定的不明確,對土地使用權到期如何處理的問題,在大陸產生了爭議。 \n 社會上提出了三類處理方式,一類是按照公告基準地價折算比例續費續期(深圳市),一類是按照到期時過去一年平均地價折算比例續費續期(青島市),最後一類影響最大,要求按照土地市場評估價的一定比例續費續期(溫州市)。 \n 溫州市當地新聞爆出,政府要求依土地市場評估價的三分之一續費續期(2016年溫州住宅均價約新台幣20萬元/坪),費用遠高於前述其他兩種方式,瞬間引發了輿論熱議。之後,地方主管部門請示大陸國家國土資源部,爾後國土資源部復函明確表示住宅用地使用權到期後不需提出續期申請、也不收取費用、且仍正常辦理相關交易和登記手續。 \n 當時我們也在服務一家台灣的銀行,辦理已經到期的大陸住宅的抵押擔保。基於上述規定,我們認為房產到期雖然對擔保金額有所影響,但房屋仍有擔保價值,最終銀行內部評估後接受了我們的意見,當地登記機關也順利辦理了抵押登記。 \n 不過,大陸國土資源部的復函亦僅是一個過渡性辦法,後續仍需法律進行明確。在復函發佈的當年,大陸黨中央及國務院共同公佈了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,也明確了要研究住宅用地使用權到期後續期的法律安排。 \n 2020年5月28日,大陸《民法典》正式公佈並於2021年1月1日正式實施。該法如同台灣民法,會成為所有在大陸生活、學習、經商的台灣人都需要瞭解的一部百科全書式法律。關於住宅用地使用權到期的問題,大陸《民法典》第三百五十九條規定,「住宅建設用地使用權屆滿的,自動續期。續期費用的繳納和減免,依照法律、行政法規的規定辦理。」 \n 從條文上看,該規定體現了三方面的含義。第一,確認了住宅用地使用權到期自動續期,無須提前申請。第二,明確了住宅用地使用權到期仍需繳費,但可以減免。第三,迴避了續期費用如何計算和繳納的問題,留待後續法律、行政法規解決。亦即,大陸「研究住宅用地使用權到期後續期的法律安排」的工作並未真正完成。 \n 此外,對於台商所持有的大陸商業、工業用地使用權(如商廈、辦公樓、廠房等用地),並無到期如何續期或繳費的爭議。依據大陸《城市房地產管理法》第二十二條的規定,商廈、辦公樓、廠房等用地使用權到期的,需要台商至遲於期限屆滿前一年申請續期,除大陸政府根據社會公共利益需要收回該幅土地外,應當予以批准續期。准予續期的,需要重簽土地使用權出讓合同,並支付出讓金。台商未申請續期或者雖申請續期但未獲批准的,土地使用權會由大陸政府無償收回。 \n 不過,在實際操作中,各地政府基於招商引資的政策導向(如吸引高新技術企業,淘汰落後產能等),對於部分續期申請可能會不予批准的企業將給予補償,補償金額需視當地政府個別政策確認。

  • 上海土地拍賣正熱 新房遭瘋搶

    上海土地拍賣正熱 新房遭瘋搶

     2020年上海房市註定是值得記錄的一年。據《國際金融報》報導,去年上海土地拍賣(以下簡稱「土拍」)市場亮點滿滿,出讓金額逼近3000億元(人民幣,下同),時隔3年重返全大陸首位;新房市場供應與需求端齊漲,即便受疫情影響停擺兩個月,整體推案量與認籌情況仍超越往年。 \n 2020年上海土地市場堪稱近年來最火熱的一年。年初香港置地斥資311億元拿下徐匯區黃浦江南延伸段,不僅吹響了2020年上海土拍進擊的號角,也一舉刷新大陸土地總價紀錄。 \n 此後,上海供地節奏陸續加快,隨著自持比例取消等土拍規則的調整,更是點燃了沉寂多年的上海市場,眾多建商奔赴而來參與其中,土地市場明顯轉熱,高溢價率重現江湖。 \n 與此同時,上海明確「加快經營性用地出讓節奏,夯實土地供應計畫,適當增加年度土地供應量」,多幅市區優質宅地的出讓,更是引來大批建商圍獵,土拍市場百花齊放、高潮迭起。 \n 據上海土地市場公開資訊初步統計,截至2020年12月18日,上海成功透過招拍掛轉讓345宗地塊,土地成交金額2889.64億元,重返出讓金首位。過往3年裡,這一指標分別由北京和杭州拔得頭籌。 \n 這一年的熱度從土拍延伸至新房、中古屋。統計發現,2020年上海地區公開搖號(抽籤)的新建岸數量明顯增加。東方公證處顯示,2020年上海地區共有186個新建案開盤搖號並公布開盤結果,相較於2019年的154個,年增20.78%。 \n 由於市場熱度太高,2020年上海「千人搖」項目高達27個,值得注意的是,當前市場的火爆也讓開發商在篩選客戶時更為嚴格、強勢,多數建案不僅被設置了較高的驗資門檻,融創徐匯濱江壹號等大熱的專案更是只接受全款支付,這無形中已經勸退不少意向客戶,如果參與門檻降低,搖號認籌的隊伍將進一步擴大。

