中央經濟工作會議亮點之一是要推進中小城市和小城鎮發展。但城鎮化有兩大前提條件:進城的農民要買得起房;通過農村土地流轉能為農民提供經濟保障。城鎮化對增加城市住房需求和調整供求關係等都將產生深刻影響。

中國成了世界上城市化增長最快的國家。加快城鎮化進程將成為現在和將來中國經濟發展之動力,因為「城鎮化」包括兩方面:一是城市基礎設施建設,即通過大規模的基礎建設來帶動城市經濟發展;二是基本住宅建設,以住房產業來帶動整個經濟發展。此外,城鎮化還有助於集約性使用土地和解決當前土地矛盾問題。

值得注意的是,以農民進城的方式帶動房地產業發展,必須基於農民有支付能力去購買他們希望進入城市的住房。但近幾年來房地產市場的繁榮與火爆,就連中小城市的房價也出現快速上漲。

據中國社會科學院的2010年《經濟藍皮書》,85%以上城鎮家庭無能力購買住房。城市居民的房價收入比已達到8.31倍,農村居民的房價收入比更是高達29.44倍。城市中都有85%以上家庭購買不起住房,那麼要想讓進城農民購買住房更是「天方夜譚」。所以,加速城鎮化進程,最為關鍵的前提條件是讓進城的農民購買得起住房。

另外,要讓進城農民真正能在城市中「生根落地」,還要推進農村土地制度改革和土地流轉,由此形成有效的農村土地市場。因為,農村土地市場不僅可以增加土地供給或給土地定價,而且也可以為農民進城提供一種經濟保障。

只有在上述兩個前提條件都得到滿足的情況下,放寬中小城鎮居民戶口限制才能達到推進城鎮化的預期效果。否則,這個制度改革的作用將是十分有限的。

放寬中小城鎮居民戶口限制的城鎮化,對中國房地產市場的影響也是多方面的。如果農村土地能夠流轉的話,土地資源就能起到增加住房供給的作用,並能改變當下大陸房地產市場的供求關係。當然,這個市場方向究竟會向何處發展,還要看下一步政策細化而定。(摘錄自中國證券網2009-12-10,作者易憲容為中國社科院金融研究所金融發展室主任,原題《城鎮化對房地產市場影響究竟有多大》)