近幾年電子商務蓬勃發展,加上百貨公司、量販購物中心與品牌折扣商場(Outlet)等大舉展店,大幅取代實體購物的需求,並將其轉變為休閒遊憩的一部分,讓仰賴傳統實體購物模式的街邊商店為此明顯受到衝擊。面對網路購物商品種類要多、送貨快速的挑戰,實體店面需應用互聯網技術,以能隨時感知消費習性、預測消費趨勢、引導生產製造的智慧零售方式方能因應。

據研究結果發現,實體消費店家以百貨公司與便利商店最不受網路購物的衝擊,因為百貨公司轉而強調空間的體驗,增加餐飲、電影、藝文等娛樂功能,滿足人們消費的情感需求;而便利商店則是以實體取貨服務,虛實連結網路購物,轉型成為多元零售平台。兩者都是透過轉型與延伸服務體驗,而能在網路衝擊下仍屹立不搖的實體店型。此外,網路購物更帶來跨境消費的簡便盛行,不僅增添商品的多元性,更消除地域的限制,讓實體店家不得不更加思考,如何增加消費的五感體驗,提升實體參與的難忘價值,並且店家間彼此合作互補,才能有效抵禦網路購物對商圈的衝擊。

台灣爾本管理顧問公司董事長馬文炳指出,智慧零售已是全球零售業的趨勢,因為它能夠虛實整合並客製化提供創新消費體驗,更收集提供數據分析,導向精準行銷,強化零售價值鏈,建構全通路銷售的效率購物環境。而商業空間亦逐漸隨之轉化為能提供沉浸式場景或社交空間,以滿足消費體驗娛樂性需求的增長,更催生新業態的變革。

台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德指出,網購分散逛街的人潮,不論是花費時間與流動人數均明顯縮減,全球各地同樣都面臨沿街店面空置率上升的難題。而台灣更受到都市計畫與土地使用方式的影響,住宅區一樓可作一般零售使用,造成無處不商店的街頭風景,沿街店面不斷擴大與演變,空間彼此競爭消長更趨激烈,再加上近年重劃區、區段徵收大街廓完整開發,利於大型零售不動產發展,其多元舒適的購物環境競爭力,迅速主導商圈內的生態,使得商圈也面臨蕭條的窘境。

游副教授指出,商圈能否繁榮,在於是否能提供多樣性商品,創造購物氣氛,以吸引人潮。不過,多樣性越高,亦容易造成競租而使租金攀升,反過頭來變成只有強勢品牌付得起高租金而進駐,推擠其他在地特色小店生存空間,也漸次降低多樣性,走向高租金高空置率如台北東區的現況。游副教授並提出建議,實體商店不論是否在街邊,都應朝特色化經營,提升情感面內涵,並且善用網路行銷,發揮長尾效應,延伸滲透商圈空間;另一方面則與大型零售購物中心區隔經營,相輔相成,接力吸納其外溢人潮帶來的觀光與休閒收益商機以重振商圈。