大陸的地產受到政府行為的主導性很強，有不少原來並不具備城市競爭優勢的城鎮，在政府強力做多下，仍有耀眼的發展，還成為國內外學習的典範，其中位於浙江的義烏市就是一個典型的案例。

在大陸從事房地產工作10年，常年受邀在各地進行考察與演講授課，期間不免遇到許多台灣朋友，最常問我的就是大陸房地產哪時候進場投資最好？在哪個城市置產適合？有哪些樓盤值得購買？

說實話，這些問題還真是不好回答，因為大陸的地產受到政府行為的主導性很強，是黃金還是糞土，可能一些政策就可以豬羊變色；而且大陸地產開發企業的成本組合相對複雜，有許多的灰色空間可以操作，直接影響項目的價位及升值空間。

人口密度+政府強度

很多房地產界專家在談到地產投資時，會不斷強調「地段」，這一點毋庸置疑。但根據我在大陸的經驗，我認為應該還要加上「人口密度」與「政府強度」。

大陸人口眾多，吸引世界各國的投資者蜂擁而至，隨著中國國力不斷壯大，以及城鄉差距不斷擴大，真正有消費實力的人在戶口、就業、就學、生活品質等需求下，紛紛湧入城市，基礎條件愈好的城市磁力愈大，人口密度也愈高，對於房地產的需求也就愈殷切。

而所謂政府強度指的是，各地方政府的領導，無論是主抓黨政的書記、或是執行政策手段的省市縣長，對於當地經濟發展的貫徹能力與魄力。大陸各級政府的主要領導人非由民選，而且每3年至5年就會由上一級政府輪調派任，這當中當然會有人謀不臧的「跑官」情形（指走關係、走後門），但絕大部分的政府一把手都是藉由提升當地經濟發展的實績，來獲得升遷的機會；換句話說，就是看任內的具體建設貢獻與財政稅收來決定，而最能做出效果的就是房地產發展。

發展地產 加快城市化

從拍賣土地開始，政府藉由市場競爭抬升底價，出售土地得款後才有錢建設城市設施，有了更好的環境之後房價上去了，接下來土地又能夠賣出更好的價格……。看到這裡相信各位讀者大概能明白，為何大陸台商比較密集的城市房價節節高升的原因。因為台商密集代表城市化進程快，也代表政府招商引資的強度高。

不過大陸畢竟還處於高度發展階段，貧富差距大，為顧及社會和諧，一紙宏觀調控立刻將火熱的房地產市場打入冰宮，也讓許多原來只關注住宅的投資者與地方政府，紛紛將焦點轉向商業地產與旅遊地產。

然而，在廣大的中國土地上，也有不少原來並不具備城市競爭優勢的城鎮，沒有發展一般住宅地產的條件，但是卻在政府強力做多下，早早轉向商業地產，經過多年發展之後，如今成績不但耀眼，還成為國內外學習的典範，其中位於浙江省金華的義烏市就是一個極為典型的案例。

接納馬路市場 義烏寫傳奇

義烏市位於浙江省中部，總人口約200萬（2008年市域常住人口118.5萬，戶籍人口74萬），這個地方原來很窮，農業自然條件不好，很多農民只好外出經商，搖波浪鼓賣糖。義烏政府在當地老百姓生存都困難的情況下，在很多地方都在驅趕「馬路市場」的時候，只能考慮接納他們，使之能夠生存下來。不敢說義烏市領導有先見之明，當時只是出於一種本能：為了扶持農民，為了發展經濟。

上世紀80年代初，義烏在全國率先放寬個體戶工商登記，允許農民經商，允許開放城鄉市場。放開手腳經商的農民如魚得水，紛紛加入經商隊伍。這期間，部分經營戶通過經商初步完成了資本的原始積累，買進機器辦起加工廠，形成了「前店後廠」工商一體的家庭經營模式。

義烏政府的慷慨接納使當地老百姓的生存條件改善了，從政府角度講，稅收增加了，城市發展就更有底氣了。讓人始料未及的是，市場一經形成，流通量大了之後，商人們就蜂擁而至。一時間，金華、永康等地方的小商品都集中到了義烏，義烏市場逐漸強大，最終形成了一個小商品集散中心，在全國乃至全世界都赫赫有名。

高彈性的草根經濟

起初，義烏的商品主要來自廣州、寧波和溫州等地方，只有極少部分是當地加工製造的，然而當時的製造業有著相當高的利潤，而義烏只是為這些地方服務罷了。這也導致了一些經銷商心裡產生不平衡，於是，他們在通過經商取得小部分資本後，摸索著辦起了自己的企業。

但是，義烏的企業主們主要是農民出身，沒有受過高等教育，他們只知道什麼好賣生產什麼，對於企業根本就沒有什麼規畫，更談不上什麼科學管理，所雇用的工人也是來自江西、安徽和湖南等地的農民工，生產的都是一些手工藝品和簡易的日用品，這就大大地降低了成本，昨天生產的襪子不受顧客歡迎明天換一個款式，明天不好賣，後天再換，直到顧客滿意為止；而顧客一旦滿意就大量投入生產，同時開發新的款式，老款式降價，久而久之，很多企業都形成了屬於自己的品牌產品。這也就是後來被稱為「草根經濟」的義烏模式企業。

全球最大小商品批發市場

這次我再度造訪義烏，站在將近10公里、橫跨五條街的國際商貿城巨大的市場建築群前，被強烈的震撼衝擊著視覺神經。聯合國、世界銀行、摩根士丹利所說的「全球最大的小商品批發市場」，真是一點都不誇張。

這個國際商貿城有多大？工作人員給了一個測算，要是一個人平均在每個攤位的逗留時間為2分鐘的話，那麼要一年才能走完整個小商品城。國際商貿城一期、二期、三期，地上總建築面積達272萬平方米，約為90個台北忠孝東路的SOGO百貨大樓，是目前全世界最大的單體建築。一個14平方米的小鋪位最低的租金一年將近16萬人民幣，市中心的住宅達到每平方米1.6萬～2萬人民幣。這個在10年前還是農村的小城市，如今街上隨時可以見到來自世界各地的採購商與遊客，路上除了來回穿梭的貨車之外，盡是高檔名車。

看到義烏的成功案例，我衷心希望台灣的政府官員與民意代表能放棄政治口水，致力於經濟發展，再造台灣奇蹟！

（作者曾任易居中國諮詢中心商業地產總監）