全國不動產董事長葉春智

今年年底台北縣、台中縣市、台南縣市及高雄縣市將正式改制,升格為直轄市。升格之後,在可用預算增加下,房地產價值獲得提升是毫無疑問的,但有兩項效應值得關注。

一項是北縣升格新北市後所產生心理效應,另一則是各縣市合併升格後,外縣市及本縣市間民眾移動效應。

大台北地區房地產向來都是「縣不如市」,以成屋市場來說,北市和北縣房價目前平均價差就在1倍上下,預售市場,根據國泰房價指數最新數據,北市平均成交價一坪約55萬元,北縣則是20萬元,北市是北縣的2.75倍。

一橋之隔,士林房子可賣到7、80萬元,三重重劃區同樣等級新成屋,卻只有2、30萬元;同在中和捷運線上,北市中正區捷運住宅1坪多要5、60萬元,中永和卻只有2、30萬元,多少是受到「住北市較優越」心理因素影響。

就房地產角度看,此情況絕對是不合理的。房地產雖是一種投資工具,但本質仍在提供居住,如果居住內外在條件是一樣(包括就業機會、休閒娛樂、生活機能、環境品質以及屋況等),沒有道理有如此大價格落差。

對投資置產型購屋人來說,現在最關切的,應是哪些地區會進行首波調整。從房地產同心圓理論來看,北縣市交接的第一圈,是一個重點,尤其是居住條件不亞於北市的生活圈,過去形成的「房價斷崖」,可望縮小差距,另北縣捷運站和重劃區也有很大機會加入第一波調整行列。

但我要強調,調整並非一定是北縣補漲,北市房價下修也是可能情況。年底四都升格後,預算規模擴大,在公共建設、居住環境、社會福利等均可望提升下,非直轄市民眾轉往直轄市移動,是可預見情況,甚至合併的縣市居民,也會因房價、投資置產等考量,出現移民風。

我估計,除大台北因房價因素外,包括大台中、大台南、大高雄均將由縣往市移動。但現況顯示,高雄似乎並非如此,從近期購屋趨勢來看,高雄地區民眾,由市移入縣和由縣移入市,幾乎旗鼓相當。影響房地產市場榮枯,最關鍵還是在人潮。縣市合併升格,在行政資源重新分配下,人潮出現移動是必然,但從高雄現況來看,如何移動,最好還是再觀察。(全國不動產董事長葉春智口述,記者曾萃芝整理)