隨著兩岸金融MOU的簽訂時程接近,ECFA議程預計在第四次江陳會中展開意見交換,台灣金融股、資產股受到訊息面的激勵輪番上漲下,間接的帶動收益型的商辦價格向上走高。

依永慶房屋商仲事業部辦公成交資料統計,在今年5、6兩月受開放陸資來台正式上路影響,交易量瞬間放大,但自7月以後,陸資轉進成效未如預期,投資人開始轉趨觀望,我認為,在價格持續攀升,交易量卻已連續衰退兩個月的狀況下,分層辦公價格若無法修正回合理價位,短期間將對未來的商辦交易埋下潛在的利空因子。

以外資及壽險業最愛的商辦投資區內湖科學園區來看,現在能在市場上搶進的只剩下壽險業者,最近新壽再次以115億元購入內湖亞太經貿廣場,加上8月的宏普西湖大樓以10.5億元買進,以及7月國壽以28.16億元買下中租迪和大樓,總計下半年壽險業已在內科砸下153.7億元,為內湖商辦拉抬不少聲勢。

但一般中小企業主或投資人實難以望其項背,且投資型的買方在價格續漲、租金不漲下,在9月縮手不少,使得分層辦公投資交易量連續下滑,以目前景氣恢復速度尚不明顯,該區的行情要繼續推高的確有一定的難度,除非物件本身地段條件夠好、且已有穩定的租金收益,否則買方不易買單。

而依永慶房屋商仲事業部的市調資料顯示,內科商圈在需求趕不上新增辦公的供給速度下,使整體的空置率仍高,第三季為8.8%,租金水準為每坪1,121元,與北市相較租金成本只有市區的一半或三分之一,因此今年第二、第三季陸續有公司在省成本及租約到期情況下往本區遷移,復以今年6月有捷運通車的加持,對市中心的磁吸效應漸趨明顯。

民眾要注意的是,目前雖有MOU即將簽定的利多,但短期間對租賃市場可能不會有太大的幫助,投資人雖看好後市,但因投報率偏低,普遍已不追高,使現在市場上呈現出屋主過度樂觀,買方轉趨保守,雙方對價格認知差距擴大現象,造成目前價量表現不同調。

此外,對ECFA的討論內容大陸方面是否能給予我國優於外資的條件也還要再觀察,加以近期日、韓等國亦積極與中國洽談自由貿易協定相關事項,明年東協加三的區域零關稅也即將開放,我們是否能搶得先機仍是未知數,所以在價高、不確定因素仍多前提下,第四季商辦市場恐怕需視兩岸談判進度再做觀察。

(永慶房仲集團商仲事業部協理黃增福口述,曾萃芝整理)