問台商謝先生想要在大陸買房子,但不知道購屋前要審查哪些證件、書表?

中國為保障消費者權益,維護房地產市場的正常秩序,對房地產開發與銷售實行嚴格的歸口管理,因此,消費者購屋前別忘先看清「5證」,再查明「2書1表」。

中國法令規範,消費者購屋有權要求開發商出示行政主管部門頒發的「5証」。第一個是計劃部門下發的立項與可行性研究等批覆文件。第二,也是計劃部門下發的「建設用地規劃許可証」與「建設工程規劃許可証」。按照規定,開發商即使取得建設用地的批准文件,但未取得「建設用地規劃許可証」而占用土地,其建設用地批准文件無效。

後者是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。開發商如果未取得該證件,或者違反該證件的規定進行開發建設,嚴重影響城市規劃者,由城市規劃行政主管部門責令停止建設,限期拆除或沒收違法建築物、構築物與其他設施。

備齊5證才合法

第三個是土地資源部門下發的「國有土地使用證」。該證件是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得在一定年限內,某塊國有土地使用權的有效法律憑證。按照「城市房地產管理法」規定,開發商只有依法登記,領取「國有土地使用證」才能轉讓房地產。消費者查驗該證件,應著重查驗證件中的土地用途是否用來建造商品房,如果不是,就是開發商擅自改變土地用途,是不合法的。

再來是建設部門下發的「建設工程開工許可證」。該證件是建築施工企業符合各種施工條件,允許其開工的批准文件。未取得該證件的,任何建築施工企業不得擅自開工。

最後是房管部門下發的「商品房銷(預)售許可證」。該證件是市、縣房地產行政管理部門,允許開發商銷售商品房的批准性文件,按照「城市房地產管理法」的規定,開發商心須預售登記,領取該證後,方能預售商品房。審查該證件應著重看其內容,是否與預購房屋的棟號相符。

實地考察了解進度

消費者,尤其是預售屋購買者,在選房時應進行實地考察,了解工程的施工進度。一般而言,開發商取得「商品房銷(預)售許可證」時,其建築物的外觀形象進度應具備如下條件:如果是多層建築,應當已完成基礎並建成2層左右;如果是高層建築,應當已完成基礎或已出地面。若低於該進度,消費者就應謹慎考慮。

此外,消費者在驗房入住前,還應查看房屋的「住宅質量保證書」、「住宅使用說明書」與「竣工驗收備案表」,就是所謂的「2書1表」。「住宅質量保證書」是開發商針對房屋質量,以及保修期限、範圍作出的承諾,目前已形成大體統一的規範,問題比較少。

「住宅使用說明書」是針對房屋設計、施工與驗收中的具體技術指標,如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明。同「住宅質量保證書」一樣,也已形成較統一的規範。至於「竣工驗收備案表」,是針對房屋竣工驗收,要求開發商將驗收的各有關項目,送交各主管部門備案,起著對房地產商嚴格約束作用的備案材料。