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  • 中國新視野-國際金融震盪與房市的相互作用

     近段時間,國際金融環境出現動盪,股市、匯市以及商品市場3大市場均出現明顯下跌,但中國房市則基本平穩運行。在此背景之下,分析一下主要地區經濟、金融與樓市的相互作用及表現,頗有意義。 \n 從全球金融危機或經濟危機的歷史規律來看,房地產市場多屬被動性變化,滯後性發生危機。譬如,1929年的國際經濟危機,由股災開始,最後波及房市;2010年的歐債危機,最後也使「歐豬五國」房價大跌。 \n 唯一禍起房市的一次大型危機,是2008年國際金融危機。其根源是2001~2006年美國房價持續上漲過程中,次貸與次級債越發越多,門檻越來越低,最終失控。2006年下半年至2007年房價下跌後,波及大量與次貸和次級債的金融機構,爆發次貸危機,最終於2008年升級為國際金融危機。 \n 美國房價自2007至2011年連跌5年,總計下跌3成多。2012年初開始復甦,持續上漲至今,但仍未超過2006年高點。近幾年美國經濟轉強,房產成交與新房建設發揮了重要作用。 \n 上輪歐盟房價於2008年上半年見頂,滯後於美國1年多。2010年歐債危機爆發後,房價加速下跌,直至2014年房價才開始上漲,但距2008年高點仍有差距。 \n 不過,歐債危機後,英國受影響小,且英國一直沒加入歐元區,也沒受希臘等國拖累,房價只是小幅下跌,然後繼續上漲,2013年下半年後屢創歷史新高,在歐洲表現最強勢。 \n 1990年股市泡沫破滅、1991年房市崩盤後,日本經濟和房市同步下跌,持續低迷很多年,近幾年存在波動,總體看仍較弱。安倍上台後,實行超級寬鬆的貨幣政策,也未能使房市和經濟整體走強。 \n 值得關注的是,日本房價長期低迷,導致人們購房需求小,而且租房需求大,部分都市圈住宅租金收益率居然高達6%~8%,而中國當前只是2%~3%。另外,日元對人民幣持續貶值,去年來刺激了部分中國人去日本購房需求。對於風險厭惡型投資者,東京房產可以考慮。 \n 近年來,全球最牛房市當屬澳洲。過去10年,澳洲房價持續上漲,即便是2008年國際金融危機期間也沒怎麼跌,近3年則快速上漲,屢創歷史新高。尤其是華人購房需求及中企購地開發需求,持續釋放。但近年大宗商品價格大跌,這對資源出口占比較大的澳洲經濟造成影響。因此,面對房市繁榮,政府在抑制房市需求方面,頗為糾結。 \n 新興經濟體近年的表現有點老態龍鍾。國際資源價格下跌和資本回流美國,導致部分國家收入大減或匯率紊亂。巴西和俄羅斯經濟已經出現負增長,南非、土耳其、哈薩克、部分東南亞國家以及多數拉美國家經濟都處於降速或低迷狀態。這些國家中的大多數,房地產市場皆乏善可陳。 \n 中國房市處在告別「黃金十年」、進入「白銀時代」的過渡期。今年上半年,全國房地產開發投資增幅持續下滑,雖然一、二線城市出現復甦跡象,但大多數三、四線城市依然偏弱,全國房地產開發投資增速仍未回穩。 \n 宏觀經濟與房地產走勢基本同步,房地產是經濟的重要組成部分,二者相互影響。在此背景下,一個最重要的變數-貨幣政策和流動性,雖然對房市的影響較大,但不至於直接導致房市危機。 \n 中國經濟雖仍面臨一定下行壓力,但絕對增速仍位居全球前列。加之中國有能力穩定人民幣匯率,因此不會引發大規模資本外流,這有利於穩定房市。另外,在當前宏觀經濟背景下,多數城市房市也難以支撐房價的上漲。(本文摘自中國證券網)

