大台北地區豪宅房價最近不斷飆漲,增高民眾購屋的負擔。繼央行總裁彭淮南日前道德勸說銀行注意對營建業的貸款作為之後,行政院經建會主委蔡勳雄也在本周一於立法院答覆立委質詢時,公開表示為了避免房市假性需求造成房價攀升,他個人贊成調高非自用住宅的相關稅負。而財政部長李述德雖然說明不動產稅制的全面翻修茲事體大,但該部卻又表示將依賦改會決議,於明年3月提出包括土地稅法、平均地權條例與房屋稅條例的修正案,希望從民國100年起適用,透過提高地價稅累進稅率與非自用住宅的房屋稅,以達到抑制房價飆漲的政策目標。

依照財政部的修法規劃,為了抑制房價的不合理飆漲,具體做法包括在地價稅方面,除了將把地價稅累進稅率的五個分級均予提高之外,也將適度限縮自用住宅適用優惠稅率的面積上限,以及針對農地豪宅由目前形同免稅的田賦改為開徵地價稅。此外還將把公告地價的時程由目前的每三年一次縮短為兩年公告一次,以拉近與實際市價間的落差。其次,在房屋稅部分,則將把營業用的最低法定稅率予以提升;以及針對目前小套房房屋評定市值偏低的現象,也將責成地方政府核實檢討課稅。

綜觀財政部的這一套修法腹案,除了針對豪宅炒作卻坐享低稅負的不合理現象亟思予以調整提高之外,甚至連投資都市大樓小套房的一般投資客,乃至於單純作為營業或非營業又非住宅的房舍,其稅率也都在調漲之列。我們認為這樣的做法,除了無可避免將引發國內營建業者的反彈之外,甚至連一般的小套房投資或擁有者與非自用的營業房舍擁有者或租賃者,也都將受到波及。是則,當這三股力量匯集起來時,反彈的聲浪是否會影響原定的修法進程,甚至在立法院經由關說,使修法結果與原規劃內容大相逕庭,對行政部門無疑將是一大考驗。

撇開修法內容是否合理,以及評估其可能引發的反彈風險之外,政府真要形成政策干預飆漲的房價,至少還應同步考量其他的配套,諸如應認真檢討公告地價、公告現值的存廢。既然這兩項指標與實際市值存有相當落差,何不直接以實際市值作為課稅的基準。這其中尤其以房屋買賣時土增稅的課徵,如能改依實際交易價作基準,當可消除目前買賣雙方在房屋仲介的導引下,競相以不實的低價申報以降低稅負的現象。

此外,導致目前房市價格飆漲的另一重要原因,自然與目前銀行貸款利率偏低有關。其實,目前銀行利率偏低,主要是政府為了提振景氣,但卻無法防杜營建業者藉機炒熱房市,一般大眾在低利率引誘下競相投入房市,固然創造出一時的假性需求榮景,但也同時為未來房市的泡沬化埋下不定時炸彈。因此,配套的做法除了應對豪宅建案的貸款利率標準考慮做出限制,以及建立銀行體系對房市風險的監理制度之外,對一般大眾而言,更困擾的尤在於房地產市場資訊的不夠透明,讓買家只能任由營造或房仲業者任意訂價,予取予求,因此對政府部門的考驗,即在於能否協調責成業者或專業單位提供公開透明的不動產估價報告書,讓房屋購買者不致成為房價飆漲下的犧牲品甚或是幫兇。

即使政府部門真的完成修法,並擬具周全的配套,政府部門還是要面對另外一層的質疑:在市場經濟的運作機制下,政府應否以及能否扮演政策打壓者的角色,還是應該尊重市場供需,頂多只是做個市場秩序維護者即可。質疑者除了可以列舉國際上的先進國家並沒有採行打壓房價的做法,即使中國過去確曾採取緊縮銀根、宏觀調控的打壓策略,但這種違反市場機制的做法本來就不足為訓,而且在供需法則下頂多只能收效於一時。更重要的是,透過政策打壓,受影響的將不只是堪稱火車頭的營造業,其他行業也會受到不同程度影響,乃至於可能造成資金的外移。同時,打壓房價也將意謂著國內眾多有產階級的資產為之縮水。在這樣的交錯影響下,如何既可抑制房價的不合理上漲以及營建地產業者的暴利,而又不致引發一般大眾的反彈進而形成民怨,看來才是有關房價改革能否成功的最大考驗了。