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以下是含有都更潛力的搜尋結果,共37

  • 想搶「危老」財?3大重點教你挑對「都更潛力屋」

    想搶「危老」財?3大重點教你挑對「都更潛力屋」

    為了鼓勵加速推動危老建物重建,內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議,預期未來相關程序會簡化許多,容積獎勵也會再提高,此舉形為熱絡的危老都更市場再添柴火,吸引不少民眾購買危老都更潛力屋,安新建經提醒,挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。

  • 《傳產》購買危老都更潛力屋 3注意

    鼓勵加速推動危老建物重建,內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議,預期未來相關程序會簡化許多,容積獎勵也會再提高,此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場,再添柴火,預料接下來將有一波改建大爆發,因此吸引不少民眾購買危老都更潛力屋,安信建經提醒,挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。

  • 專家傳真-老人住老宅 都更與危老政策推動刻不容緩

    專家傳真-老人住老宅 都更與危老政策推動刻不容緩

     2020年國內除了死亡數超過出生數,自然增加率由正轉負,總人口開始負成長外,65歲以上老年人口所占比率高達16.0%,甚至預計2025年65歲以上老年人口占比超過20%,我國將正式進入超高齡社會;而除了人口高齡化速度加快外,國內房屋屋齡老化情況也不遑多讓,截至2020年6月,國內屋齡30年以上戶數高達436.52萬戶,占比高達49.55%,六都中又以台北市占比70.58%領先其他五都,但也由於台北市房價位居全球之首,重建所衍生出的問題則反而是變動的機會成本最高、產權糾紛最多的情況,故在重建成本高的限制下,產生房價高但居住環境不佳、老屋比重高的副作用;至於預估2030年屋齡30年以上戶數將高達674.36萬戶,2040年更將攀升至785.92萬戶,顯然國內老舊住宅規模日趨龐大,居住安全已刻不容緩。 \n 更何況雙老問題同時浮現,也就是老人住老宅,更加凸顯人口、屋齡老化情況嚴重,整體安全性問題堪慮,特別是無電梯的老舊公寓,使得老人家進出門有難度,也有消防、耐震等公安疑慮,將會造成老人安養、照護的人道危機。但若政府可大力推動都更與危老條例,並加速國內老屋汰換的速度,反而開發商機潛力大,也將挹注整體經濟成長率的表現,以目前老屋符合都更與危老政策來計算,若假設重建戶建坪平均約30坪、每坪造價以10萬元推算,營建工程商機將高達13兆元。 \n 事實上,過去都更的推動上面臨住戶與不動產開發商在權利分配上談不攏、法令不明、稅負等問題,特別是法源問題更在文林苑案件大法官釋憲判定違憲之後缺乏依據。但近年來政府已從各面向進行全面性的推動,如鼓勵公股行庫積極參與、成立台灣金融聯合都更服務公司、設置國家住宅及都市更新中心的專責機構、成立都更信保基金、都更條例修正案已正式經立法院三讀通過,爾後更修正都更4個子法來使容積獎勵更明確化,更推出危老條例的選項,且危老條例修正案三讀通過,時程獎勵再延5年並逐年遞減,且2020年起政府又加碼基地規模獎勵,顯然老屋重建問題獲得方向性的解決。 \n 若以實施期間來看,都市更新條例是無限制,但危老條例則實施至2027年5月31日,且最高的時程容積獎勵10%已於2020年5月9日到期,之後逐年開始降為8%、6%、4%、2%、1%、0%、0%;整體來說,若以基地條件、基地面積、所有權人同意門檻、容積獎勵、稅賦減免進行綜合比較,都市更新條例主要受惠對象是經劃定為更新地區或自行劃定更新單元核准者,危老條例則是單一產權、產權單純化、房屋處於都市精華地段等類型房屋較易受惠,因而若面積夠大者,走都更模式,可以享有最高1.5倍的容積,反觀面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。 \n 而雖然近來國內整體都更或危老條例推進確實已有相當的成效,但錯綜複雜的實務問題,確實仍是老屋重建的考驗,例如屋主難以針對合建、全案管理、自地自建等方式進行全面性評估、住戶意見整合難度高、釘子戶問題仍無法完全避免、重建期間住戶居住問題、全部完工時程不確定仍存在等;但不管如何,未來政府基於老屋數目日趨龐大,仍會持續健全都更及危老條例的相關法規與配套措施,因而預計此主軸仍將是2021年政府對於房市政策持續推動的方向。