  • 中國新視野-房產稅不會一刀切

     近期,最新調整過的中國第12屆全國人大常委會立法規劃公佈,新增房地產稅法在內的34項立法任務。這意味著房地產稅立法有望提速。此消息一出,立即成為媒體熱點,房地產稅涉及千家萬戶,有人為此而忐忑不安,既擔心被徵稅,又憂慮房價為此而大跌。 \n 其實,房地產稅並非只是用來抑制房價的。中國國情之下,房地產稅具有三個功能。 \n 一是為地方政府提供新稅源,優化財政結構。基層政府財權小而事權多,當前國家正在推進的財稅體制改革將有助於緩解這一矛盾。另外,過去多年,地方政府對於土地出讓金的依賴度偏高,既不合理,又非長久計,轉費為稅,方是正道。從國外經驗來看,基層政府的收入主要來源是房屋持有稅,來之於民,用之於民,稅收用於為本地區提供教育、安全、消防、保潔等公共服務。對於居民而言,相當於社區之外的「大物業費」。 \n 二是調節財富分配。稅收是二次分配的主要手段。居民持有的房子越多、面積越大,被徵的房產稅也越多,然後把稅收用於政府支出,為所有民眾提供公共服務,甚至為特定弱勢群體提供支援。比如,上海和重慶的房產稅試點方案都規定:房產稅用於保障房建設和運營。因此也就具「劫富濟貧」的味道。但全國開徵房地產稅後,不宜只用於保障房。調節財富分配當屬應有之義,但稅收用途應借鑒國外經驗,更多地向當地全體居民提供公共服務。 \n 三是穩定房價。當前,中國正建立房地產調控的長效機制,其中就包括稅收手段。而過去十多年的房地產調控經驗也表明,信貸和稅收是穩定房價的主要經濟手段,而且相比限購限價這類行政手段,更顯其合理性。房地產稅將增加房屋持有成本,自然會抑制多套房投資需求,進而有助於穩定房價。不過,房價走勢由多種因素綜合決定,而稅收並非主因。 \n 從政策設計角度考慮,未來的房地產稅立法將對普通百姓有所優惠。從國外情況看,房產稅具有普徵特點,但對於社會主義國家的中國而言,政府非常關心民生,保護普通民眾的基本生活,未來不會對所有家庭、所有房屋普徵房產稅。另外,2011年上海和重慶的房產稅試點方案,皆有免徵條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免徵,重慶對於新購房100平方米免徵。 \n 其實,兩市的試點方案,也透露出當時中國大陸相關部門的政策思路。根據中國國情及兩市試點方案,未來全國範圍的房地產稅,很可能設定人均免徵面積,30平方米至60平方米之間的可能性較大。當前中國城鎮地區人均住宅建築面積為33平方米左右,而以前相關部門制定的小康生活人均住宅面積為35平方米。因此,人均30平方米至40平方米,應屬基本居住面積。在此基礎上,免徵面積增加10平方米至20平方米,也可以理解。如此,則普通民眾不必擔心自己的基本住房被徵稅。 \n 另外,將來中國房地產稅的稅率也將低於國外。發達國家的房屋持有稅,稅率一般為1%至2%。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低於國外水準。預計未來中國主流的稅率將在0.5%至1.5%之間。稅率和稅基在國家法律層面可能只是寬泛規定,主要由各地因地制宜確定具體稅率和免稅面積。 \n 總而言之,無論是國家層面的立法,還是將來各地政府制定的細緻條款,都將考慮到普通百姓的基本需求、合理訴求,差別化對待不同的家庭與房屋。普通百姓,不必為此稅而深憂。 \n (摘自經濟參考報)

