上海高端物業的行情看好，保值、增值的功能最強。主要的原因包括土地供應不足；加上上海高端物業的分布區域主要在市中心區域，未來供應量只會繼續減少。也因為上海禁止別墅用地的推出，獨棟別墅必然越來越少。

回眸今年前10個月的上海房地產市場，上海高檔住宅市場逐月復甦，尤其是進入第2季度後，全面回暖之勢難以阻擋，這與2008年下半年形成了鮮明的反差。

根據中國房產資訊集團‧CRIC中國房地產決策諮詢系統的統計，高單價、高總價的高端住宅物業成交增長勢頭迅猛。今年1月至10月，上海單價3萬人民幣（下同）/平方米以上的高檔物業新增供應79.1萬平方米，而同期銷售達到114.5萬平方米，供求比為1：1.45，表現出明顯供不應求。

從圖1可以看到，不同單價段商品住宅各自的成交比例每月均發生顯著的變化。特別值得關注的是2萬元/平方米以上的中高端商品住宅占全市成交份額逐步擴大，其中，單價超過3萬元/平方米以上的高檔住宅的成交比例從去年第4季度的4.36%上升到了今年3季度的9.3%。

再看總價段方面，統計資料所表現出的趨勢與單價段頗為相似，單套房屋總價300萬元以上的商品住宅成交比例同樣逐步放大。尤其是總價超過1000萬元/套的豪宅，在去年第4季度市場份額還僅為2.9%，而到今年第3季度，已經擴大到5.9%。高檔住宅市場回升的勢頭可見一斑。（圖2）

多元化消費特徵明顯

「上海是全國的上海，上海是世界的上海」，這恐怕是個不爭的事實，上海高端市場的消費客群可謂國內、國際富豪匯聚。

以上海今年銷量最大的豪宅星河灣為例，在星河灣的認購客戶中，浙江和上海的客戶比例最高，分別為24%和23%；外籍客戶比例為14%，剩餘39%的認購者為國內其他各省市客戶。從這組資料可以看出，在一個國際化都市中，一個國際化品牌的高端住宅專案，其客戶群也具有明顯的多元化特徵。

高檔物業更具抗跌性

根據中房信的研究，上海高檔物業的抗跌性更強。資料顯示，2008年下半年開始，上海商品住宅成交大幅下滑，房產價格出現調整，在此後的近半年時間裡，上海80%以上的在售樓盤都進行了價格的下調。

然而，高檔物業則表現出極強的抗跌能力，雖然成交量同樣出現下滑，但價格始終處於穩定狀態。到今年市場復甦時期，高檔物業市場快速回升，同時房價明顯上漲。（圖3）

分析原因發現，上海高檔物業市場具有明顯的支撐力。首先，改革開放30年來，當前社經大背景是從一個窮國逐步走向全面小康的社會，需要表明的是上海雖然是全國經濟最發達的城市，但同時又是全國居住條件最困難的城市之一，此時經濟收入的提升與原來較差的居住條件形成強烈的反差，先富起來的富裕人群對於改善居住條件、追求高端居住品質的願望格外強烈。這形成了上海高端物業的內需基礎。

其次，上海是一個開放型的城市，更是國際化的城市。國內外精英匯聚，這又形成了上海高端物業的外需基礎。

第三，供應畸少，難以滿足需求。就上海樓市環境來看，去年末上海常住人口達1888萬人，合700萬家庭。而上海平均每年的樓市供應規模約1500萬平方米，合15萬套。每年的供應僅相當於現有家庭的2.1%。再者，上海人口以每年40萬的速度增長，並有大量的外地、外籍人士未進入人口統計體系。供求難以形成比例。

其中，高端物業的市場比重約為7%左右，供應更是稀少，使價格始終處於上升的趨勢。

高端物業行情物稀為貴

我們判斷高端物業的行情看好，原因無疑是「物稀為貴」，土地供應不足是最主要的原因。一則，2004年以來中國對房地產行業的調控遵循「地根緊縮」、「銀根緊縮」的大方向。上海每年的房產市場規模約1500萬平方米，而2004年以來的土地供應明顯不成比例。二則，上海高端物業的分布區域主要在市中心區域，可開發用地幾近枯竭，未來供應量將繼續減少。三則，2003年以來上海禁止別墅用地的推出，獨棟別墅必然愈來愈少。

從這三方面，我們可以看到上海未來高端物業的稀缺性，因此高端物業的保值增值功能最強。