  • 府中晶璽 搶南雅夜市萬坪都更潛力

    府中晶璽 搶南雅夜市萬坪都更潛力

     板橋最熱鬧的南雅夜市,將有建商著手執行百億元以上的「板橋區南雅東路土地開發案」,以「打造新精品街廓,接軌城市新貌與現代食尚」為目標,進行規模達萬坪的都更計畫,內含「精品街廓」,未來新案鄰近原本的南雅夜市店面,將打造成高級版的夜市。而引領商圈蛻變的第一棟建築,即是景安建設「府中晶璽」。 \n 「府中晶璽」位於南雅夜市正核心,由兩位知名建築設計師楊弘志及鄭凱文聯袂擘劃,推出22~28坪國際時尚精品建築,揉合在地金質生活與享樂主義,引領開啟南雅金圈新精品時尚風潮。景觀休憩規劃:綠意光廊、石點步道、花香街角、觀星木棧平台、露天咖啡、崗石步道。VIP公設包括有尊貴迎賓大廳、彩繪藝術廊道、棋藝交誼廳、有氧健身房。 \n 「府中晶璽」位踞前站與後站交通樞紐,府中捷運站700米,一站進新板,四站到北市。四鐵共構極速南來北往。捷運環狀線,雙北精華區一票到底。二分鐘直上65快道,快速連結國道一、國道三。堪稱板橋A級金地段,新北首府增值第一圈,自住、投資唯一首選。地址:板橋區南雅東路41號旁,洽詢電話:(02)8965-8989。

  • 桃園首件公辦都更 正式開工

    「中壢區中興巷都更案」是桃園市政府首件主導都市更新案,2018年1月與昇陽建設簽訂合作契約,今(27日)舉行開工典禮。 \n中壢區中興巷都市更新基地位於中壢國小北側,原有中壢警察宿舍坐落其上,因宿舍老舊傾頹、住戶陸續搬離,土地閒置。基地因位屬商業區且步行至興建中的機場捷運線老街溪站只需要7分鐘,加上生活機能良好、土地權屬單純,極具投資開發潛力,藉由桃園市政府主導推動都更,並取得社會住宅及地方所需的公益設施,讓中壢區中興巷都市更新案成為桃園公辦都更的示範案例。 \n該案投資金額約14億元,規劃兩棟地上20層、地下3層建築物,總樓地板面積9,057坪,全案預計2022年6月完工,桃園政市府可取得94戶社會住宅單元、及總計728坪的公益設施。其中公益設施項目包含派出所、市民活動中心及樂齡學習中心,而94戶社會住宅未來將優先提供警消人員居住。 \n桃園市政府陸續已著手辦理多件公辦都更案,已成功評選到實施者的桃園區東門停車場公辦都更案,也在明年即將動工,目前還有龜山區建國一村及桃園區復興路公辦都更案也正在公開徵求實施者中,預期吸引民間投資額將達15億,期望帶動舊市區更新發展復甦。

  • 果菜市場改建太慢 侯友宜:可循築地模式

    果菜市場改建太慢 侯友宜:可循築地模式

    三重果菜市場改建案,因當地民辦都更案尚未完成整合,至今推不動,新北市長侯友宜4日市政會議指出,不一定要在人口稠密區蓋果菜市場,可循日本築地市場在豐洲重建模式「易地重建說不定比都更快」,盼打造兼具智慧交易、休閒與觀光的市場。農業局說,盼讓市場不僅只有大貨車,還能有美食與美景。 \n \n三重果菜市場位於利百代三重都更案轄內,全案8.58公頃,因公私土地交叉持分,產權持有者超過數百人,利百代公司2004年申請都市更新案,但因產權糾紛、地方意見分歧,都更案一延再延,也導致三重果菜市場改建困難重重。 \n \n新北市長侯友宜說,在都會人口稠密區做批發果菜市場,附近不但有學校,還影響都市發展,當初日本築地市場就位於市區,現在遷到豐洲,對東京發展有很大的幫助。 \n \n侯友宜說,有時候做一個未來規畫時 不要老是在原有思維打轉,未來20到30年,果菜市場不只是現在「武市」批發市場,而是自動智慧化交易市場,在裡面還要能夠找到休閒觀光旅遊,既然民辦都更案原地打轉,可以找個有潛力、風光明媚的地方,說不定會得到更多人支持。農業局長李玟說,目前正全力推動,雙軌並進。據悉,曾討論的地點可能有五股或蘆洲,但仍在規畫中。

