投資大陸的商業地產項目,最好先了解項目土地取得的方式,以衡量投資風險。如果土地取得成本高,租金就高,商場運作未來可能會產生問題。商業土地取得的方式有三種:招標、掛牌、拍賣。拍賣拿地的成本最高,掛牌取得的土地成本最低。

在大陸從事地產工作多年,經手的項目種類涵蓋甚廣,大型住宅開發、旅遊地產、文化地產、辦公酒店、工業地產、商業地產、交通地產(地鐵商業、高速公路休息站)等等,這其中有運作成功甚至成為行業典範的,當然也有不少僅止於紙上談兵,遲遲未見操作落實的案例,其中原因很多,但綜合許多的經驗,我認為最重要的就是土地取得的途徑,以及對於政策條件的駕馭是否順暢而定。

對於地產投資有興趣的人,大部分都只關注幾個重點城市的住宅價格,不少專家對於房產價格的分析又往往僅止於土地成本、地段等等因素,這對於像大陸這種幅員遼闊,受政策影響大的國家而言,想從一些表面的數字去了解整個房地產走勢,無疑是以管窺天、風險係數巨大。

大陸的房地產之所以火熱,除了經濟發展快速,城市化進程提高,戶口政策的限制,也導致農村人口大量湧進公共建設較好的都市之外,還有就是在大陸投資渠道較少,除了股票就是房地產,大多數的地方政府又以地產開發作為主要的財政收入來源,這些因素看似簡單,卻深深影響大陸這些年來始終火爆的房地產榮景。

商業開發成地產新星

住宅地產在經過幾輪大漲,又經過政府兩次大規模的宏觀調控,隨著政策的影響以及土地成本的遽增,投資回報率已經從早期的8%~10%降到如今大約5%~6%的水準,因此無論是國外的基金,或者是大陸國內的大型開發商,都將目標轉向商業開發的領域。

這道理其實很簡單,一樣的土地,商業地產容積率比住宅高,建築開發成本又相去不遠,但是所產生的價值與價格都數倍於住宅產品,無論是市場銷售或者是向銀行融資貸款,回收的效益都大。

不過話又說回來,如果開發建設單位能夠透過很高明的手段,以最低的代價取得土地,一樣的商業地產開發又能獲得不一樣的效果。

留意土地取得途徑

台灣民眾若有機會投資大陸的地產,尤其是商業地產項目,除了觀察項目本身的規畫與業態布置之外,還得多留意土地是透過什麼途徑取得的,土地成本高,售價勢必跟著提高,為了保證投資的獲利回報率,租金就降不下來;租金一旦高於商家的經營承受力,商場運作就會產生問題,原來期望的榮景就成雲煙,這也就是為何最近大陸商業地產遍地開花,但成功者卻寥寥可數的原因之一。

中國有幾百座城市,每座城市的土地結構與成本都不一樣,每畝土地價格從數十萬到上千萬人民幣不等(大陸常用「畝」做為土地單位,一畝地667平方米),由於土地取得方式各有不同,我們一般都是先行了解項目土地取得的方式做出評估,再依此衡量投資的風險。

大陸商業土地取得的方式有三種:招標、掛牌、拍賣。

招標為半公開交易方式

招標為半公開交易方式

所謂招標,是由城市的國土資源局進行公開招標,主管部門將地段、面積、拆遷情況與底價進行公告,在一定時間之內請「相關」的房地產開發公司進行土地投標,根據投標公司的條件選擇最合適公司,該土地就歸該公司購得。

土地招標是一種「半公開」的土地交易型式,投標單位是限定的,投標的方式也是保密的,在這種前提之下,還有許多的「內規」可以控制地價或競標單位,容易將價格鎖定,透過招標方式取得的土地,價格並不是最高的。

拍賣的拿地成本最高

所謂土地拍賣,指的是土地由城市的國土資源局在公開場合進行現場拍賣。主管部門將土地的地段、面積、平整狀況及底價透過報紙與網路等進行公示,邀請有意願的相關房地產開發公司在指定時間內繳納保證金之後,在拍賣大廳進行現場拍賣,每一家准予進場的公司都可以在現場舉牌喊價,由出價最高者得標。

土地拍賣是一種完全公開的交易型式,拍賣的現場氣氛非常熱烈,政府既可以規避黑箱操作的臭名,又可以獲得最大程度的實際收入,名副其實的名利雙收。但這種方式很容易促使土地成本水漲船高,在所有土地取得的方式中,拍賣拿地的成本是最高的。

掛牌的購地成本最低

而土地掛牌是指某土地原則上「指定」賣給某公司,但為了社會公平,國土資源局仍須將土地的詳細狀況及底價進行掛牌公示,設置一定的掛牌時間,在該段時間之內如果沒有其他的公司接牌,那麼該土地便歸指定公司購得;如果在掛牌期間有其他公司接牌,土地交易便得共同協商。

土地掛牌是一種相對封閉的土地交易型式,由於掛牌土地消息擴散面不高,而且所謂指定公司,也可以設置各項門檻,例如公司註冊資本額必須達到1億元,或者該公司必須對該城市實際投資建設30億元以上等等條件,因此在很多條件下掛牌只是一種形式,因為透明度不高,土地取得的成本是最低的。

保險公司為主要投資者

隨著兩岸關係的和緩,各種經濟合作關係更趨正常化,台灣許多大型企業或者連鎖集團在大陸各省市動作都很大,合作的項目大多數是以商業開發為主,加上最近大陸新修訂的《保險法》已於10月初正式實施,其中明確保險資金「可投資不動產」。按照去年末保險資金總資產3.34萬億元計算,業內人士估算投資比例大約為5%,保險公司可進入不動產投資領域的資金可能在1700億元左右。

在許多國家和地區,保險公司都是當地房地產市場的主要投資者。例如三星人壽即是韓國主要的房地產投資者,而國泰人壽和富邦人壽則主導著台灣的地產投資市場,新的保險投資政策將大幅改變中國房地產市場投資格局。

了解了大陸房地產最主要的土地取得方式,關注新的政策風向球,台灣投資人若想到大陸投資地產項目,應該可以做出更好的判斷。

黃柏翔小檔案

1966年7月28日生

台灣省台南縣人

淡江大學建築研究所畢業

經歷

2000年之前在台灣,先後在新偕中、信義房屋、和旺建設、康和建設、皓宇工程顧問公司等任職

2001年到大陸常駐,任上海大通實業副總、上海信義房屋代銷事業部營銷總監

2004年創立上海秉宸投資諮詢有限公司,擔任總經理;

2008年擔任易居中國~中國房地產資訊集團諮詢中心副總經理、商業地產總監

現職

北京新興鑄管置業公司總顧問兼任河北邯鄲大型商貿物流中心建設運營執行副總

中國房商網首席商業地產顧問

2009年簽約金牌講師

中國商業聯盟地產專家委員