  • 滬推12筆租貸宅地 供1.5萬套租屋

    滬推12筆租貸宅地 供1.5萬套租屋

     上海正在大力推動租貸住宅政策,最近接連釋出12筆租貸住宅用地,估計可以提供至少1.5萬套給租屋族,緩解老百姓住屋的難題。 \n 澎湃新聞網報導,年關將近,上海市政府將持續加大租賃住房的供應力度。根據上海土地市場消息,近日,上海再次推出5筆租賃住宅用地,合計出讓面積13.33萬平方公尺,規畫建築面積28.44萬平方公尺,至少提供8156套租賃住房。 \n 這是上海市一周內推出的第二批租賃住房。先前上海推出7筆租賃住宅用地,至少提供租賃住房7413套。這兩批土地涉及自貿區臨港專區、閔行區吳涇鎮紫竹科學園區、普陀區桃浦科技智慧城等六個地區,合計出讓的面積16.69萬平方公尺,規畫建築面積約39.74萬平方公尺,起始總價為17.47億元(人民幣,下同)。 \n 最近接連推出的12筆租賃住宅用地合計出讓面積30.02萬平方公尺,規畫建築面積約68.18萬平方公尺,起始總價為31.49億元。到目前為止,總計上海一周內推出12筆租賃住宅用地,可提供至少1萬5569套租賃住房給租屋族。 \n 今年11月底,上海市住建委、市房管局、市規畫資源局就聯合印發了首部《上海市租賃住房規畫建設導則》,以規範和指導上海市租賃住房的開發、設計和營運管理。 \n 《導則》明確,上海將租賃住房分為住宅類租賃住房和宿舍類租賃住房,其中,住宅類租賃住房主要供家庭使用,宿舍類租賃住房主要供多名單身人士使用。住宅類租賃住房應以中、小套型為主。小套型套內建築面積應在45平方公尺以內;中套型套內建築面積應在70平方公尺以內;套內建築面積大於70平方公尺為大套,租賃住房最大套內建築面積一般不超過70平方公尺。

  • 陸抑泡沫化 勢將打房穩經濟

    陸抑泡沫化 勢將打房穩經濟

     在疫情的衝擊下,今年大陸百業蕭條、經濟低迷,但房地產市場卻是一枝獨「熱」,不管是地方政府的土地出讓金或是金融部門的房貸都比去年增加,呈現「過熱」的趨勢。為避免房市泡沫拖累經濟,即將召開的中央經濟工作會議勢必再次將「防止房地產市場過熱」,列為明年經濟工作的重點。 \n 觀察大陸房市「冷熱」有兩個重要指標:一是地方政府徵收的土地出讓金,二是金融機構的房貸。根據上海易居房地產研究院7月1日發布的《2020年6月40城土地市場報告》,今年1-6月,40個典型城市的土地出讓金累計收入14958.8億元(人民幣,下同),同比增長12.8%,增幅較去年同期擴大;而且,6月分的40個典型城市土地出讓金收入為3923.3億元,比5月分增長19.2%,同比增長32.8%,顯示土地出讓市場持續升溫。 \n 政治局會議提房地產 \n 另據中國人民銀行12月公布的統計,11月底,大陸住戶部門貸款增加7534億元,而去年同期只增加6831億元。顯示房貸市場也在升溫。 \n 在這種情況下,大陸官方今年幾次重要會議的決定和相關政策都指向防止房市過熱。12月11日,中共中央政治局召開會議,分析研究2021年經濟工作,預告今年中央經濟工作會議即將舉行。 \n 據《每日經濟新聞》分析,此次政治局會議提及了房地產有關內容,這是自2017年以來,在當年年底召開的分析研究下一年經濟工作的政治局會議上首次出現「房地產」的關鍵字;而且,會議指出,要「促進房地產市場平穩健康發展」。 \n 此前,12月3日,大陸副總理韓正在住房城鄉建設部召開的座談會上強調,要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,時刻繃緊房地產市場調控這根弦,從實際出發不斷完善政策工具箱,推動房地產市場平穩健康發展。 \n 房貸占銀行貸款39% \n 12月分,銀保監會主席郭樹清在宣傳十四五規畫的讀本中也撰文警告,目前房地產相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業,「可以說,房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛」。 \n 郭樹清強調,房地產與金融業深度關聯,上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產有關,因此要堅決抑制房地產泡沫。