  • 旺house》搶搭熱銷順風車!璟都機構「中路2期」新案動工

    旺house》搶搭熱銷順風車!璟都機構「中路2期」新案動工

    以指標個案【璟都柏悅】為例,因坐擁60米大興西路的立地條件,與中悅等百坪豪宅聚落為鄰,特別以極具現代感的超跑線條、打造成雙塔地標,加上泳池飯店宅、永久保修服務等貼心規劃,特別受到首購年輕家庭青睞,該案自落成後屢創銷售佳績,目前銷售已達8成, \n \n被譽為「桃園副都心」的中路重劃區,因全區純住宅規畫,加上聯外交通、公園綠地規劃完善,連續8次土地標售開紅盤,後勢強強滾,顯見藝文特區接班人之勢已然成形,而【璟都柏悅】率先打出飯店化輕豪宅的主流,更締造出漂亮佳績。 \n董事長黃國明表示,看好中路特區潛力,璟都機構可說是第一個進軍推案的建商,由於堅持要讓年輕人能夠買好房、住好宅,因此在選地上,特別重視地段的交通便利與生活機能,尤其北北桃生活圈已然成形,隨著越來越多北客移居桃園、產品規劃當然也得要跟得上時代。 \n \n桃園知名建商璟都建設機構「中路2期」新案今日開工動土,由董事長黃國明領軍帶領持金鏟動土,祈求建案順利完工,由於基地就位於向陽公園旁,引發不少前來運動的民眾關注洽詢。 \n \n璟都建設機構中路三段建案基本資料 \n \n基地面積1222.24坪 \n規劃地上15層/地下四層 \n規劃25-45坪 \n(2-4房) \n住家222戶,店面9戶,共計231戶 \n總銷售額約30億 \n先建後售 \n預計2020年9月接受預約,10月開始銷售,預計2021年3月完工交屋 \n投資興建/璟都建設機構 \n建築設計/閤康建築師事務所 \n公設規劃/研舍設計 \n

  • 高雄鐵路11站點 優先都更

    高雄鐵路11站點 優先都更

     高雄市長韓國瑜重視都市更新問題,近期在市政會議聽取都發局專案報告之後,指示都發局加速推動都市更新、危老屋重建工作,並擇定重點地區加速辦理。高雄都發局長林裕益20日表示,已選定鐵路地下化後,沿線的11個站周邊,面積達812公頃的街廓,列為優先輔導都更的地區。 \n 高雄都發局長林裕益20日在記者會中表示,為了因應鐵路地下化之後的沿線景觀衝擊問題,目前已針對台鐵左營站到鳳山站之間,沿線15.37公里兩側,各約300公尺廊帶,總計812公頃的街廓,完成調查規畫,並評估、盤點出11處較具有都更潛力的老舊社區,列為優先輔導都更的地區。 \n 這11個鐵路地下化站體周邊的11個社區,包括果貿國宅、內惟、青海/九如四路間、鼓山車站、台電變電廠、三塊厝、高雄車站、民族國宅、科工南館、正義公園、以及曹公圳沿線等地區,他說,未來將規畫為都市更新策略地區,再依都更條例規定,爭取更高的獎勵補助誘因,加速鐵路地下化周邊的都更。 \n 林裕益說,高雄市區長期以來,受縱貫鐵路阻隔切割,影響都市整體發展,鐵路地下化以後,正是推動都市更新的契機,原鐵道地面層約71公頃路廊,目前正由高市府水利局及工務局分段興建「綠園道」,全線完成後,將成為市民休憩、 綠意的生活空間。 \n 林裕益指出,無論是台北市或新北市,過去都有成功案例,公有土地或私有土地都更、危老重建、或翻修拉皮之後,整體景觀都大幅改變,進而引進更多商業機能或休憩空間。 \n 高雄隨鐵路地下化及綠園道逐漸完工,也凸顯出鐵路沿線兩側的城市景觀問題,原鐵路沿線旁,不少住宅商家的「後院變門庭」,老舊破敗建築,將嚴重衝擊城市街景,因此,他說,實在有必要優先鼓勵辦理都更,營造高雄城市新風貌。

  • 打造高雄新市容 高市府優先輔導都更11處老舊社區

    打造高雄新市容 高市府優先輔導都更11處老舊社區

    高雄市長韓國瑜重視都市更新問題,近期市政會議聽取都發局專案報告,指示都發局加速推動都市更新及危老屋重建工作,並擇定重點地區加速辦理。高雄市都發局20日說,評估盤點出11處較具有都更潛力的老舊社區,列為優先輔導都更得地區。 \n \n 都發局長林裕益表示,為因應鐵路地下化後的沿線景觀衝擊問題,目前已針對台鐵左營站到鳳山站之間,沿線15.37公里兩側各約300公尺廊帶,總計812公頃的街廓,並評估盤點出11處較具有都更潛力的老舊社區,將列為優先輔導都更之地區。 \n \n 預定今年7月以後,都發局將協請當地里長 徵詢社區意願,如有意願,市府即結合都更專業輔導團隊,走入社區進行說明會,並提供都更相關法規資訊及補助獎勵措施。 \n \n 高雄市區長期以來受縱貫鐵路阻隔切割,影響都市整體發展,鐵路地下化以後,正是推動都市更新的契機。原鐵道地面層約71公頃路廊,目前正由市府水利局及工務局分段興建「綠園道」,全線完成後,將成為市民休憩、 綠意的生活空間。 \n \n 林裕益強調,隨著鐵路地下化及綠園道逐漸完工,也凸顯出鐵路沿線兩側的城市景觀問題,原鐵路沿線旁,不少住宅商家的後院變門庭,老舊破敗建築將嚴重衝擊城市街景,實在有必要優先鼓勵辦理都更,營造高雄城市新風貌。

