政大地政系教授張金鶚

 國產局把國有土地設定地上權,改採「公益標」,土地利用以整體社會利益出發,方向很正確,給予高度肯定。但「公益」與「私益」要平衡,否則光有公益性,建商不願意參與,也難以實施,所以找到平衡點非常重要,兼顧賺錢,建商才願意來投標。

 國產局初步想把台北市的菁華區土地,招標地上權,限定蓋成學生宿舍、銀髮族住宅後出租,這樣的「公益性」未免太狹隘,例如也可以做成公共團體的活動空間,運用可以寬一點,每個土地因為區位、面積不同,可以做不同利用。

 公私益兼顧 政策才能執行

 國產局可能繼續委託給原本的戴德梁行研究其首宗的「公益標」,戴德梁行是公益嗎?恐怕會有爭議。國產局最好找更多人來討論,先設立委員會,由產業界、地方政府、學者、非營利組織等代表組成,多多討論,公開由社會監督,考慮的層面比較寬廣,政策成熟才易於執行。

 如果把整個建物都拿去做公益,就沒有收入,難以實現公益,如何兼顧「公益」與「私益」,是委員會討論的重點。

 因為土地開發具有公益性,容積獎勵可以高一點,更值錢;又土地的區位好不好也影響價值,如果地點好,也會比較值錢,更容易同時達成「公益」與「私益」的目的。

 招標案可以有數種不同的組合。如果蓋建物的建商,和未來管理的業者是同一人,就是BOT案;如果二者不同人,建商蓋好之後,委託民間物業管理經營。

 照顧住的權利而非財產權

 建物的利用,可以在「時間」或「空間」切割,個別給公益與私益使用。例如,晶華酒店是台北市政府的BOT案,當初台北市政府要求的公益回饋為,每年保留多少小時,由市政府使用。又例如,也可以切幾層樓做公益使用,其他幾層樓經營商業活動。

 共同的原則是公有土地「只租不售」,讓土地的未來增值利益歸政府所有,永續使用。

 但是內政部營建署的機場捷運A7要蓋「平價住宅」採繼續出售,雖然賣給中低收入戶,方向也是錯誤的。因為未來的土地增值落入私人的口袋裡,變成幫助他賺資本利得。政府應該要照顧人民「住的權利」,而非照顧他取得土地的「財產權」。

 而且這會有後遺症,因為如果低於市場價格出售,買到的人立即賺到;但如果賣得太高,又會帶動週邊市場的價格,炒作土地。

 不賣斷 使用國土地更有效率

 如果政府認為,反正國有土地很多,這一次蓋住宅賣斷,下次再找其他的地,只租不售,這種說法不通,政府的資源總是有限,土地為稀有財,應做永續使用,而非開發一塊,賣一塊,造成公有地越來越少。所以在機場捷運沿線蓋的平價住宅,也應改採「公益標」,原則「只租不售」。

 出租會有時間限制,承租戶也許住5年,或住幾年之後,就要搬走,讓其他更有需要的人住進來,政府可以照顧更多的人,公有土地的利用更有效率。如果賣斷,就只能照顧固定的少數某些人,國有土地的利用很沒有效率。(政大地政系教授張金鶚口述,記者王信人整理)