  • 天津房價鬆動 新屋降價拋售

    天津房價鬆動 新屋降價拋售

     面對金九銀十的銷售旺季,天津的房價卻罕見出現鬆動跡象。與過去表現大不同,今年天津市包括武清、西青、河東、東麗等熱點區域在內的房價都出現了不同程度的下降。 \n 《新京報》報導,據市場反映,有人在2017年上半年,買下位於天津市武清區高鐵站附近的某個案一套高層住宅,原本就想坐收房價上漲紅利,卻沒料到3年後,房價沒漲反跌。事實上,這3年間,房價經歷了過山洞的變化。當時每平方公尺約1.7萬元(人民幣,下同),2018年房價漲到了最高點2.3萬元,現在只剩下1.5萬元,還不一定賣得掉。 \n 天津某大型建商負責人透露,從今年金九銀十的整體成交數據來看,目前,天津遠郊房價降幅比較大,相比2018年最高點最多降幅達到30%,市內六區部分房子價格也開始出現鬆動。 \n 究竟什麼原因導致天津房價鬆動呢?有仲介公司表示,近些年天津土地出讓量大,土地出讓均價在下降,這自然就拉低了天津的房價。2016年天津全年土地出讓金額為1389億元,其中,宅地平均樓面地價約為每平方公尺1.54萬元。到了2019年,天津宅地平均樓面地價約為1.12萬元,4年均價下降約27%。 \n 另外,當地業內人士也透露,不斷上升的庫存量,也是導致天津房地產市場下行的主要因素。據克而瑞數據顯示,截至今年8月,天津商品住宅庫存面積3632萬平方公尺,在一線及強二線城市中最高。按照過去12個月的銷售去化平均速度,天津的去化週期長達28.2個月,僅次於大連。

  • 陸一二線城市土地供應力度大 房企「搶地」超積極

    陸一二線城市土地供應力度大 房企「搶地」超積極

    近期,大陸疫情不若先前嚴重,房企與供地活動開始活躍。杭州、鄭州、徐州等地16日同日進行土地出讓活動,其中,杭州當日竟出讓5個地塊。近段時間以來,為了盡快恢復土地市場,一二線城市普遍加大了土地供應力度。 \n \n當前,房企融資壓力有所緩解,由於市場中優質土地供應較多,同時基於自身補充庫存的需求,當前房企拿地仍然較為積極,在此背景下,大陸一二線城市土地市場熱度走升。 \n \n據中原地產研究中心統計數據顯示,截至6月上旬,全大陸土地市場持續升溫,北京與杭州、上海等城市土地出讓金額都突破了千億規模,受監測的50大城市土地收入合計達到1.8兆,按年上漲11%。 \n \n以南京為例,以132億(人民幣,下同)總價,集中掛牌10宗包含住宅用地屬性的地塊,若干地塊將按「限房價、競地價」方式出讓;值得一提的是,南京市今年以來,住宅用地供應力度已經創近5年新高;同時,由於出讓地塊區位優越,在多宗高價地的帶動之下,前5個月南京土地出讓金漲勢迅猛。 \n \n克而瑞地產研究中心研究員馬千里分析指出,重點一二線城市土地回暖情況優於其餘城市,市場恢復速度更快,從前5月土地市場來看,廣州、南京、溫州、成都和福州等城市土地出讓金總額均上漲;尤其,是南京和廣州漲幅尤為明顯,成長率分別為157%和93%。 \n \n中原地產首席分析師張大偉分析認為,房企拿地積極性提高,多地再次出現高溢價率土地成交,特別是廈門等地再次出現總價百億規模的「歷史最高總價」地塊,使得土地市場熱度持續提升。

  • 陸一二線主要城市土地出讓金回穩 杭州北京上海排前三

    陸一二線主要城市土地出讓金回穩 杭州北京上海排前三

    新冠疫情對大陸土地市場的影響正在逐漸退去,今年前5個月,多數一二線城市土地出讓收入同比回正,土地交易規模回升。根據克而瑞研究中心10日發布的報告顯示,1至5月大陸各城市土地成交總金額約2.2兆元(人民幣,下同),僅比去年同期少44億元,總體基本持平。 \n \n從土地成交規模超過百億的45個城市來看,近6成城市土地出讓金與去年同期相比已經回正,其中,多數是一二線城市;整體來看,重點一二線城市土地回暖情況優於其他城市,市場顯然快速恢復。 \n \n此外,今年前5月,杭州、北京、上海「賣地」收入最高;報告顯示,去年的土地出讓金榜首杭州在今年前5月賣地收入依然在各城市中居首,出讓金總額高達1195億元,比去年同期上漲10%。 \n \n克而瑞研究中心市場研究總監馬千里指出,今年杭州的宅地供地計畫量較去年有15%的漲幅,預計今年杭州的土地出讓金大概還有10%至15%的成長空間。 \n \n中原地產研究中心統計數據反映出同樣的趨勢。該機構的報告顯示,近2個月,疫情影響逐漸過去,多城市土地供應、成交集中,土地成交額持續上升;據該機構統計,50個大城市中,包括杭州、北京、上海等三成土地出讓金額逾千億元;截至6月8日,50大城市「賣地」收入1.8兆元,比去年同期上漲11%。 \n \n中原地產首席分析師張大偉指出,降準降息等政策影響下,房企拿地積極性提高,土地成交溢價率也有所回升,年內已經出現3宗超百億元的高總價地塊,另外還有21宗地成交價超過50億元。

