■書名:庶民薪顯學■作者:Rebecca■出版:寶鼎

這是一個充滿「蝴蝶效應」的世界,人們受到氣氛感染,狂進房市下訂、簽約,生怕買不到房子。直到真正開始背負房貸,逐漸有人受不了之後,先前看屋的浪漫熱潮早已化作「終生屋奴」的沉重枷鎖。

每逢景氣下修,房價下砍,房貸卻不會少算一毛錢;這時即使工作沒了,銀行也不會好心地幫你代墊款項。這種窘境還真是只能用「天就黑一半」來形容,請問:你的下半輩子應該怎麼辦?

「買錯時機」、「買錯房子」,這時千萬別氣餒!首先,別太苛責自己,平凡人哪有不犯錯的!人生就是用來解決問題,而智慧也是從失敗的經驗中長出來的。反正大嘆「千金難買早知道、萬般無奈想不到」也於事無補,不如樂觀地重新評估自己房子的優缺點,積極找出翻身的好機會。

買錯設停損的5個方法

投資房地產有一句名言─「沒有好、壞房子、只有好、壞價格!」、「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格!」也正因如此,以下幾個方法,可重新修正「當初自作孽」的後果:

1.壯士斷腕型:就投資型房產而言,與其等到財務狀況快破底了,房子被拿到法拍市場上秤斤秤兩,倒不如自己在被斷頭前就先自我了斷、快找仲介賣掉。在房市一開始反轉時,願意小賠了事的人,應該都有機會出場。

2.咬緊牙關型:若真的來不及抽身,陷入房市大回檔,即使賣掉房子還欠銀行一堆錢的話,那就一定要千方百計地從房子中擠出「現金流」,像是租金、貸二胎等,多少支付一點房貸利息、度小月。只要你能提出還款能力,就算是每個月還一點點錢,也都不要放棄找銀行洽談。

3.勇於認錯型:自住型房產遇到房貸壓力時,可以考慮以下一個重要方向:「這是個值得自己與之共存亡的好房產嗎?」若是介意自己當初買錯、買貴或不好住了,其實就是認錯賣出,別讓錯誤的房子與房貸弄垮你的信譽。所謂「留得青山在、不怕沒柴燒!」若是一味執意硬撐,把青山裡的黃金都燒光了,這時想要東山再起可就更難了!

4.長期抗戰型:不論在客觀或主觀的條件下,一旦認定自己目前居住的房宅是個值得捍衛的好房產,這時不妨採用「分租」、「捨近求遠」、「以大租小」等方式,從現有房子中擠出現金流─「讓房子自己幫忙還房貸」,一起共患難。屋主則搬去住或租較遠、坪數較小的房子,以這間坪數較大、鄰近市區的房子來收租。用時間成本換取開源節流的收入,也是十分合情合理的權宜之計!

5.孟母三遷型:俗話說:「舊的不去、新的不來!」賣掉沒有發展性的房子,換取地段較好、較具升值潛力的房子;長期來說,這確實是一個能夠健全保護自己財務規劃的好方法。在整體房市落難時進行換屋,不但能夠便宜賣出也能便宜買進,這確實不失為良好的風險控管模式。

反敗為勝的生活公約

為了盡早脫離「屋奴」、還清房貸,我們可以根據自己的生活模式作一個「報表」,多多參考、練習以下對於還房貸「有幫助」的新思維,定期review、改掉那些「無益於還房貸」的習慣。

1.積少成多:不要小看每一塊錢,一把銅板就可還掉好幾千元的房貸利息。改騎單車省車錢,一年就多1萬元。自己帶午餐省餐費,一年就多了1萬8千元。善用公司或公共場所的網路與冷氣,一年就多了1萬2千元。與親友互換衣服,省下治裝費,一年可以多存2萬元。光是這些盈餘,就足以讓你支付一年300萬的房貸利息。

2.精算時間:為了快速償債,得把「賺錢」當作第一優先的時間對價。例如花時間找出更划算的房貸銀行、學習理財知識、兼差賺錢等。花在抱怨、看電視、養寵物、逛街等的時間是根本「無法換錢」、還不了房貸的。

3.提升身價:努力擠進知名企業或是公教人員行列,除了薪資高福利好,房貸利率較低、還款條件也更為優厚。

4.保持健康:健康是人生一切的根本,利用「房貸壽險」來規避因為失能、人身意外等繳不起房貸的風險,讓自己不會因為「不可預知的未來」而頓失所依。

(摘自本書第3章)