未來恐難再見到壽險業高溢價競標不動產。金管會訂定保險業投資性不動產鑑價原則,11日起上路,之後保險公司新買進的土地或大樓,出租率不到60%、租金收益未達標,都必須用成本法,而且要認列折舊,就算租金達標,未來評價增值空間也不大,評價過於「積極」者,恐被保險局盯上、調整。

 目前只有國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽及三商美邦人壽的投資性不動產,是採公允價值開帳及續後列帳,另外如新光人壽、台灣人壽有用公允價值開帳,而這些公司之前認列的不動產增值利益,全數要轉為特別盈餘公積,提列在帳上,未來作為接軌大魔王會計(IFRS17)補準備金缺口之用。

 金管會也公布,這些不動產增值利益不得當盈餘分配,在2023年補足準備金缺口後,剩下的金額在金管會核准後才能分配;各壽險公司不動產增值利益,提列特別盈餘公積的數目及可分配盈餘變動,都要在股東會報告。

 過去壽險公司因為要去化資金,可以「貼著」最低收益率來出價,例如一棟大樓一年租金收入有10億元,壽險公司現在大約可以用477億元左右的價格競標,即用最低收益率2.095%去推算,之後鑑價再用租金還原法、鄰近比價法等,逐步墊高市價。

 新規定上路後,壽險公司若再用貼近最低收益率的價格去搶不動產,未來鑑價也只能用租金及2.095%計算增值利益,增值空間不大,且每年要認列折舊,不動產投資幾年後就可能出現虧損;若是大樓買了租不出去、租不到60%、收益率達不到2.095%,則根本不能用市價法,直接成本列帳,依舊每年認折舊,馬上就會出現投資虧損。

 保險局也從2019年開始,確定壽險負債風險貼水為80個基本點(1基本點等於0.01百分點),也就是舊的高利率保單、新保單都用無風險利率(即十年期公債利率)加80點來折現計算價值,部分公司就可能出現準備金缺口,必須用帳上特別盈餘公積轉提或直接增提準備金;且未來保單缺口會隨利率變化,若壽險公司再高價搶不動產,未來市價跟不上利率變化,就會有增提準備金的壓力。