  • 鐵路地下化11個站周邊 高雄都發局鼓勵都更或拉皮

    鐵路地下化11個站周邊 高雄都發局鼓勵都更或拉皮

    高雄市長韓國瑜重視都市更新問題,近期在市政會議聽取都發局專案報告之後,指示都發局加速推動都市更新、以及危老屋重建工作,並擇定重點地區加速辦理,高雄都發局長林裕益20日表示,已選定鐵路地下化之後,沿線的11個站週邊,面積達812公頃的街廓,列為優先輔導都更的地區。 \n高雄都發局長林裕益19日在記者會中表示,為了因應鐵路地下化之後的沿線景觀衝擊問題,目前已針對台鐵左營站到鳳山站之間,沿線15.37公里兩側,各約300公尺廊帶,總計812公頃的街廓,完成調查規劃,並評估、盤點出11處較具有都更潛力的老舊社區,列為優先輔導都更的地區。 \n這11個鐵路地下化站體週邊的11個社區,包括果貿國宅、內惟、青海/九如 四路間、鼓山車站、台電變電廠、三塊厝、高雄車站、民族國宅、科工南館、正義公園、以及曹公圳沿線等地區,他說,未來將規劃為都市更新策略地區,再依都更條例規定,爭取更高的獎勵補助誘因,加速鐵路地下化周邊的都更。 \n林裕益說,預定今年7月以後,都發局將協請當地里長徵詢社區意願,如有意願,高市府即結合都更專業輔導團隊,走入社區,進行說明會,並提供都更相關法規資訊及補助獎勵措施。 \n他表示,高雄市區長期以來,受縱貫鐵路阻隔切割,影響都市整體發展,鐵路地下化以後,正是推動都市更新的契機,原鐵道地面層約71公頃路廊,目前正由高市府水利局及工務局分段興建「綠園道」,全線完成後,將成為市民休憩、 綠意的生活空間。 \n林裕益指出,無論是台北市或新北市,過去都有成功案例,公有土地或私有土地都更、危老重建、或翻修拉皮之後,整體景觀都大幅改變,進而引進更多商業機能或休憩空間。 \n高雄隨著鐵路地下化及綠園道逐漸完工,也凸顯出鐵路沿線兩側的城市景觀問題,原鐵路沿線旁,不少住宅商家的「後院變門庭」,老舊破敗建築,將嚴重衝擊城市街景,因此,他說,實在有必要優先鼓勵辦理都更,營造高雄城市新風貌。

  • 增值潛力大 台產站前大樓 擬重啟都更

    增值潛力大 台產站前大樓 擬重啟都更

     台灣產物於5月31日召開法人說明會,該公司過去幾年所提出的台北市車站站前大樓都更案,之前因獎勵容積期限已過而暫停;台產發言人黃志傑表示,目前已成立專案小組,將評估重啟都更計畫。 \n 台灣產物成立於民國37年是國內歷史最久的產險公司,由於該公司取得土地不動產的時間早、成本低,且台北市車站前大樓已四十餘年,黃志傑指出,台產投資用不動產帳面成本約24億元,多數均位於台北車站前精華區域,去年底由不動產估價事務所評價之公充價值達45.6億元,增值潛力相當大。對於站前大樓公司內部一直都有活化的打算,雖然都更是一條漫漫長路,但「資產活化」是公司既定的目標,隨著法令鬆綁,內部已再成立專案小組持續推動站前大樓都更計畫。 \n 此外,台產在3月底帳上的現金部位佔比仍高,黃志傑也表示,未來會持續作「現金活化」動作,如增加投資高殖利率的台股部位及優質國內外債券標的。 \n 黃志傑指出,台產一向堅持穩健經營並注重核保控管,保險業務獲利穩定;投資收入則主要來自於三方面,一、股利收入,二、債息收入,三、不動產的租金收入,由於這三部份都有穩健的收益也讓台產每年都有穩定的營業獲利,是讓台產每年均可以穩定配發股東現金股息的重要原因。近5年來,台產每股盈餘雖有波動,但是5年來每股配息至少都有0.9元。2018年每股盈餘是1.55元,每股配發0.9元現金股息,預計在6月14日開完股東會通過後,即會確認除息交易日,預定股東在7月份即可以拿到股息。 \n 而台產首季獲利較去年同期小幅成長,自留滿期保費收入年增4.3%,投資獲利年增22.9%,單季EPS 0.57元年增7.5%。