  • 調控發威 陸50城房價收入比跌3%

    調控發威 陸50城房價收入比跌3%

     上海易居房地產研究院27日發布《2019年全國50城房價收入比報告》顯示,去年大陸50城房價收入比均值自2018年的13.7下降了3%至13.3;報告指出,近2年「住房不炒」的調控政策已起到作用,多地房價漲幅逐漸回歸理性;報告也預估,今年50城中,多數城市的房價漲幅還會收窄,房價收入比再降的可能性大。 \n 就城市類別來看,一線城市的房價收入比明顯高於其他城市,儘管2018年和去年連續小幅回落,但絕對值依然處於高位;而去年強二線、弱二線及三四線城市的房價收入比分別為12、12.3和12.5,皆比2018年小幅下降。 \n 值得注意的是,三四線城市的房價收入比高於強二線城市和弱二線城市,但其城市基本面和人口吸引力均不如後兩者,顯示部分三四線城市的房價透支程度可能高於二線城市。 \n 就各別城市來看,去年50城房價收入比排名前5的城市分別是深圳、三亞、上海、北京和廈門;其中,深圳房價收入比最高,達35.2,主因是深圳地狹人稠,可開發空間日趨飽和,且新增住宅用地有限,導致深圳房價居高不下。 \n 而末5名城市分別是長沙、烏魯木齊、韶關、煙台和貴陽,房價收入比分別為6.4、7.4、7.7、7.7和8.2,這些城市房價較為合理,購房相對輕鬆;其中,長沙近幾年房價雖然出現較大幅上漲,但其前些年房價較低,且經濟發展強勁,人均可支配收入多年高成長,再加上當地政府對房市的嚴厲調控,因此長沙成為50城中唯一房價收入比低於7的城市。 \n 中原地產首席市場分析師張大偉分析,長沙的土地供應中,限價土地占比非常高,在二線城市中遙遙領先,因此,雖然長沙土地供應量不小,但土地出讓金與樓面價都遠低於同類型省會城市。 \n 另外,較低的地價在很大程度上影響著房價,以南方省會貴陽來看,近些年貴陽的土地供應一直很大,地價不高,充足的供應也保證房價保持較為平穩的走勢。

  • 大陸房屋建築和市政基礎設施復工近6成 疫情衝擊主在Q1

    隨著大陸復工持續推進,因疫情衝擊嚴重的房地產復工也呈現回暖之勢,使業者有望喘口氣。據大陸住建部統計數據顯示,截至3月8日,大陸房屋建築和市政基礎設施工程在建項目共19.25萬個,已開、復工的有11.19萬個,開復工率達到58.15%。專家預計,目前來看,疫情最直接影響的是開發商拿地和竣工進度,影響主要在第一季。 \n \n據《證券日報》報導,雖然截至目前,大陸國家統計局尚未發布前兩個月的房地產開發投資數據,但受1月春節假期以及2月企業復工延遲等因素影響,在業內人士看來,第一季的大陸房地產開發投資數據將有所下滑。 \n \n恆大研究院常務副院長夏磊受訪時表示,就房地產行業來說,此次疫情影響最直接的,無疑是開發商拿地和開竣工進度,不過從目前情況來看,預計這種影響將集中反映在第一季。 \n \n夏磊指出,土地是房地產投資的基本資源,房企拿地則是房地產投資的先行指標,他分析認為,結合2019年房企拿地增速放緩,以及此次疫情對今年第一季土地成交的衝擊,也就決定了今年房地產投資數據有進一步下行的可能。 \n \n不過,夏磊強調,但若各城市能盡快加大優質土地供應,並簡化流程促進開工,預計會有效化解第一季土地成交驟降對房地產開發投資的影響。 \n \n值得關注的是,從大陸各地已經頒布且穩定實施的房地產行業支持政策來看,多數聚焦在前端土地施工方面,即通過放寬土地出讓保證金比例、土地出讓金延期或分期繳納、放寬開竣工履約期等限制,來降低房地產供給端壓力;同時,還有部分地區頒布了針對疫情的網上審批服務、網上土地掛牌出讓等政策。 \n \n對此,摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊表示,這類政策調整為對房地產業者抗疫的支持,而非整體放鬆或轉向,若再加上住房不炒及因城施策的定位,整體來看,此次疫情仍會對第一季大陸房地產銷售和開發投資造成一定程度的負面衝擊。 \n \n不過,章俊也表示,由於今年大陸新基建投資方面持續發力,所以,即便是房地產開發投資增速可能出現一定程度的下滑,但總體上仍可以維持固定資產投資增速的相對平穩。

