遇到上課的那個星期,雖然只有4天要到校,但徐銘達每次去都至少停留7至10天,為的是有多一點的時間親自觀察市場。「我去上課時,都會找學校附近、而且近地鐵站的飯店,同時也會刻意買輪子比較大的皮箱,因為這樣走起路來比較方便拖行李。我喜歡拉著皮箱在街上走,從一個地鐵站到另一個地鐵站,再走一段路到飯店,這個走路的行程,對我的幫助蠻大的。」

原來,徐銘達的「走路學」,為的是觀察街上的房仲公司。「上海有很多房仲公司的店面大概只有3至5坪,我認為可能是因為上海租金貴;其次,在每一個社區的1樓,幾乎一整排店面都是房仲公司。後來我才知道原來上海的房仲業跟屋主簽的都是一般委託約,也就是一間房子可以交給不同的仲介公司銷售,這就很競爭了,因為樓上的屋主如果想要委託租售,社區樓下那一整排仲介公司一定是每間都委託。」

有一天徐銘達在台灣人最多的古北區走了二、三個小時,走到腳都起水泡了,他發現台灣房仲品牌永慶和信義的店幾乎都是設立在豪宅的1樓。「如果市場是這樣,台灣的房仲品牌來到上海,有沒有辦法打敗當地的業者呢?我認為不太容易。雖然他們沒有品牌,但是這種店就像是螞蟻雄兵,我估計一家店一年只要賣1至2戶就能活下來。」

徐銘達的分析是有數字基礎的:「上海規定的佣金收入是買賣雙方各收1%,如果以1間房子200萬元人民幣計算,佣收就是4萬元人民幣,除以12個月大約是每個月3千餘元人民幣,每年賣出1至2間的佣收,夠開銷一對夫妻的基本生活費和店租了;所以我認為,除非法律修改,比如說要求證照或是其它規定,限制了這種店的存活,不然幾十年內,這種店肯定不會消失。」