▲這也是「工業住宅」。
▲部分工業住宅規劃的產品型態,與社區型別墅沒有區別,若未特別注意土地分區使用,兩者幾乎沒有差異。

「工業住宅」在高雄房地產市場異軍突起,固然房價便宜是主要誘因,但水電費率與一般住宅一樣;房屋稅、地價稅可依自用住宅稅率計,加上室內違規使用難以清查認定,乙工住宅與一般住宅其實沒什麼兩樣,助長工業住宅的銷售與推案量增。

事實上在國內並沒有「工業住宅」的法定名詞,依據都市計畫法規定,「工業區為促進工業發展而制定,其土地及建築物以供工業使用為主」。對於閒置工業用地的問題,都市計畫法施行細則,開放申請甲、乙種工業用地,做為一般事務所、或一般商業設施使用。

但無法申請住宅建照,若做為住宅使用,屬於「違規使用」,但在認定上有出境證困難的問題;這也是高雄市政府打算以繳交回饋代金,一勞永逸解決「工業住宅」實際已存在的問題。

除了違規使用舉證不易的問題外,水電費及稅率可適用自用住宅,更是助長「工業住宅」的出現,以水費為例,是以水管口徑大小及使用量大小而不同收費,用電費率也只分營業用與非營業用,如無營業行為

根據本刊調查,前往工業區事務住宅看屋的民眾中,最常詢問的問題,就是水電費率與稅率問題。由於過去的傳統印象中,工業區,與自用住宅費率並無差異,這方面每月的固定沒有二樣。

在房屋稅方面,雖然建築物使用執照雖以資訊軟體業或其他辦公室申請,但房屋稅條例規定,可按依住宅稅率課徵,「工業住宅」又與一般住宅享受相同的待遇;

此外,地價稅部分,工業用地如作住宅使用,並辦理戶籍登記,又無出租或營業使用,土地面積又未超過規定,可申請耕千分之二的自用住宅稅率課徵地價稅;買賣土地增值稅也與自用住宅同樣條件。

但兩者還有不同的地方,首先是貸款額度,銀行承作一般住宅以貸款,可達房價八成,甚至八成五,但對於所謂「工業住宅」最多以七成承貸,可是如果建商或買方製作假合約提高售價,仍可貸到較高成數的貸款。

再則是「工業住宅」非住宅,因此不得適用政府提出政策性的優惠房貸利率,只不過,目前資金氾濫的行庫,為爭取房屋抵押放款,提出頭幾年比政府更優惠的房貸利率方案,讓購屋者誤以為享受同等優惠。

同時建築使用執照若是以以資訊軟體業申請,本身社區就不會有污染性產業進駐,生活品質與一般住宅又相同,生活便利性與同區段住宅沒有什麼兩樣,尤其高雄市區內「工業住宅」,許多個案都貼心繁華的商圈;不過,有些個案週邊通常還是有舊工廠存在,貨車進出可以較頻繁,加上工業區噪音管制比一般住宅鬆一些,是值得注意的地方。

雖然購買工業住宅,使用上與一般住宅區差異性不大,但要考慮未來脫手的問題,畢竟「工業住宅」非住宅,且可能面臨未來政府強制用地變更,衍生出利差代金繳交的問題;再則,既然是非住宅,社區是否適用公寓大廈管理條例,也存在疑點,未來如何管理、管理費拒繳如何處理,都存在爭議性。