台北市101辦公商圈。(圖/蔡惠芳攝)

高力國際今(20)日公布最新調查報告指出,2018年下半年中美貿易戰開打,至今超過一年,對香港來說,則是負面大於正面,又碰上示威行動,不但金融業擴張放緩,辦公需求成長動能不如前,商辦租金相對下跌。不過對於台灣來說,是促使台商積極返台設廠,帶動工業地產,甚至是商辦租售的殷切需求,據高力國際調查,目前台北市7成辦公大樓,都處於滿租狀態,為前所未有的盛況。

高力這項調查報告指出,美中貿易戰和反送中示威活動的衝擊連連,甚至因港製商品訂單遭到明顯打擊,嚴重影響整體經濟,PMI(採購經理指數)持續惡化至40.8,為2009年金融風暴以來新低。

其中美中貿易戰前三波課稅以網通設備等產品影響較大;第四波則是手機、筆電等影響最大,將直接衝擊資通訊產業供應鏈,長期持續將造成訂單下滑,因此,2018年第一季起,包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等在台紛紛擴廠。

根據高力國際調查,今年六都商用不動產以及土地交易動能相當強,前三季台北市交易額已突破千億元、約1009億元;其次則是台中市約576億元;第三至六名,則依序為,新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元,及台南市約284億元。

高力國際指出,若進一步分析六都交易類型,北市以商業地與辦公大樓較為熱絡,台中市則以住宅用地最熱,前9月交易總額近300億元。

至於,新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。

至於,台北市商辦租賃需求則持續熱絡,而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲,空置率續探底。

根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查,可供租賃的樣本棟數為253棟,總供給租賃面積為161.7萬坪,空置率僅4.18%,換言之,待租坪數不到6.8萬坪,也就是近155萬坪都有企業承租。

若調查整棟滿租情況,則高達176棟,也就是近7成大樓,都處於滿租狀態。

反觀香港,商用不動產市場,因中美貿易戰開打,促使金融業擴張放緩,又碰上示威行動持續進行,種種不確定因素讓辦公室租賃需求下降。

不過,香港並非整體市場都處於悲觀情勢,其中供給相對有限的工廠大廈,因電商對於倉儲物流空間的強勁需求,促使租金向上推升,尤其是《活化工廈計劃2.0》促使投資人持續收購舊工廈以利後續變更使用,提升散賣交易占比,其中非核心商業區像是屯門、元朗等逐漸受重視。

另外,在香港住宅市場方面,「新鴻基匯璽3期」下修開價,幅度近1成。

高力報告指出,香港住宅價格表現,受到中美貿易戰紛爭、示威活動持續,及整體經濟放緩,影響購屋信心,單季住宅交易量萎縮4成,不過尚未見大幅跌價,第3季平均售價小跌約1.5%,所幸有賴上半年強勁漲勢,仍使2019年前三季住宅價格漲幅維持5%。

而為推升住宅買氣,已有開發商下修新推案住宅開價案例,包括新鴻基在港鐵南昌站上興建的「匯璽3期」(Cullinan West Project III)開價下修幅度約9.1%,吸引購屋者上門。2020至2021年,預期每年有2萬個住宅單位釋出,後續經濟反彈力道待觀察,推測租售價格僅將持平或微幅上揚。