  • 陸前2月土地市場供需 雙雙回落

    陸前2月土地市場供需 雙雙回落

     今年前兩月,受疫情影響,全大陸300個城市土地市場供需同時回落。中國指數研究院近日公布的數據顯示,1到2月全大陸受監測的300城市推出住宅用地規畫建築面積1.17億平方公尺,較去年同期大幅減少19.4%;成交規畫建築面積0.84億平方公尺,大幅下降32.8%,整體市場供需均低位運行。 \n 《經濟參考報》報導,數據顯示,綜合前兩月來看,儘管大陸300個城市土地推出面積整體下滑,導致成交面積也出現下降,但優秀房企對房地產市場的未來發展仍充滿信心,今年以來,部分城市土地市場相對仍然火爆。 \n 熱點城市土地價格仍然高位運行,綜合前兩月土地成交價格來看,300個城市成交樓面均價為每平方公尺5226元(人民幣,下同),較去年全年略有下降,但比去年1月到2月上漲了37%。 \n 克而瑞地產研究中心分析師謝楊春指出,受疫情影響,部分城市暫停或延遲土地出讓,以及房企銷售大幅放緩,企業投資活動明顯減少,部分百強企業前兩月在土地市場零投資,但由於房企內部正在分化,2月還是有部分房企拿地。 \n 謝楊春說,觀察房企獲取地塊狀況,主要以一線城市的優質地塊、二線核心城市和經濟基本面良好的三四線城市為主,且成交溢價率並不低,這顯示出大陸房地產開發商對於城市、土地的選擇有一個共同認知,就是對於預判前景良好的城市和地塊仍然願意投資。 \n 針對未來大陸土地市場趨勢,謝楊春預測,隨著疫情影響逐漸消退,土地市場可能會在政策扶持和供應增加的雙重利多下迎來拿地小高峰,到時將有更多房企加入土拍大軍。不過,謝楊春說,企業拿地仍需謹慎,在保證地塊盈利空間的基礎上,選擇基本面良好、有產業和人口支撐城市更能支持其長遠發展。

  • 鼎固-KY決議 配發現金股利2.23元

    上市營建股鼎固-KY(2923)今(9)日公告,董事會決議發放去年度現金股利每股達2.23元;另外,也代上海子公司對外公告董事會通過提列投資性不動產公允價值評價損失,由於必須補繳上海項目的土地出讓價款,估計影響數可能為11.2億元,但實際金額,還必須以上海市政府未來實際通知為準。 \n鼎固今天公告,由母公司持有子公司100%的上海鼎榮房地產開發有限公司,依據上海市規劃和自然資源局下發的「上海市地下建設用地使用權出讓規定」,需補繳「上海日月光中心」商場的地下部分土地出讓價款。 \n鼎固表示,經參考項目周邊近期成交地價初步測算預估,將於2019年第四季,認列投資性不動產公允價值評價損失,相關損失稅後,影響數金額約新台幣11.2億元,佔比鼎固(即最終控股公司)業主權益約2.1%。 \n鼎固表示,實際補繳之金額及時間,將以上海市政府未來實際通知為準,屆時將據此調整。 \n鼎固董事會也決議,訂於6月30日召開股東會。

  • 疫情和緩 北京土拍市場開張

    疫情和緩 北京土拍市場開張

     大陸房地產因新冠肺炎疫情全面下滑之際,北京土地拍賣市場卻出現了曙光,18日北京拍賣三塊土地,價格合計87億元(人民幣,下同),北京開年至此已賣出9塊土地,總額高達364億元。分析指出,疫情下開發商表現積極,顯示了對未來市場回暖信心的表現。 \n 18日,北京出讓大興、通州等三塊土地,起拍價65.56億元,吸引20家房企報名參與。經過激烈角逐後,三塊地全部售出,售價共為87億,溢價近33%。 \n 受到疫情影響,大陸多地土拍市場延遲交易。根據CRIC監測,春節後兩周(1月31日至2月13日)重點城市共成交108塊土地,總成交量僅674萬平方公尺,較上年同期下降62%。 \n 而北京方面,土地出讓市場也已經連續三年降溫。資料顯示,2017年北京市土地出讓金額2609億元;2018年北京出讓成交額1682.9億元,較2017年下降約四成;2019年北京土地出讓成交金額1672億元,較2018年下降6%。 \n 一般而言,土地成本在房地產開發成本中占比較高。據中國土地價格指數系統分析,一線城市土地占開發總成本的比重超60%,二線城市在40%至50%左右,三四線城市在30%至50%左右。目前疫情影響短期內難以消弭,房企資金壓力依然巨大。中國指數研究院認為,短期房企拿地會更加審慎。 \n 為給房企減輕負擔,近期上海、天津、杭州、南京、西安、南昌、無錫等城市均推出允許房企延期繳納土地款的政策;四川、浙江等省分均允許房企延交土地款,同時在開竣工時間、延遲規畫期等方面,給出寬限政策。 \n 近期房企大肆搶入北京,分析指出,作為重點一線城市,北京仍是房企的必爭之地,加上最近北京拍賣土地質素均較高,疫情下開發商表現積極,亦是對未來市場回暖信心的表現。從政府角度來看,如能持續推出優質土地,可利於提升土地市場熱度、緩解地方財政壓力;房企獲取優質土地,也為後期穩健運營提供條件。 \n 分析指出,對資金面允許的房企來說,上半年是拿地好時機:一二線城市均有好的拿地機會,在其他企業對拿地搖擺不定時,競爭對手較少,同時政府出於財政需求會大量推地,屆時可瞄準優質地塊。

