2010年中國房地產要從海南省講起,因為在全中國各省市房地產市場瀰漫著觀望與悲觀的氣氛時,海南省的房地產市場卻像是剛開幕的嘉年華會,熱鬧不已。海南省1個月的房地產行情變化,可以說是整個中國房地產在2009年全年的縮影,現在有6成的網友認為,海南房地產泡沫化,就好像是去年大多數的網友都認為中國房地產已經泡沫化了一樣。

就在各省市政府都在嚴肅地談打壓房市的同時,海南省也在談打壓房市,暫停商業性開發土地出讓,暫停審批新的房產開發專案。沒想到越禁房價漲越凶,且出現恐慌性買屋。現在海南省買房比搶白菜還瘋狂,房價就像是股價變動走勢,不是一天一個房價,已經變成一個小時一個價錢,讓上帝也瘋狂。

好瘋狂 海南房價飆漲近5成

人口數不到900萬人,是全中國陸地面積最小,但環繞海洋面積最大的海南省,因為1月5日國務物公佈推進「海南國際旅遊島建設」後,房價飆漲,漲幅已經接近5成,整座海南像是一夕之間湧入來自各地的包括廣東商人、溫州商人、安徽炒房團、東北炒房團、山西煤礦大亨炒房團等等,保守估計大約有1,000億元人民幣(下同)的資金投入海南房地產。

熱錢像是大浪般地衝進海南省,然而,各地的炒房團暫時無法將其在大陸各省市炒房的熱情,完全傾瀉在海南省。海南省的人均GDP只有北京和上海的5分之1,但房價已經相距不遠,海南省的房價已經突破每平方米2萬元,看得到海景的房價已經達到每平方米4萬元,三亞的鳳凰島有的房價漲到每平方米7萬元(約每坪108萬台幣)。去年海南省每平方米的房價約為5,000元,居民能夠接受的房價是每平方米3,000元左右。

全民炒房的畫面充斥在海南省每個角落,過去用在北京、上海、南京、深圳等買房用語「買房就像是買菜一樣」,現在「菜市場」飄洋過海移到海南省。但現在海南省所出現的每個誇張驚人的買房傳奇,其實去年都真真實實的在中國一線城市以及二線城市上演過。

好誇張 全中國買房像買菜

去年中國到處都是買房跟搶大白菜一樣,徹夜排隊領號碼牌買房、團購買房,不管到哪,聽到的都是講買房,2009年絕對稱得上是中國買房熱度燃燒到史上最高點的時候,房價與房屋成交量都創下前所未有的數字。

根據中國國家統計局所發佈的2009年房地產市場營運報告的資料,按照統計數字,2009年,房屋無論是成交量、銷售額、房價漲幅,都創下了歷史紀錄。其中新房成交價格漲幅第一次超過了20%,達24%。

2009年中國商品房銷售面積9.3億平方米,比2008年增長42.1%。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積增長30.8%;商業營業用房銷售面積增長24.2%。中國大陸房地產前次的高峰是在2007年,當時全年銷售面積為7.6億平方米。2009年這一資料相比歷史高點高出23%以上。

房價方面,2009年商品房銷售額4.3兆元人民幣,比2008年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。以此資料計算,2009年新建商品房成交均價為每平方米4,695元,比2008年上漲將近24%,其中商品住宅價格上漲25%。

好失控 供不應求推升房價衝高

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,2009年中國房地產的成交量和房價,都是近15年來最大的。2004年全國新建商品房成交均價漲幅近18%,2007年為15%左右,2005年為14%左右,其餘年份都不超過10%。

從資料可以看到,大幅度增長的僅是銷售,涉及未來市場供應的土地購置及開發投資等層面,依然處於緊縮狀態,意味著房市未來依然可能處於供應短缺的吃緊狀況。

2009年,中國房地產開發企業完成土地購置面積31,906萬平方米,比2008年下降18.9%;完成土地開發面積2億3,006萬平方米,下降19.9%。土地開發量的降低,造成的最大影響就是,在未來一段時間內,必然造成新建案上市大量減少的情況。

全中國民眾都陷入瘋狂買房,但供給量趕不上需求量,再加上開發商看好未來房價上漲空間,因此惜售,讓成交量更加稀缺,物以稀為貴造成房價就像是脫韁野馬般,漲翻天。中國政府先是柔性政策,希望能以提高類似國民住宅的房量來壓制高房價,但成效不彰,房價仍舊氣勢如虹。

好緊張 大陸官方下猛藥嚴打房市

去年10月過後,高房價,以致平民百姓買不起房子,成為中國最大的民怨。中國總理溫家寶在去年底終於正式向高房價宣戰,提出「國11條」打壓房價以及扭轉失控的房地產市場。從去年12月至今年1月,中國政府已經5次公佈關於調控房地產的政策。

北京中央政府一聲令下,各省市政府立刻配合提出打壓房市措施,其中銀行全面性緊縮房貸政策,以及打擊投機客炒作房市,立刻讓房地產市場出現降溫的現象。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房市,多呈現量縮價漲的走勢,不過當一波波的打壓動作啟動後,房價也開始出現疲弱。

不過在房地產分析師看來,目前的價跌量縮可能只是一個煙霧彈,或是做做樣子,先讓政府安心,先平息民怨眾怒。中金證券最新宏觀分析報告顯示,目前的打壓房產政策,可能會讓供需失衡更為嚴重,由於過去一年房地產銷售異常火爆,現在建商幾乎都在停工中,使得主要城市房屋庫存量處於歷史低位,中國15個大城市平均房屋庫存只能滿足10個月需求,供求的失衡很可能進一步推高房價。

好難管 豪宅房價續揚拉動房市

住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放表示,現在的房價已經不能再漲了。不過,房市調控的著力點不應是降房價,應該是調節供應結構,加大普通住房,特別是中小戶型、中低價位住房的供應量。現行房市的最大問題是高價位房屋如豪宅或是精華地區的房價降不下來。房地產的金字塔頂端的房價漲升停不下來,勢必會帶動其他房市的上揚。

2010年中國房地產市場究竟會泡沫化,帶來一波房地產冬眠期,還是像海南省官員們現在的心態,海南省房價並不高,因為先前被低估了,目前的房價由自由市場決定,十分合理。中國的房地產市場現在就像是一場拳擊賽,究竟是政府力量還是自由市場的力道大,就看未來幾個月一分高下了。