中國房地產圈地潮,方興未艾,利潤令人眼紅。

11月1日,在接受央視《經濟半小時》節目採訪時,SOHO中國董事長潘石屹稱,中國有三分之一房地產開發商從來不蓋房子,就是「倒土地」(買賣土地),並且認為倒賣土地比開發房地產專案更賺錢。「養雞的不如倒蛋的,」他生動比喻。

中國房地產業,由於土地標售資源有限,囤地比開發房產賺錢,已經成為業界的「潛規則」。潘石屹觀察,「上市公司囤地現象非常驚人,根據它們的公開年報簡單分析,以這些公司開發的建築面積來計算,它們的囤地規模,最少的也在20年以上,最多的超過100年。」

根據政府公開房產資料顯示,某開發公司2008年至2009年中期,可儲備土地為1288萬平方米,而當年實際開發土地僅為9萬平方米,其土地儲備可供開發年數長達143年。值得一提的是,這家開發公司是資料中囤地最少的一家,囤地最多的開發商是該公司的4倍。

大地產商都有囤地嫌疑

著名的房地產商都有「囤地」之嫌,進入土地的大賭局。10月30日,大陸著名房地產商雅居樂用41億人民幣(人民幣,下同)天價,從碧桂園手中奪得廣州科學城地塊,上演瘋狂拿地的一幕。

自7月6日購得佛山市南海區大瀝鎮地塊後,上半年「零拿地」的雅居樂就如同脫韁野馬,狂掃大陸土地市場。截至11月4日,雅居樂已購買了13幅土地,花費資金總額超過90億元。

然而,相比快動作拿地,雅居樂開發的上海專案卻是在「慢鏡頭」建設──早在2007年上半年收購的上海雅居樂國際廣場,位居上海最精華的南京東路地段,外立面至今僅完成了1/3左右,且廣場目前還沒有任何招商計畫。有業內人士認為,如果該項目不抓緊時間建設,可能會趕不上明年世博會,從而錯過最重要的一次商機。

根據雅居樂後來的核算,上述專案的收購樓板價每平方米僅為1萬5千多元。但商業專案50年的土地使用期,已被耗費多年。

根據《上海市人民政府關於加強2010年上海世博會籌備和舉辦期間本市建設工程施工管理的通告》,明年4月1日至10月31日期間,上海將有部分區域工程停工。有業內人士認為,如果上海雅居樂國際廣場在明年2月分前仍然沒有完成外立面施工,施工進度可能會再次延遲。

雅居樂等著名房地產之所以「好整以暇」,是因為,賣土地的收益,很可能是開發土地的好幾倍。李澤楷最近就做了完美示範。

「小超人」養地財技驚人

李澤楷旗下盈科大衍公司,今年8月21日,將2006年購入的北京核心城區工體4號地塊,以1.18億美元高價,轉讓給瑞安建業公司,換算匯率及土地利差,「小超人」大概賺了0.5億美元,3年利潤在78%以上。而一般土地開發,利潤在30-40%,已經很不錯,「小超人」可說多賺了一倍,「財技」驚人。

利潤養眼的背景下,房地產商的算盤打得很精。知名財經專家葉檀舉例比喻,如果「小超人」囤金,他的收益又有多少?2006年9月15日的現貨金為每盎司572.35美元,2009年8月21日為953.85美元,盈利381.50美元,盈利為60%左右。也就是說,在中國一線城市核心區域囤地收益好於囤金。

李澤楷這塊精華土地,按照土地出讓合同的約定,該地的開工日期為2006年9月20日前,竣工日期為2008年3月31日前。盈大地產方面稱,此後項目一直在發展及興建當中,絕無閒置。直至今年10月,已經完成了所有打地樁工程,並開始興建地下室。不過,根據盈大相關公告,截至轉讓前的今年7月31日,項目地盤的帳面價值約為6.04億元,其中包括土地使用權的總成本5.58億元及所產生的建築成本約為4600萬元。也就是說,盈大的確已經啟動了部分施工,但投入甚少,尚不及土地使用權總成本的1/10。

盈大轉讓的理由,則是此專案過小,一般他們都開展大型專案,另外,為了套現資金,以將資源專注投放於其他專案,同時令集團的財務更靈活。

潘石屹卻分析,「幾年前,兩家開發商同時拿下同一地段的兩塊土地,一家開發商建了房子,賣出房子後發現沒有賺多少錢;另外一家開發商囤著地,什麼都不做,最後把土地賣給別人,賺的錢是第一家開發商的幾倍,『如此循環往復,在房地產界,少圈地的反而成了另類』。」

(文轉A11版)