  • 上海出台土地新政抗「疫」 土地款可申請延期或分期付

    上海市規劃和自然資源局12日指出,受疫情影響,未能按土地出讓合約約定繳付土地價款和交付土地的,不作為違約行為,不計滯納金和違約金,受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付,疫情解除後簽訂補充出讓合約調整土地價款繳付方式和期限,交地時間相應順延。 \n \n據《澎湃新聞》報導,上海市規劃和自然資源局12日發布《關於全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》的通知(下稱通知),《通知》顯示,對採取定向掛牌出讓的地塊,取消現場交易環節,直接電子掛牌交易並確認競得,出讓人可根據受讓人實際情況延遲簽訂土地出讓合約;對以公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊,經批准同意可繼續交易,現場交易環節積極做好疫情防控工作。 \n \n同時,消除疫情對合約履約的影響。除了調整土地價款繳付方式和期限外,《通知》還明確,為支持企業恢復生產和發展產業,免除疫情期間的用地費用;企業以租賃方式(含先租後讓)從政府或國有企業取得的產業用地,免除疫情期間的土地租賃費用,各區可以根據疫情具體確定免租期;降低產業用地成本。產業用地地價實行底線管理原則,工業用地出讓起始價不低於全國工業用地出讓最低價,研發用地出讓起始價不低於本市研發用地基準地價。

  • 大陸2019土地出讓金創新高 16城逾千億

    2019年全年土地市場呈現前高後低的走勢,但重點城市的土地出讓金仍創下了新高,根據中原地產研究中心2020年元旦發布的統計數據顯示,2019年土地市場繼續高位運行,50大城市合計賣地收入達4.41兆元,年增漲幅度達19.33%創新高;其中,出現16個賣地收入過千億元的城市,亦刷新歷史同期紀錄。 \n \n中原地產首席分析師張大偉分析,從全國土地市場看,去年第二季明顯衝高,但第三季度在各種政策影響下,土地市場有所降溫。但整體仍維持高檔;尤其在去年上半年,重點二線城市土地市場十分火熱,4、5月份成為開發商拿地的重鎮,高溢價拿地相當頻繁。 \n \n從空間分佈來看,去年土地市場分化明顯;尤其是上半年,包括杭州、蘇州、南京等多個二線城市的土地市場成為開發商爭奪的重點;而三四線城市的土地市場則明顯降溫;以杭州來說,以2836億元榮登2019年的「賣地之王」,領先各城市;從近年的情況看,2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元,2018年達2501億元,同樣領先全國。 \n \n杭州之外,蘇州、武漢、南京、寧波等二線城市的土地出讓金也出現高速成長,經濟實力較強的二線城市在快速擴張的過程中,房地產市場也蘊含著巨大潛力。 \n \n張大偉表示,從趨勢看,去年三四線城市依然相對低迷,在這種情況下,房地產企業把更多資金投入到一二線城市,也是出現一二線土地市場升溫的主要原因;另一方面,從全國城市的發展態勢來看,由於人口向一二線中心城市與大都市流動的現象仍在、二線城市落戶的放寬及土地指標向中心城市的傾斜等因素,中心城市尤其是二線城市迎來了更大的發展空間。

  • 陸財政部官員:項債償還過度依賴土地出讓收入已現風險

    大陸財政部預算司巡視員王克冰17日表示,專項債償還過度依賴土地出讓收入,雖然專項債風險總體可控,但目前已經有風險跡象;去年專項債餘額達7.39兆元(人民幣,下同),已經超過了政府性基金收入7.14兆元的規模。 \n \n王克冰表示,就償債來源來看,目前專項債償債來源比較單一,高度依賴土地出讓收入,現在政府性資金收入中,和土地相關的收入就占94%。 \n \n王克冰說,「一般用債務率衡量債務風險,分子是專項債餘額,分母是政府性基金預算收入,現在逆週期調節,分子要擴大,分母應該更快跟著擴大,項目風險才能控制住,但現在則相反,分母受房地產市場調控政策影響,分母擴大的量很小」。 \n \n據財政部稍早公佈財政收支數據顯示,累計1至11月,大陸全境政府性基金預算收入6兆8080億元,年增率為9.5%;其中地方土地出讓收入年增率8.1%,比前10個月6.9%的增速有所提升。 \n \n大陸財政部近期提前下達了明年部分新增專項債務限額1兆元,佔今年當年新增專項債務限額2.15兆元的47%,財政部方面表示,各地要做好專項債發行使用工作,早發行、早使用,確保明年初即可使用見效。