  • 不動產增值潛力大 臺產:將重啟都更計畫

    不動產增值潛力大 臺產:將重啟都更計畫

    臺灣產物(2832)於5月31日召開法人說明會,該公司過去幾年所提出的台北市車站站前大樓都更案,之前因獎勵容積期限已過而暫停; 臺產發言人黃志傑表示,目前已成立專案小組,將評估重啟都更計畫。 \n臺灣產物成立於民國37年是國內歷史最久的產險公司,由於該公司取得土地不動產的時間早、成本低,且台北市車站前大樓已四十餘年,黃志傑指出,臺產投資用不動產帳面成本約24億元,多數均位於台北車站前精華區域,去年底由不動產估價事務所評價之公充價值達45.6億元,增值潛力相當大。對於站前大樓公司內部一直都有活化的打算,雖然都更是一條漫漫長路,但「資產活化」是公司既定的目標,隨著法令鬆綁,內部已再成立專案小組持續推動站前大樓都更計畫。 \n此外,臺產在3月底帳上的現金部位佔比仍高,黃志傑也表示,未來會持續作「現金活化」動作,如增加投資高殖利率的台股部位及優質國內外債券標的。 \n黃志傑指出,臺產一向堅持穩健經營並注重核保控管,保險業務獲利穩定;投資收入則主要來自於三方面,一、股利收入,二、債息收入,三、不動產的租金收入,由於這三部份都有穩健的收益也讓臺產每年都有穩定的營業獲利,是讓臺產每年均可以穩定配發股東現金股息的重要原因。近5年來,臺產每股盈餘雖有波動,但是5年來每股配息至少都有0.9元。2018年每股盈餘是1.55元,每股配息0.9元現金股息,預計在6月14日開完股東會通過後,即會確認除息交易日,預定股東在7月份即可以拿到股息。 \n而臺產第一季獲利較去年同期小幅成長,自留滿期保費收入較去年同期增長4.3%,投資獲利較去年同期增長22.9%,單季EPS 0.57元較去年同期增長7.5%。

  • 百戶都更獲配房產 Q2掀標售熱

    百戶都更獲配房產 Q2掀標售熱

     國產署雙管齊下動員都更,除了以自有地參與都更,更將加快處理都更獲配房產的腳步,以利都更正向循環,在本季已規劃標脫近百戶都更房產。除了八大行庫成立都更服務公司共襄盛舉,國產署也將成為財政部轄下另一股參與都更的主力部隊。 \n 據悉,國產署還將受託其他部會轄下國營事業委託所持有土地參與都更,並處分都更後獲配的房產。據了解,目前以交通部旗下的台鐵及國防部旗下營改及眷改基金,在雙北市精華區所持有土地最多,也最具有和國產署進行都更合作的潛力,其中,台鐵已打頭陣,國防部的營改及眷改基金後續也將跟進。 \n 國產署過去一年來完成處分56戶獲配房產,而在接下來二個月一口氣就要完成92戶的標售,可說比過去一年的進度還要超過快一倍,相關人士指出,國產署所以加快腳步處分都更房產,除看好不動產後市,另一方面也對其他部會轄下土地參與都更帶動更多示範效果,以期掀起跨部會釋地參與都更的風潮。 \n 根據國產署上周出爐的最新處分計畫,預定自今(26)日起至6月,大舉處分參與都更分配房產,以此加速後續以自有地及其他國營事業土地參與都更腳步。 \n 據國產署內部資料,近一年國產署在標脫都更獲配房產,已展現出相當績效,合計包括悅揚、千荷田、第凡內、翔譽雙子星、東西匯這些知名建案,除移交雙北市政府共11戶,撥用做為社會住宅,國產署已總共標脫近50戶,已完售約28億元進帳,資產活化效益相當可觀。 \n 本季國產署不僅再接再厲,更加碼標售,其中還包括為台鐵旗下事業基金當初參與都更的土地進行獲配房產處分。 \n 目前已入列國產署標脫都更獲配房產的建案,包括碧湖君鄰、耕曦、聯勤三喜及全陽圓,以及由台鐵土地參與的永德言葉、明日博等六大建案,其中為耕曦以及為台鐵處理的永德言葉擬處分戶數分別為40戶及44戶。至於明日博,有關官員表示,由於正在鑑價,因此相關的17戶房產規劃在下半年標售。

