危老條例上路兩年,政府積極推行都更,但民眾對都更的阻礙,有很大因素是資金籌措,若有公股行庫的資金做後盾,將有利增加動能。(圖/財訊提供)

政府積極推動都市更新計畫,《都市更新條例》也已全面修法,唯資金因素經常成為阻礙,財政部推動8大行庫能配合重要政策貸款,要求加快腳步動員老屋重建的相關放款。

自辦都更 華南金控搶頭香

財政部長蘇建榮指出,推動都更需要金融服務配套,透過民眾對公股金融機構的信賴,有助提升危老重建意願。去年3月,公股行庫整合成立「台灣金融聯合都市更新服務股份有限公司」,由財政部帶領各銀行金控業一起做資產活化。以下是蘇建榮接受《財訊》專訪內容:

記者問:財政部國產署帶頭參與都更後,迄今成效如何?

蘇建榮答:自2012年起統計到今年10月底,我們參與都更共有1474件,總計91.6公頃土地面積。進行中的有475件,共計分得214戶。扣除尚未交屋、已標租或供作社會住宅,6成已標售部分,國庫進帳約59億元。

國產署也已經調出16處地點,預計讓21個中央主管機關進駐,目前估算未來可回收至少1億5千萬元以上的租金。雖然全都還沒開始撥用,但預計2000坪以上的面積將會作為主管機關的辦公廳,未達2000坪的就看是否有社會住宅需求,若無需求就考慮標售或標租。

地價稅和房屋稅 統統優惠

最近則有台灣銀行的「圓山捷運站西側土地都更案」,台銀與住都中心合作後,分回「南側A區」房地20年,成為公辦都更之創舉,預計這20年將為台銀帶來逾30億元租金收益,大大活化台銀資產,這也是加速都更的一種方式;該案預計今年底前完成簽約、2025年完工營運。

建商與屋主在談都更後的房地分配方式有兩種,比較多的是「權利變換」,另一種則是「協議合建」;前者就是地主出地、建商出錢的方式,換算權利價值並扣除相關費用後的分配,經常碰到地主想要「一坪換一坪」的困難度,後者就是合作蓋房,必須住戶100%同意,所以分配方式本來就談妥,比較單純。

當地主施行「權利變換」時,若沒有達到最小單元其實也分不到房子,那可以改領現金補償,還可直接免繳土地增值稅。若你原先土地面積小,但分配到相對大的面積,可能要另外拿一筆錢才能完成「權利變換」,這時也可以用土地或建築物做抵償,類似所有權轉移,兩種稅也都不需繳納