  • 陸開發商積極搶地 多個城市賣地收入創新高

    7月份以來,大陸土地市場成交情況依然熱絡。大陸全國範圍多個城市土地出讓收入刷新歷史同期紀錄。7月11日,20城市集中推出48宗地塊,其中包含住宅用地39宗。 \n《經濟參考報》報導,7月11日,蘇州推出5宗綜合用地,起始總價915536萬元(人民幣,以下同)。至此,7月10至11日2天之內,蘇州合計出讓16宗地塊,總成交價達到180.77億元。同日,成都推出2宗綜合用地,起始總價509142.16萬元。此外,當日上海、南京、溫州均有不同數量地塊推出。 \n中原地產研究中心數據顯示,截至7月10日,受監測的50大城市合計出讓土地21465.3億元。其中金額最多的杭州達到1458.5億元,也是今年以來唯一土地收入超過千億規模的城市。其次,武漢土地收入949億元,北京944億元,天津902億元,蘇州883億元。 \n「從50大熱點城市數據看,在一季度低迷的情況下,二季度土地市場全面復蘇。7月上旬,土地市場行情依然高位運行。」中原地產首席分析師張大偉認為。 \n值得一提的是,今年以來,多個地方城市調整了土地出讓政策。相比2018年過於嚴格的土地出讓限制,最近幾個月各地土地市場約束條件相對減少。部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整。 \n「這種情況下,疊加部分城市的限價政策微調,使得開發商拿地積極性提高。」張大偉說,最近部分熱點城市出讓優質地塊的比例有所增加,各大房地產企業需要補充土地儲備。最近幾個月,因為上半年整體資金面的緩解,部分企業拿地積極性明顯提高,包括部分企業的戰略佈局增量加大。「最近還有新上市房企增加土地儲備,從市場變化看,第二梯隊的房企搶地最堅決」。 \n從地方城市的供地積極性看,上半年一二線城市普遍加大了土地供應。下半年以來,大部分城市依然在增加土地出讓。與此同時,樓市調控政策也出現了相應的調整,針對房價上漲明顯的區域,調控持續加碼。例如,蘇州進行了多次調控的微弱升級。 \n「土地市場仍然在繼續分化,房企對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格,但對於房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。」張大偉指出,最近三四線城市依然相對低迷,這種情況下,房地產企業願意把更多資金投入到一二線城市,這也是一二線土地市場升溫的原因。

  • 深圳土拍火爆 保證金近5千億

    深圳土拍火爆 保證金近5千億

     深圳24日迎來一場針對五塊土地的拍賣爭奪,這也是近20年來深圳土地招拍市場最大數量的一次宅地供應,被業界譽為「史詩級土拍」。此次土拍吸引超過80家建商參與,其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤等前十大企業,據統計,截至拍賣前3天,建商繳納的保證金已高達1100億人民幣(約4961新台幣),顯示深圳土拍市場火爆。 \n 《每日經濟新聞》報導,此次土拍吸引超過80家建商參與,其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤等排名前十的企業,佳兆業、招商蛇口、深業、金地、卓越等本土開發商也積極應戰。 \n 聯合拿地是特點 \n 由於土地價格相對高昂,建商聯合拿地依然成為這次土拍一大特點。據房產網站深圳樂居指出,深業聯合萬科、佳兆業聯合力高,參與全部地塊的競爭;招商蛇口可能與九龍倉及香港置地等香港企業聯合拿地。 \n 據深圳市土地房產交易中心日前公告顯示,深圳以掛牌方式公開出讓五宗居住用地的使用權,累計供應土地面積約為17萬平方公尺,建築面積約為69萬平方公尺。 \n 報導指出,相較於2017全年僅掛牌2宗宅地;去年全年掛牌13宗地塊,其中6宗為「只租不售」的深圳市人才安居集團所持,2宗在深汕合作區內。此次條件限制相對寬鬆的5宗地塊供應,對於土地資源稀缺的深圳而言,確實是大手筆。 \n 下半年分批拍賣 \n 對此,深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示,深圳很少有出讓地塊引來這麼多建商搶拍。建商之所以踴躍競拍,一方面是因為對未來市場有預期,深圳去年到2035年只有40%的商品房用地供應,可說供不應求;另一方面是在地價高昂的深圳,建商能有土地專案布局,無論對於企業融資、資本市場估值,還是市場占有率等都有重要意義。 \n Q房網大深圳區總經理林家樂認為,這次無論是土拍還是官方出讓土地的消息,都給市場傳遞穩定訊息,剛需購房者不必為深圳未來供應感到恐慌。 \n 據了解,此次大規模土拍在未來並不是絕無僅有。深圳市規畫和自然資源局官方回應,下半年將繼續按照市政府部署,分批供應住宅用地,穩定房地產市場預期。

