台灣房地產市場過去曾經歷「一放就亂,一管就死」的循環,也曾一路狂飆,成為社會問題的來源,居住正義到底何時實現?當前,面對各項人口及經濟議題時,相關單位若能以更嚴謹的規劃及配套措施,解決房市問題,才能真正造福民眾,享有安居樂業的生活。

 台灣房地產市場如今面臨內憂外患,頭上頂著7兆元房貸餘額的達摩克利斯之劍,內有基本面危機:人口開始負成長。台灣自有住宅率約在85%左右,而老一輩世代的自有率更高,每年死亡的老年世代,留下遺產給買不起房的子孫,將抵銷相當的買房需求,而年輕夫婦過去往往先購買較小房屋,在生養小孩時第一次換屋,小孩長大後,空間不足,再換至更大房屋,現在年輕世代望房興嘆,只租不買,甚至於不婚不生,換購需求消失。

 貿易戰起,資金回流潮須善加引導

 危機也可以是轉機,若在這最後一波熱錢潮流中,金融體系能趁機減少房貸餘額燙手山芋,可拆除地雷引信,解除危機。資金熱潮平息後,房地產終將回歸平淡,但不代表房地產需求就此消失,在人口負成長的未來,房子將回歸為生活必需品,不再是金融投資工具,過去台灣人拚死命買房,買下好房子卻不住,而是租給別人,以房租支付房貸,自己住在最破爛的舊房子,等待房地產上漲倍數後脫手大賺一筆,這樣的畸形現象將不再。房地產將是會折舊而不是會增值,升值的唯一方式是予以更新,成為符合時代新需求的更佳建築。

 金融業也必須對此做出因應,企業貸款方面,必須增強企業徵信與產業判斷能力,以企業經營健康程度與還款能力來判斷是否貸款,而非只能以資產抵押來決定貸款;在房地產業本身,金融業從過去製造不合理房價的幫兇,可轉變成為台灣人民與社會因應人口負成長時代的好幫手,例如,透過「以房養老」緩和長照資金需求問題,並能更有效率的釋放房地產物件到市場上,進行更新與改建,成為年輕夫婦所需要的新式建築。

 需求孔亟,金融力量可著墨於老屋更新

 事實上,台灣老舊房屋在實務上的確有迫切的更新需求,首要問題是安全,許多老舊瀕危建築物已經成為安全隱患,政府為此特別增訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》希望促進改善,但是除了基本的結構安全性問題以外,老舊房屋還有相當多其他問題。

 譬如最基本的格局規劃,50年屋齡的老屋,格局的規劃設計上,停留在50年前的老舊觀念、舊社會家庭型態,與落伍的舊世代科技,和現代需求格格不入:小自內部格局概念老舊、大樓缺乏公共廢棄物處理場所、停車空間不足等等,大至缺乏電梯、消防安全設計上嚴重不足,以及缺乏現代生活所需,如網路線通道等等。

 放眼未來,這些老舊房屋更成為進步的絆腳石,例如國家若要推動車輛全面電動化,大樓勢必要有相配合的電力設施,在供電容量上、電力安全,以及智慧管理上都要升級,才能因應電動車充電需求,老舊大樓可能根本無法安裝電動車充電樁,或是一充電就全大樓跳電。

 因應全球節能減碳的風潮,新建築有許多強化隔熱以節省空調用電的設計,或搭配屋頂太陽能板與太陽能熱水裝置,再搭配電池儲能裝置取代傳統柴油發電機等等新式設備,舊建築都付之闕如,在炎夏時節,隔熱設計優良的建築物,與老舊建物相較,空調用電費可差到倍數,不僅對住戶是一大負擔,也是國家能源戰略上的缺口。

 就社會需求面而言,中壯世代對居住空間的要求已經遠比過去提升,既然要耗費畢生心力才能買房,就很難屈就於老舊房屋落伍的設計與設備,因此產生另一層面的供需問題,除了台北市等房價超高地區以外,其實可選擇的可負擔餘屋尚多,但中壯世代不願選擇機能不足又缺乏未來性的中古屋,規劃較先進的新大樓,價格又仰之彌高,造成所謂買不起,不是純然價位上的買不起,而是買不到所要求的居住品質的物件。

 過去房地產被當成金融籌碼,居住機能的重要性居次,未來房地產將回歸以居住為主要功能,機能性問題將特別凸顯,當前許多政治上的討論都集中在純粹的房價問題,忽略了品質的問題,因此也無法真正對症下藥,要徹底解決台灣當前房地產市場供給與需求發生錯置的現象,舊屋更新是必要的關鍵,也是金融力量可大力著墨之處。