  • 陸專家:2014將是房市退燒年

    2014年大陸房價是否轉趨穩定?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示 2014年將是房地產市場的「退燒年」,房價將會呈現高位震盪,漸趨降溫的特點,不過總體而言,仍將以上漲為主。 \n《新華社》報導稱,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,2013年的房地產市場總體特徵就是震盪上行。由於各地並未嚴格執行調控政策,房地產市場出現明顯回暖,尤其是一線城市房價出現了連續多月的較快上漲,雖然各地相繼收緊調控政策,但也沒能將房價束縛住。 \n對於2014年,楊紅旭認為將是房地產市場的「退燒年」,房價將會呈現高位震盪,漸趨降溫的特點,但是總體仍將以上漲為主。 \n中國人民大學公共管理學院教授黃燕芬認為,2013年房地產市場經歷了一個房價明顯上漲的過程,年初對於「國五條」調控效果的期待基本全部落空。2014年,由於調控的限制以及土地供應量的大幅增加,房價失去了大幅上漲的底氣,上漲幅度應該明顯趨緩。

  • 大陸售房 將徵20%所得稅

     上月廿日,大陸國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控通知》(「國五條」)後,市場普遍反映「太溫柔」,房價反而出現上漲;不過,國務院辦公廳昨發出「國五條」實施細則,所得稅由原定交易總額一%至二%,調整至按賣方透過買賣屋賺取差額的二○%徵收,對地產界將是一場重大衝擊。 \n 上月「國五條」公布後,大陸一線城市房價反而出現大幅上漲,二、三線城市在今年開年以來,交易熱度依舊不減。業界指出,這些調控政策未見新意,平抑房價作用不及預期,但另有專家認為,在「國五條」要求問責制度下,相關部門將推細則,加強對樓市調控,其影響力將逐漸顯現。 \n 果不其然,「國五條」公布一周後,細則昨出灶。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,此次「國五條」細則非常重要,值得關注的是,該細則是以「國務院辦公廳」名義下發,而非部委分頭行動,規格很高。 \n 據指出,細則重要性之一是,限購不但進一步升級,並明確標準;其次,二手房的個人所得稅,由交易總額一至二%,從嚴按二○%徵收。細則指出,稅務、住房城建部門要密切配合,對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實原房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得二○%計徵。 \n 此外,楊紅旭表示,細則另一重點,是提高第二套住房的貸款首付款比例,及貸款利率。

  • 房價拐點將至 下跌趨勢確立

     在大陸重炮打房後,大陸房價已經出現下跌的拐點。包括香港瑞安房地產主席羅康瑞(Vincent Lo)及上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭都認為,大陸的房價拐點即將到來,甚至預計9月正式開拐。而對於這次房價下跌,楊紅旭更以「狼真得來了」來形容。 \n 對大陸房價下跌,很多人盼很久,也怕很久,楊紅旭以「該來的總是要來」,認為大陸國家統計局日前發布8月分70個大中城市房價數據,與2008年8月70個大中城市首次房價下跌趨勢一致。在在顯示房價下跌大勢確立 \n 全國市場都在降溫 \n 他說,8月分是今年以來市場降溫幅度最大的一個月,這也是2009年第2季以來,止漲城市數量首次超過上漲城市,在很大意義上,可以說拐點初現,「狼終於來了」。 \n 楊紅旭強調,這一「戰果」得來不易,是大陸當局為了打壓房市,兩年來連續用限價令、限漲令、限貸令等政策以求穩房價的結果。 \n 他說,總體來看,當前四個一線城市房價已連續2個月止漲,二、三線城市總體微漲,顯示大陸全國市場都正在降溫中。他也預測,在國際金融危機和國內經濟下滑衝擊下,明年房地產有望「見底」。 \n 日前大陸國家統計局發布數據顯示,8月70個大中城市新建商品住宅的價格比7月下降和持平的城市增加了15個,而二手住宅價格下降和持平的城市則增加了9個,調控效果進一步顯現。對此,瑞安房地產主席羅康瑞也認同楊紅旭看法,認為大陸的房價拐點即將到來。 \n 根據中原地產測算,70個城市的新建商品住宅跟7月相比,8月的漲幅僅為0.02個百分點,逼近停漲臨界點;而二手房更是首次出現下調0.05個百分點。大陸《上海證券報》、中國證券網據此分析,認為8月房價接近停漲臨界點,下降拐點初現。 \n 羅康瑞表示,由於大陸政府仍在執行緊縮措施,同時銀行也在限制對開發商的貸款,因此,未來12到18個月間,大陸部分地區的房價可能會下跌。 \n 羅康瑞並認為,部分小型開發商可能將面臨降價銷售的壓力,而且已有部分開發商開始準備賣地。 \n 外資看好長期景氣 \n 不過,羅康瑞表示,瑞安房地產現在並沒有下調房價計畫,公司甚至仍計畫明年將大陸的房地產施工規模擴大至逾100萬平方米,明年商業地產在總建設項目中的比重會高於今年。 \n 外界解讀,儘管大陸房價上漲總體趨緩,但從瑞安地產的動作來看,顯示出外資仍然看好大陸房地產的長期景氣。