  • 文資新法不周全 爭議案件多

    文資新法去年上路後,提高非所有權人提報文資權利,民眾擔憂城市歷史文化消失,積極提報文資,但新法配套不全,許多都更程序完備的老屋,因文資審查被迫喊卡,民眾及建商自覺權益受損,憤而求償提告,單一都更案動輒數十億利益,地方政府無力補償,只能呼籲中央盡快修法,避免衍生更多爭議。 \n \n 以山海樓案為例,建物所有權人曾在2012年詢問文化局,確認都更範圍建物非文資,也不是列冊建物,而後啟動都更,相關程序現已完備,不過因文資新法上路,一般民眾均可提報文資,該建物進入暫定古蹟程序,都更因此暫緩。 \n \n 文化局副局長田瑋說,文資新法賦予非所有權人更大的提報權利,非利害關係人可隨時主張某建物具文資價值,所有權人只能被動接受審查。換言之,若待都更的建物被登錄文資,都更案就得中止,就算被認定不具價值,所有權人也可因都更程序延宕,依法向主管機關求償、提告。 \n \n 文資法規定,若因文資審議造成權利人財產受損,主管機關可給合理補償,至於金額由雙方協議。問題是,都更案動輒數十億,地方政府難以負擔「天價」賠償。田瑋認為,中央應明確界定補償上限、金額估算方式和經費來源等細節,否則根本無法協商,只會導致相關訴訟案件大增。 \n \n 他還說,未來中央針對民間開發計畫,應比照政府機關,在都更及新建、增建、改建、權利變換前,由開發單位就原建物周邊辦理文資潛力調查,提報文資機關審查,才能啟動開發計畫,否則配套不足,只會更激化都市更新和文資保存的對立。

  • 編輯室報告-富二代與遷二代

     隨著市容老舊及老宅重建翻新的需求,實施都更對於台灣不少大型都更區的需求越來越高,也因而興起了另一種「富二代」的新名詞,叫作「遷二代」。 \n 什麼是遷二代?遷二代某種意義來說,也是「富二代」的一種,只是這類型的富二代,發的是「都更地利」財,原本是平凡的上班族,或市井小民,但因為自身所住的房屋,已經30幾年、40年,而且所處的位置,正好是非常有潛力的發展區,或許是住宅區,也或許是重劃區,因而被建商相中,透過都更案進行重建,而在建商與地主、屋主談判的過程中,取得相當好的替換比例,例如1坪換1坪,甚至10年前還曾出現1坪換2坪的,住戶不但因此換回全新的新屋,甚至還有多餘的房產可以出售,因此造就了所謂的「遷二代」。 \n 遷二代的夢,人人都想作,但若對於「遷二代」賦予過高的期待,要求得太多,不僅原本可完成的都更案會因此「破功」,原地主、屋主原有的算盤,恐怕也將一切歸零。 \n 首先,建商投入都更,到底能有多少與住戶談判坪數交換的空間,這和建商所能取得的建蔽率,及容積獎勵密切相關;換言之,每個地段的容積率及建蔽率的條件,原本就不盡相同,倘若原地主、屋主不能體認這一點,而是懷著既定的成見,拿其他都更案的例子,去對有意在該地實施都更案的實施者,不論是建商,或是經建公司,或是土地開發公司、資產管理公司坐地喊價,到頭來原地主、屋主不僅作不了遷二代,反而還成為被視為都更最大阻力的「釘子戶」。 \n 台灣地震頻繁,內政部的一份內部統計,顯示台灣全力推動都更及老屋重建,已刻不容緩,光是在2014年底,全台灣825萬棟住宅,平均屋齡就高達27.65年,其中屋齡超過50年以上的,更有約52萬處,如果地震一來,類似上回台南永康的震災慘劇,隨時可能重演;老屋的屋主、地主,與其因為懷著「遷二代」的美夢,而向都更實施者強硬開價,倒不如務實一點,從居住安全、公共安全的角度,來配合參與都更案,即使參與都更案之後身價沒有倍翻,但最起碼能換來居住的安全,這才是最重要的。

  • 東湖站周邊 擬作防災基地

     北市都委會昨進行內湖區都市計畫通盤檢討,都更處針對內湖7個捷運站500公尺範圍,盤點各區都更潛力,鎖定東湖站周邊2基地,預計更新興建大樓,作為內湖防災基地,並提供社福設施、公共住宅、停車及商業空間;另也規畫新湖國小東側為更新地區,協助民間都更。 \n 都更處昨報告指出,除了東湖站周邊2基地具發展潛力,其餘包括內湖站、西湖站及大湖公園站等,幾乎已開闢完整公共設施,加上現有不少民間都更案進行中,市府較無進場必要。 \n 東湖站附近的安康調度站,現已無使用需求,昨通過變更為機關用地,由於該基地緊鄰帶狀公園,附近有三軍總醫院、康寧醫院,都更後將納入內湖防災基地,地下層規畫停車空間,低樓層作社福設施及災害應變空間,4樓以上則作中繼宅、公宅及災害收容所,南側也會配合安康公園留設防災綠地空間。 \n 另一基地位於東湖路及康寧路口,目前為市場與平面停車場,為了讓空間使用更有效率,市府已編列預算,將興建多功能綜合大樓,保有市場及停車場用途,並結合商業空間;日前委員曾要求,可規畫人行空橋銜接捷運站及建物,但市府評估後認為不可行。 \n 此外,都更處特別針對新湖國小東側進行分析,發現當地建物多為30年以上公寓,原有更新單元已失效,加上公有地幾乎開闢完成,因此協助畫設為更新地區,加速地區商業發展。 \n 儘管有民眾多度陳情,希望將周邊廣場用地一併納入畫設範圍,以便進一步開發,不過多數委員認為廣場已開闢完成,不贊成擴大範圍,都委會主席、副市長林欽榮最終裁示,應比照通案原則執行,仍維持原變更區。