  • 深圳土拍市場火爆 80家房企爭相奪地

    深圳24日迎來一場針對五塊土地的拍賣爭奪,這也是近20年來深圳土地招拍市場最大數量的一次宅地供應,被業界譽為「史詩級土拍」,此次土拍吸引超過80家房企參與,其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤等前十大企業,據統計,截至拍賣前3天,房企繳納的保證金已高達1100億人民幣,顯示深圳土拍市場火爆。 \n《每日經濟新聞》報導,此次土拍吸引超過80家房企參與,其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤等排名前十的企業,佳兆業、招商蛇口、深業、金地、卓越等本土開發商也積極應戰。 \n由於土地價格相對高昂,房企聯合拿地依然成為這次土拍的一大特點。據房產網站深圳樂居指出,深業聯合萬科、佳兆業聯合力高,參與了全部地塊的競爭;招商蛇口則是有可能與九龍倉及香港置地等香港企業聯合拿地。 \n據深圳市土地房產交易中心日前公告顯示,深圳以掛牌方式公開出讓五宗居住用地的使用權,累計供應土地面積約為17萬平方公尺,建築面積約為69萬平方公尺。

  • 東莞推地產新政 不再價高者得

    東莞推地產新政 不再價高者得

     為了避免房地產商高價瘋狂搶地,推升地價,東莞祭新政,賣地取消「價高者得」,首創「最接近平均價者得」,要求最接近均價的房地產商才能拿地。 \n 6日,東莞市公共資源交易網發布《東莞市國土資源網上交易達到上限後的終次報價規則》,以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得人。 \n 要了解這個規則,首先要了解東莞目前的土地出讓模式,東莞公開土地出讓只採用線上報價,會設立土地最高限價,達到限價後轉入其他限制條件,自由報價時間一般介於2至15天之間。為了避免土地「花落別人家」,有些地產商在報價開始後,以最快速度將土地價格和限制條件報到最高,先當上這宗土地的「主人」,再靜待報價時間截止。在不久前的一次土拍中,有房地產企業僅用24秒即「贏得」該宗地塊。 \n 此次終次報價規則,即是避免提前鎖定情況的出現,打破誰最先將限制條件報到最高、價高者得的固有模式。 \n 舉例來說,假如一宗地塊的初始價為10億(人民幣,下同),最高限價為20億。假設所有的條件均已達到上限,則進行「終次報價」。假定一口報價為200萬,則終次報價的有效區間為20億至20億200萬。此時若有三個有效競買人,終次報價分別為20億80萬,20億100萬和20億150萬,平均價為20億110萬。根據上述規則,20億100萬最接近平均價,該競買人得到該地塊,報價最高的20億150萬,並不能成為最後的贏家。 \n 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,這一規則在大陸是首創。此次「終次報價」新規的發布,能避免「勢在必得」的買家迅速報得最高限價以鎖定土地,推高市場預期,或有效為市場的瘋狂降溫。 \n 2019年以來,東莞已經出讓11宗商住地塊,其中保利地產旗下保利灣區投資拿下兩宗,總價高達34.23億元;佳兆業、時代中國、中海地產、首創置業、融創、鵬瑞等9家企業各拿下一宗。

  • 陸房市小陽春 4月再現搶地潮

    陸房市小陽春 4月再現搶地潮

     伴隨著部分房市回暖,大陸多地土地市場開始活躍起來。與今年前兩月的低迷相比,4月以來,杭州、廣州、武漢、蘇州、常州、廈門等城市土地成交活躍,賣地收入居前。土地拍賣現場競爭激烈,數十家建商參與、上百輪競價、地王、高溢價率等現象再現。 \n 以23日武漢土地市場推出底價近200億(人民幣,下同)的10筆建地拍賣為例,其中,有4筆均被融創拿下,總金額152億,溢價率最高的一筆達24%。另有一筆地被美的置業以28.57億拿下,溢價率高達80%。 \n 杭州出讓土地最多 \n 業內人士認為,部分城市房市「小陽春」加上「融資難」大幅度緩解,是建商搶地現象再現的原因。4月以來,多個城市土地市場開始活躍,特別是無錫、杭州、南京、惠州等。據中原地產研究中心統計,截止4月22日,杭州市出讓土地金額超過217億,排名第一;廣州市超過113億,排名第二;武漢市超過97億,排名第三。而從溢價率來看,常州市的溢價率最高,達到51.97%;其次是廈門市,達到31.93%。 \n 從建商拿地情況看,今年以來,融創、萬科、新城等多家建商拿地積極。中原地產研究中心統計,已經有21家建商年內拿地過百億。其中,融創拿地數量已經接近80筆,總金額高達565億,排名第一;萬科拿地數量52筆,總金額超過355億,排名第二;新城拿地40筆,總金額超過250億,位居第三;中海、綠地、龍湖拿地總金額也超過200億,分別位居第四到第六位。超過百億的建商還包括金地、旭輝、陽光城、碧桂園、綠城、華潤、恆大等。 \n 溢價率上升迅速 \n 中原地產首席分析師張大偉表示,前兩月各地土地市場低迷,但春節後,部分城市在3月出現土地市場復甦跡象,雖然未出現地王頻繁現象,但市場已經和之前有不一樣的表現。4月以來,部分城市土地市場明顯復甦,建商拿地金額開始增加,溢價率上升迅速。 \n 值得注意的是,近期土地市場的變化也得到了高層的關注。住建部指出,部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,需要引起高度關注,並已經對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

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