  • 搶購 上海新房連日成交破千套

     上海2011年新春房市爆紅盤,元旦假期恢復上班後,上海一手商品房成交量延續12月底火熱行情,已連續6天成交量破千套。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭形容,2010年幾波調控政策,堪稱「史上最嚴厲」,但貌似「紙老虎」。 \n 元旦假期結束後的工作天,上海一手商品房簽約數達1038套,據房地產資料統計,2010年12月最後一周,上海一手房簽約量連續5天破千套,其中最高達到單日1418套。業內人士分析,房產稅將出台,是樓市爆出新春行情的主要原因。 \n 中原地產諮詢總監宋會雍表示,據統計,2010年12月上海商品房均價月漲3%,達24091元/平方米高點,累計一年內上漲幅度達20%。宋會雍說,大戶型、豪宅湧入年末市場,拉高了12月均價,並達到全年高端住宅成交量高峰。 \n 日前屢傳上海極可能針對200平方米以上大戶徵收房產稅,宋會雍分析,房產稅徵稅物件很可能針對大戶開徵,所以許多置產者、投資客趕在政策出台前出手。 \n 近期無論加息、抵押貸款利率優惠調整,還是房產稅出台,宋會雍稱,都沒有對市場形成有效干擾,賣家對一系列利空傳聞反應冷淡,價格少有調整;楊紅旭也認為,房產稅何時徵收、怎樣徵收尚未確定,當前單純的啟動對市場未造成實質影響。 \n 楊紅旭指出,2010年幾波調控政策堪稱「史上最嚴厲」,但貌似「紙老虎」。從土地價格上看,據國家統計局前11月開發企業土地購置成交均價年漲34%,上漲仍偏快,今年以來地王頻現,非常不利於穩定房價。 \n 此外,在住房政策中,透過差異化信貸、緊縮稅收及限購,抑制購房需求,已有北京、上海、深圳、廣州等16個城市出台了限購政策,調控力度皆空前絕後,但這類行政干預式調控,弊大於利,長時間執行將打擊房地產市場健康發展。

