上海豪宅是收藏品，所以進場買沒有時間點，因為任何時間它都是最貴的。但真正的豪宅，地段尊貴是首選。因為地段無法快速複製。最近上海出現不少一流行銷、二流裝潢、三流地段，魚目混珠的豪宅，購買時要小心。

上海豪宅市場在11月3日單價再創新高，湯臣一品成交了一套總價近4.8億台幣的豪宅，其單價248萬台幣元/坪，創下上海住宅單價的最高紀錄。今年年初至今新天地翠湖天地漲76%，仁恒濱江園漲59%；上半年先由大陸的富豪買家開始炒起，第3季台港和華僑買家接力收購豪宅，使得國際豪宅大跌的今天，上海卻出現豪宅大漲的奇蹟。

本地人是豪宅主力買家

肇於2009年中國流動性信貸資金近8萬億人民幣，國際消費市場尚未恢復，中國製造業蕭條，實體經濟資金不敢再投資生產線，變成游資。加上通膨預期上升，資金持有者愈來愈多人選擇進入房地產市場，公司型態就收購土地，變成地王周周出現的常態，中國投資客瞄準了豪宅市場，以實現其資產保值增值的目的，因此造成了豪宅的集體上漲。

中國公布3季度GDP之後，一直觀望中國房地產大漲而不敢進場的保守台港和國外買家，對中國經濟穩定復甦重拾信心，開始進入中國房地產。此時又有國際貿易中心、大虹橋、迪士尼等利多消息刺激未來的上海樓市。

另一個影響房地產的因素是大陸媒體、仲介不斷放話上海「救市14條」優惠政策即將到期取消，導致買賣熱絡，使房地產在10月下旬之後再漲一波，目前上海單價超過10萬元人民幣/平方米（約155萬台幣/坪）的豪宅個案已有13個，湯臣一品已達16萬元，仍有往上漲的趨勢。外灘半島酒店的酒店式公寓及世茂濱江花園前的新鴻基凱旋門等樓盤更往20萬元挺進，讓上海快速變成20萬元的時代。

這些購買豪宅的買家是誰呢？預售房以台港和外國人占18%，非上海戶籍的中國人占33%，上海本地人約占49%。中古屋豪宅物件中，台港和外國人、上海本地人和非上海戶籍的中國人各占三分之一。

據招行和貝恩公司近期聯合發布的《2009中國私人財富報告》稱，2008年個人持有可投資資產達1億人民幣以上的超高淨值富豪也接近1萬人，再看看中國內地富豪排行榜的變遷，從首富到第500名，上榜標準年年大幅增高，中國某私人銀行總裁表示「中國有高於報告數倍的隱形富豪」，那些始終潛伏在水底的隱形富豪，他們的規模和實力可能更為驚人，這些均是中國豪宅消費的主力軍，而且以每年近10%的速度增長，在上海、北京等一線城市約占40%，這些就是這波上海豪宅市場的主力買家。

買家只求最貴 不求最好

對台港和華僑買家來說，上海的豪宅只是他在台北敦南、信義計畫區或香港太平山、淺水灣等地豪宅之外，另一個住所和私人會所的地方而已。上億台幣的裝修，加上無價的古董藝術品，屋主一年在那裡住1、2個月，常住豪宅者是管家或菲傭，雖不常住也不願出租。一位梁姓港商就說，「如果丟了一件古董，就損失十幾萬甚至上百萬人民幣，何必為了一點租金（每月約70萬～150萬台幣不等），冒這麼大的風險？」富豪們默默收藏，看中的是豪宅價值，上海的豪宅更只有「豪上更豪」的產品才有機會被青睞。

大陸人買豪宅是用來標榜身分價值，而非價格比較。大陸富豪買豪宅的心態就是：「只求最貴的，不求最好的。」這次的金融風暴，中國豪宅很深厚的客源就在此，第2季的經濟復甦第一領漲的就是豪宅。

由於中國是個投資管道匱乏的國家，富豪們就把房產當做投資品。新天地或濱江的豪宅中，有許多人買了既不裝潢不入住，也沒有要賣，更不願出租。購買時以現金支付，不需要做任何銀行貸款，豪宅裡有4成以上都是如此的情況。

李嘉誠曾說：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」中國大型開發商華潤置地（上海）董事總經理謝驥也表示，「好的地段勢必日趨稀缺。在運作高端產品時，除了把握行業規律外，功能上的理解同樣需要到位。」

豪宅首選地段尊貴

投資豪宅8戶，價值3.6億人民幣的陳姓台商說：「買豪宅，就是要買市中心優質的地段；買非市中心的地方，只是光買裝潢。地段會升值，裝潢3年就折舊了。」他還說，「山寨豪宅，就是用一流行銷、二流裝潢、三流地段，魚目混珠的豪宅。最近有很多這類山寨豪宅，所以投資要小心。」

《富比士》（Forbes）雜誌公布的台灣富豪榜中，前10大富豪幾乎都住在台北仁愛路、敦化南北路、信義計畫區和大直地區。「大隱於市」的環境特色與豪宅高人一等的價值，可以說明「地段」是老富豪置產的經驗值。

上海豪宅地段大都集中在盧灣、靜安、徐匯、長寧、浦東等5個區域。其中盧灣區的豪宅集中在新天地區域，這區域有很高的抗跌性，就算宏觀調控和金融風暴也未對這區的幾個樓盤造成很大的影響。盧灣的新興豪宅區將是位於世博會所在的濱江區。

靜安區的豪宅集中在南京西路和華山路地區。長寧區的豪宅多集中在華山路、鎮寧路、古北地區和天山西路等地區。古北區域的豪宅較為分散，別墅區主要分布在虹橋路南北兩側和西郊賓館附近。

徐匯區的豪宅分布也較分散，其中最有名的區域是湖南路、興國路附近。這裡百年來都是上海的富人區，有著眾多的老洋房和名人故居，豪宅價格不菲是出了名的。另一個聞名的豪宅區，就是淮海中路沿線、衡山路板塊和烏魯木齊路。

浦東的豪宅主要分為濱江豪宅區和世紀公園地區，別墅主要也圍繞在世紀公園附近。

任何時間都貴才是豪宅

在上海真正的豪宅不是一般房地產。因為地段不是可以快速複製的，所以不要用投資高級商品的眼光來看待它。

上海豪宅是收藏品，賣一戶是就被收藏一戶，進場買沒有時間點，因為任何時間它都是最貴的，否則它就不是豪宅。