不動產投資信託基金(REITs)新光一號驚險過關,暫時不用下市清算,但狙擊者可能一年後再捲土重來,壽險業者表示,目前REITs有二大限制掐死生機,三大壽險公司發行的五檔REITs都可能再被狙擊,只能隨時檢視盟友的持股與準備好可提高收益的對案。

 二大限制之一是限制壽險資金投資單檔REITs不得逾其發行受益權的10%,即便是創始機構如國泰人壽、富邦人壽及新光人壽都只能投資10%,只能靠集團關係企業或盟友聯防,這次就是富邦人壽出售新光一號,三大聯盟少了一柱,新光一號就差點被清算;且因持股不夠,就算要推動老樓都更或改建、買入新不動產,要過三分之二的門檻也不易,讓台灣的REITs掛牌後就如同一攤死水,難有話題。

 二是受託機構是銀行,被業者批評既不懂不動產投資與管理,又因擔心被罰、被告,凡事都是以最謹慎、保守方式因應,所以五檔REITs下的不動產若要提出以都更、拉皮、打掉重建方式提高收益率,都很難過受託銀行那關;再加上用最保守的方式鑑價,造成基金淨值與市價有一定的落差,所以成為狙擊者眼中的肥肉。

 壽險業者表示,這些不動產很多都是掛上公司名號的大樓,例如新光天母傑仕堡、新光國際商業大樓、富邦民生大樓等,一般不會輕言拍賣,另外就是有些大樓都是長期往來客戶或關係人在承租,若被其他人買走,後續租約可能異動。

 雖然金管會開放可以公開收購REITs,但壽險公司投資有10%限額,也就是這些放入REITs的不動產,除非公開標售,否則三大壽險公司無法再100%握有這些不動產標的,且公開標售還可能被其他買家搶走,所以三大壽險公司就繼續用REIT持有這些不動產、關係企業出任不動產管理機構,實質上也還能控有這些不動產。

 也因為制度有缺陷,從2006年10月國泰二號掛牌後,近14年來沒有壽險公司願意再發行REITs。