  • 加息周期 上海房市雪上加霜

     大陸央行再度升息,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,總體經濟正式進入加息周期,加上國家當前的控房新政,兩相疊加效應下,未來將使房價加速下調,房市將雪上加霜,明顯效應將顯現於明、後年。 \n 各地限購令相繼出台後,全大陸樓市整體正出現降溫,近期貨幣政策轉向引起業界強烈關注,人民銀行26日起宣布金融機構一年期存貸款基準利率將上調0.25個百分點,加息後一年期存款基準利率由現行的2.5%提高到2.75%;一年期貸款基準利率由現行的5.56%提高到5.81%,其他各檔次存貸款基準利率也相應作出調整。 \n 對房價有抑制效果 \n 分析認為,有效控制持續高位的通脹預期是大陸央行此次加息主要出發點,今後將會對居民資產配置產生一定影響。上海易居房地產研究院綜合研究部則分析,回顧2007年一年內曾連續加息6次,對樓市的影響效果開始逐步體現,10月起房價環比上漲幅度開始快速收窄,房價快速上漲勢頭明顯受到遏制;2008年8月之後房價出現由上升轉為下降的拐點,開始步入下行軌道。可見加息對於房價有一定的抑制效果,特別是在加息幅度較大、加息頻率較高的時候。 \n 第二輪降息周期始於2008年10月短期內多次降息,便對房價產生了影響,2009年3月房價開始止跌回升,開始了新一輪的快速上漲期,一直持續到2010年4月第二波調控政策出台,房價上漲幅度才開始逐漸減小。因此證明密集的調整利率,對於房價影響很大。 \n 上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則認為,這波的加息周期,由於受美、日寬鬆貨幣政策和國內經濟並未過熱的雙重影響,本輪加息周期的時長和幅度存在很大不確定性,預期將比上輪加息周期(2004-2008年)溫和些。 \n 影響購房者預期 \n 但楊紅旭指出,當前正值樓市調控時期,限購、限貸、限外、限價等多種強勢手段迫使樓市全面降溫,此時進入加息周期,儘管一次小幅度加息本身對樓市影響不大,但加息向市場傳遞貨幣政策全面緊縮信號,影響購房者預期。尤其在控房新政之上,再施加貨幣緊縮政策,無疑樓市雪上加霜。 \n 長期來看,加息周期將持續抑制樓市過熱,楊紅旭預期,最後一次加息很可能出現在明年或後年,這也意味著,對於房地產市場的累加影響效果,可能會在明、後年體現出來,成為抑制中期房地產市場過熱的主因。

  • 大陸人淘金台灣-台灣客搶房 趕上樓市新政

     從2009年下半年開始,每隔一段時間,就會有台灣朋友問我是否可以入市了?有位台灣朋友在演藝圈打滾,手頭算寬裕,因為常來上海,所以很想在上海投資房產,以求增值保值。抱此心態的台胞,並非少數。確實,近幾年上海房價的飆升,為很多台胞帶來了豐厚的收益。我的觀點是,不妨再等等看。 \n 忍無可忍 衝進樓市 \n 2009年這輪樓市火爆,明顯屬於非理性繁榮,來自於2008年第4季開始的刺激政策和流動性氾濫雙重作用的結果。太多投資、投機需求在市場內興風作浪,最終將房價推高到政府難以忍受的高度。然而,面對不斷攀高的房價,那位台灣朋友最後忍無可忍,在2010年初衝進樓市,在古北區買下一套近千萬元人民幣的高檔公寓。 \n 但不出我所料,緊接著,嚴厲的宏觀調控來了。今年4月中開始,以「國十條」為核心的新一輪房地產新政,史無前例地緊縮房貸和強力壓制投機性需求,矛頭直指部分房價過快上漲的城市。顯而易見,其中包括上海。 \n 全國樓市 迅即降溫 \n 新政出台後,全國樓市迅即降溫。尤其是房屋成交量顯著下降,包括上海在內的一線城市房屋成交量已遭腰斬,價格也出現調整。 \n 二手房(中古屋)市場降價已成普遍現象,新房市場受制于開發商資金面寬鬆,尚未大面積價格下跌,但隨著恒大、萬科等地產巨頭的率先促銷,越來越多的樓盤加入調價陣營。 \n 儘管最新的8月上海房屋交易量反彈,但房市本身並沒有發生質的變化,整體房地產市場仍在盤整中,價格也處於上下震盪。 \n 面對這一調控和市場形勢,樓市投資者又該如何調整策略?筆者有如下幾點建議。 \n 第一,投資投機者應暫且收手。第二,自住需求策略有別。對於首次購房的需求,尤其購買90平米以下普通住宅,政策依然是優惠的。第三,全國區域差異大,避開一線城市,往2、3線城市中選擇良機。中西部的2、3線城市,過去幾年房價漲幅合理,市場中投資投機比重很小,市場正處於大發展時期。 \n 就長期而言,那位台灣朋友房子依然具有良好的升值空間,但近期而言,我估計他那套房子的價格很快就會跌破購入價。因此,建議廣大購房者,應密切觀察年底市場走勢,屆時若政策鬆動,就可嘗試入市了。在此之前,切記多看少動。

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