▲綠城房地產集團執行總經理錢曉華(左)與《旺報》社長黃清龍談兩岸房地產。(記者孫瑋芒攝)

在全球金融危機籠罩下,2009年大陸房地產逆勢上揚﹑交投熱絡,許多城市房價不斷飆高,地王一個接一個出現……。但從去年底開始,大陸政府逐步收緊地產政策,房市交易急轉直下。究竟如何理解大陸的地產與房市走向?

大陸第二大房地產公司──綠城集團總經理錢曉華在接受《旺報》訪問時指出,去年大陸地產漲勢凶猛,地方政府其實是最大推手,因為房地產業對中國GDP的直接貢獻高達13%,地方政府極需要這筆財源。基於這一特性,再加上大陸經濟持續成長,他認為這一波的政策抑制只是暫時的,長遠來看,大陸房地產還是會轉為正常,只不過不會像過去那樣大起大落。

交易量縮 多重原因

以下是專訪內容:

問:大陸中央推出一連串對房地產的抑制政策,市場影響為何?

答:07年房地產調控的情勢與現在一樣,整個銷售情勢都不好,房價沒跌,但成交量大幅調降。到08年金融危機後,大陸政府採取刺激政策,制定一系列房地產優惠政策,到09年4月整個市場啟動起來後,房價大幅度上漲,貴的房子整年漲了30─50%,與07年相比,差不多漲1倍。因此政府覺得房價漲得太快,才又出台一系列政策打壓。

不過目前成交量下降看來是正常的,這有幾個原因,一個是去年房屋大賣,賣太多,把可賣的房都賣完了,沒有房子可以賣。第二個是1、2月本來就是房地產市場淡季,當然政策因素也有影響,造成觀望的族群增多,所以交易量大減。

其實政府本意也不是要打擊房地產,但是房價漲得太快,收入沒漲那麼快,年輕人買不起房,網路與媒體有許多批評,政府相對壓力比較大,就變成像是打壓房地產。

政府推升 房價上漲

問:大陸房地產漲這麼快,主要原因何在?

答:這幾年大陸經濟成長很快,國民所得大幅提高,尤其是在沿海經濟發達地區,房價當然也跟著水漲船高。不過造成大陸房價上漲還有一個基本原因,就是地方政府在推動地價的上漲。

這麼說,在大陸,政府是唯一的土地供應者,土地理論上屬於國家。而土地的收入基本上都屬於地方政府,除很少部分繳給上級政府,大部分都是地方政府的收入。舉個例子,杭州一年地方財政收入大約600多億元(人民幣,下同),去年地產就賣了1200億元,將近2倍,算是比較特殊的。其他像上海、北京也都約有900多億元,分列第2、第3,因此房價高漲,大家也都明白這跟大陸地方政府稅制有關。

問:您提到一個大陸房地產發展很基本的問題,就是地方政府很需要賣地這筆財源?

答:不能說地方政府很需要,而是「極」需要這筆財源,沒有這筆財源地方政府可能就停擺了。房地產業對中國GDP的直接貢獻就高達13%,雖然不認列在財政收入中,但以一般城市的平均收入來看,比重占30─40%之高,因此以供給面來講,政府後續再調控的餘地將有限。

房市崩盤 全民遭殃

問:中國人口多,相對美國來說,土地資源較少,您怎麼看中國房地產的未來發展?

答:中國其實可居住的土地並不寬裕,當然各地方不一樣,內地也許好一些,我們說房價漲,其實大部分是說沿海發達的城市,這些區域土地資源很緊張,深圳甚至傳出可售土地只剩2%,上海、杭州也是同樣情況,因為並非所有土地都是用來居住,還有工業、基礎建設等也要用地。

大陸稱為一線城市的4個大城、省城為主的二線城市從發展的角度,大陸等於是20年走過人家2、3百年的路,改善居住的需求是很大的。再來就是大陸的城市化,現在只有40%,中央政府訂的是幾年後要達到70%,這中間的居住成長也是很可觀的,需求其實很旺。

另外一個基本的事實是,在大陸,房價高不是太大問題,80%大陸城鎮居民擁有自有住宅,這是指擁有產權證的住房,是「擁有」,不是有房住而已,且都是90年後蓋的新房,遠超過全球所有國家,房價漲顯示中國人所得普遍增加。

問:所以現在大陸政府是要調整房地產業回歸到基本供給,而非商品的消費型操作,但做得到嗎?

答:這個說法是對的,但問題是不知道它調整的幅度在哪,我們業者也不知道是否做得到。它一打壓,07年底、08年初的那種情況又再次出現,再熬幾個月,地方政府就會先受不了,因為都沒錢進帳,它要怎麼還錢?怎麼建設?到時候不知道是什麼情況。而且一旦房價大幅度下跌,這會是大陸全社會的大災難,不但銀行受到嚴重衝擊,所有人民的財產也都將大幅縮水,情況會很嚴重,相信這也不是中央希望看到的情形。