  • 高力國際董事 李日寶:北市淪囤積普通住宅的天堂

     高力國際公司董事李日寶昨(28)日表示,政府高喊公平正義,但部分不動產稅制改革方向,卻趁亂通過!愈改愈不公平,問題還是沒解決!台北市竟有逾4千戶非自用住宅享有房屋稅免稅,占全市90多萬戶,比重達4%以上,「台北市竟淪為囤積普通住宅的天堂!」 \n 李日寶痛批,以都更來說,研議中的老舊建築物都更補助條例草案,擬放寬都更宅容獎、延長房地稅減半年限,預期一旦修法實施,可能誤導形成利多,讓「都更潛力老屋」有翻生、解套的炒作題材,但實際上都更戶完成改建後,估計地價稅將會減少到原本的6成,降低很多。 \n 李日寶說,以往老舊公寓搭上都更列車,一度飆上每坪90幾萬元;後來,文林苑事件爆發後,都更停擺,現在老公寓已跌到每坪40萬~50萬元。不過,最近府院持續釋放容積獎勵、減免房地稅等利多,如果政府慷全民之慨,亂給糖吃,就這樣修法通過,那麼「都更潛力老屋」,恐將被有心人利用,成為炒作題材。 \n 至於房屋稅,李日寶表示,在現行房屋稅制度下,「台北市竟淪為囤積普通住宅的天堂!」根據調查,台北市目前非自用住宅享有房屋稅免稅優惠者,竟有高達4萬1,619戶之多,已占全市90多萬戶住宅存量的4%以上,形成稅制不公平。 \n 李日寶表示,依市府宣布的房屋稅調整方向來看,像「華固松疆」這類2014年7月後取得使照的新屋,其實享有降稅的程度,並不像有些房仲說的那麼爽,可享有7折。因為到了2018年5月要繳交房屋稅時,屋齡已經第5年了,6年緩漲的機制,對於「華固松疆」來說,只剩下最後1年的享有折減1折的期限,接下來1年度,房屋稅又被打回原形,根本沒有稅制合理化。 \n 李日寶建議,房屋稅基的基礎標準單價、路段率,台北市現制,本來就有再檢討的空間;未來改革方向,應朝「房地合一」課徵持有稅的方向規劃,稅基為土地、房屋所能產生的「客觀收益」或租金貢獻度;至於稅率,建議由地方政府按不動產用途來訂定,以避免稅改不公平。

  • 公辦都更專案辦公室 北市揭牌

    台北市都市發展局今天舉行「公辦都更專案辦公室」掛牌儀式,由副市長林欽榮揭牌。林欽榮說,台北市都更過去以民辦為主,專案辦公室成立後將負責公辦都更專案控管等多項業務。 \n 台北市政府在今年1月22日正式宣布「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」內容,表明市府擔負起都更實施者主動角色,積極以公部門投資建設帶動民間參與都更。 \n 為順利推動都更旗艦計畫,需要專責機構統籌規劃相關行政作業,台北市都發局特別成立「公辦都更專案辦公室」,並在25日掛牌。 \n 前往揭牌的林欽榮表示,台北市都更過去多以民辦為主,著重單點住宅改建,缺乏整體規劃,為突破現行都更困境,由都發局整合公共住宅、都市更新、都市計畫、都市設計與建築管理成立「公辦都更專案辦公室」。 \n 他說,專案辦公室下設置策略規劃組及招商整合組,負責公辦都更專案控管、公辦都更推動機制研擬、整合協商、基金運用、契約管理、權利整合及財務評估等業務,未來會負責多項都更計畫。 \n 「台北市公辦都市更新實施辦法」已在3月22日經市政會議審查通過,預計3月底前發布實施,「公辦都更專案辦公室」將以本辦法作為實施依據,優先推動大區塊旗艦與基地型具潛力及民間提案計畫。 \n 都發局說,該實施辦法也會結合都市再生計畫推展,帶動產業發展,並進一步在都更過程中增進公共利益與社會福利,藉以增加公宅存量作為中繼住宅落實居住正義。1050325 \n

