中華經濟研究院第一研究所副研究員吳明澤

 根據非正式的Numbeo資料庫統計,除了現在面臨嚴重通膨的委內瑞拉首都卡拉卡斯外,房價所得比最高的都市是香港(50.26倍),其次是北京(46.17倍)、深圳(45.83倍)、孟買(42.91倍)、上海(39.97倍)與廣州(35.92倍),即大陸的北、上、廣、深四大城市均在10名內。事實上,大陸房地產泡沫已是眾所周知的事,有大陸學者提出現今大陸房地產總市場達450兆(人民幣,下同),為其GDP的5倍,相當於美國、日本與歐盟之總和。

 2016年以來大陸持續推出房地產調控政策,包括了限購、限售、限價、限貸與限商住等「五限」措施,2017年後大陸房價成長幅度略有下降。除此之外,大陸打房政策亦將房地產企業列為整治對象,據中原地產研究中心統計,2019年1至9月大陸房地產調控政策高達367次,僅8月就有60次,房地產企業哀鴻遍野,僅今年1-7月即有270多家房地產企業倒閉,較去年同期增加40%。

 然而,強硬的調控措施恐怕加劇其債務風險,由於大陸目前亦面臨嚴重的家庭債務問題,2008年以來大量對市場投入流動性,大幅增加貨幣供給,但貨幣傳遞至實體經濟受阻,以致流入房市推動房地產泡沫。民眾預期房價上漲的心理下持續追高,不惜欠下龐大債務。一旦泡沫破滅,房價大跌,銀行因房價大跌使抵押品價值大幅下降,勢必向借款戶要求更多抵押品或是提早收回貸款,造成家庭債務負擔加重,付不起房貸造成房屋被拍賣,銀行不良貸款亦會大幅上升。

 此外,當房市泡沫破滅後,房地產商銷售收入大幅減少,將造成房地產商的大規模破產潮,雖然目前多為中小房企,但大型房企亦風雨飄搖(如大陸中科院100%持股的中科建設,據稱欠下多家銀行高達560億負債恐違約),如此所引發的債務違約問題,恐將加速大陸債務風險的爆發。

 因此,大陸房市調控有如走鋼索,一不小心可能就會掉下深淵,尤其現在正值美中貿易戰打得火熱與香港反送中抗議的非常時刻,稍不留神,可能就會導致非常嚴重的金融危機,如何拿捏房市調控的力道,考驗大陸領導人的能力。