  • 北市南機場13號基地都更成功率大 可望有5成獲利

    今年7月,沉寂多年的台北市南機場整宅都更重新啟動,北市都更似乎又燃起一絲希望。台灣房屋深入調查南機場一二三期公辦都更整宅,以及鄰近的南機場13號基地自辦都更整宅,103和104年住家實價正常買賣交易,結果發現南機場13號基地若日後都更成功,可望有千萬身價、約有五成左右的獲利。 \n \n南機場十三號基地都更範圍為萬華區萬大路以東,西藏路以南、雙和街以北之街廓內,包含萬大路137巷、187巷、1弄及3弄既有街道,屬於第一種商業區,容積率360%。實價資料顯示,十三號基地整宅最高成交單價70.6萬,總價為670萬。 \n \n台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,該區門牌為西藏路,房屋本身離捷運萬大線捷運站點很近,整宅都更後規畫為一般的住家大樓;以此個案為例,土地座落地點佳,都更前為9.49坪公寓小套房,土地持份3.49坪,換算每坪土地買價為192萬,萬華區商一土地行情每坪約200萬左右,以此價格進場還算在合理範圍內。 \n \n她指出,若都更後以台北市室內一坪換一坪概念來算,可以換到產權約15坪的電梯套房,而目前萬華區電梯套房預售屋價格每坪約為70萬,日後若都更成功可望有千萬身價、約有五成左右的獲利,因此有買方願意以670萬接手,正是看準都更後新住宅大樓的增值潛力。 \n \n而與十三號基地相距僅250公尺的,是最近頗具話題性的一二三期整宅,隸屬中正區門牌,位於中華路二段與西藏路交叉口一帶,屬於第三種住宅區,容積率225%。實價資料顯示,103年最高成交價為每坪55.2萬,最低為35.1萬,價差20.1萬,價差比為57.3%;而到104年最高交易單價為每坪55.5萬,最低為47.1萬,價差比降為17.8%。 \n \n張旭嵐分析,103年的低價可能是第一手屋主出售,因取得成本低,屋況已舊,提早獲利了解,因此高低價差較大。若從近兩年的實價觀察,一二三期整宅並沒有創高價的成交行情,公辦都更後的產品為國民住宅,會有五年內不得出售等限制,所以都更後的產品對投資客與建商吸引力不大,因此仍為自住需求買盤,都更前價格仍回歸到物件本身的屋況條件,如裝潢、面綠地與否、高低樓層差等。 \n \n都更整合難度越來越高,期程上有不確定的風險,因此若是看好都更宅日後增值潛力,除了當地未來的各項政策利多,還要精準掌握都更的進度。 \n \n張旭嵐指出,十三號基地整宅今年已經緊鑼密鼓的進行事業計畫審查與公聽會,都更成功率大,因此住戶惜售,惟103年進場的買方能順利搭上這班順風車;南機場一二三期公辦都更整宅則還有中繼宅等爭議,都更期程拉長,且都更後的產品有可能限制五年內不得移轉買賣,想購買都更宅者仍須全面評估再進場。

  • 新聞分析-百年老店 不動產價值可觀

     近年隨大台北地區寸土寸金,大型行庫的資產活化也受到高度矚目,大型行庫絕大部分都是百年老店,擁有不少不動產,成為老行庫在存放款之外的珍貴資產,且這些土地當初取得的成本都非常低,若能成功活化,將可創造更大商機,除了利用資產重估展現潛藏利益,也可藉由都市更新、合建、出租為旗下不動產增值,放眼金融業,除了壽險公司是資產大戶,老行庫也絕對有搭上資產股的潛力。 \n 以重建為例,近年由於都更曠日廢時,老行庫為活化資產並增加報酬,房地產策略轉向多管齊下,多家行庫鎖定重建老舊分行或是協助周邊老舊社區改建,以增加收益。 \n 像是財政部指示行庫提高土地資產利用效率,鼓勵以「重建」取代「都更」,由於行庫有很多自有行舍位於大都市的精華區,但部分已經有30年、甚至40年以上的屋齡,不但行舍外觀不佳,且未完全使用,樓層可能僅3、4層樓,若搭配容積獎勵重建,資產運用價值可大幅提高,且重建後還可有新的辦公環境釋出,可部分出租,進而帶動在地商業活動。 \n 因此很多老行庫都緊密評估有什麼合適的據點,只要重建開發,也將吸引相關資產活化商機,過去重建後的經驗,也確實為老行庫創造不錯的資產價值,且可避免都更涉及整合住戶及地主等變數,可加快速度,也能活化土地資產。 \n 除重建老舊行舍,行庫轄下大樓若能配合產業發展需求出租,也是一種「雙贏」活化方式。以合庫為例,在台北車站、西門町的大樓所以被商旅業相中希望能承租作為新旅館,也是因為這些地點交通機能好,具有發展商旅的絕佳條件。老行庫此時釋出資源,也等於幫助觀光產業推展。

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