資產大通膨年代

今年元月底新冠疫情爆發以來,生技股雞犬升天,股價飆漲超過五倍者比比皆是,顯示台股資金行情的威力;在股價拉高後,只要釋出部分資金,對於低基期的個股推升力道就不得了,資產股蟄伏超過25年,近兩年台資回流,股價已開始陸續有所表現,尤其低股價淨值比以及都會型配息資產股吸引力增強,可密切注意。

這次新冠疫情,推升生技股股價紛紛大漲,包括口罩、檢測試劑、疫苗、新藥類股,這些漲幅如同一九九○年代電子股剛開始的十倍速年代飆漲,顯示台灣的確有資金淹腳目現象。

其實在電子股十倍速年代之前,台股一九八○年代末期,指數大漲至一二六八二點,當初更是有不少個股創造出奇蹟,例如國壽大漲至一九七五元,三商銀、中華開發、華園飯店、台火股價都超過一千元以上。當時正流行有土斯有財,資產股飆翻天,六福出現三三○元天價、當紅的士林三寶—士紙天價為二六一元、士電三六一元、新紡二四九元,欣欣三九五元、農林三八八元、南港三三四元等等,當時時空背景就是上市公司少、籌碼不多,加上資金淹腳目,股價一飛沖天者比比皆是,正如同這次生技股大漲一樣,不同是生技股大漲五至十倍是在五個月不到時間,資金反映效率更快。

都更建案大爆量 房地產價格墊高

生技股的大漲,意味著台股資金的充沛也不擔心政策打壓及國際局勢。看看今年全球籠罩在新冠疫情下,新台幣在主要非美貨幣中表現相對強勢,是台股相對國際股市強勢最有利地方。今年以來至六月十八日止,新台幣升幅一.五二%,若排除具避險貨幣性質的日圓上漲一.三三%,新台幣可說是最強貨幣,歐元僅上揚約一%。而韓元狂貶四.五%最多,其他如馬幣貶值四.○三%,英鎊、泰銖、星幣重跌三至四%,印尼盾、澳幣、人民幣貶值幅度介於一.五三至一.八六%。幾乎各國貨幣兌美元都是貶值,所以說台幣的升值相當特殊,尤其在今年累計外資淨賣超近六千億元下,還能升值,真是有錢流進來。

相對於防疫股,具有貨真價實的土地資產又有配息,而股價被低估的公司,近來頻頻出現有心人士介入,股價在保守中平添了些獲利機會。

去年申請台資返台超過八千億元,已對新北、桃園、台中、台南及高雄等地土地資產價格起了不小推升作用,不少公司如達新等更因賣地出現超高獲利及配息。

今年雖然受疫情影響,而少了資金回台消息,惟觀察今年土地市場經過去年飆破三千億元的歷史成交天量後,第一季土地市場持續熱絡,單季交易金額達八五○億元。且前四月全台土地成交金額已達破紀錄的一○八八億元,較去年成長三○%;另一特殊點是政策鼓勵都更,而都更推案每坪價格就成為指標。

資產股股價上漲的條件

據統計,今年前五月雙北市都更推案量累計約八七○億元,案量已達去年全年的七一%,顯示出都更推案力道十分強勁;由於房市持續復甦,房產專家推估,今年全年都更推案量估計可突破一五○○億元歷史新高。過去幾年市場焦點都在中南部,也刺激中南部推案每坪價格都創歷史新高,但今年雙北市推案又回到台北,以台北市都更案量最多,高達約七六八億元,新北市一○二億元。都更案數量最多區域是中山區、士林區,今年大台北都更建案不僅大爆量,而且就是很貴,正顯示出土地資產價格通膨的另一面。

統計資料顯示,至少有十個都更案平均開價創下該區段新高價。如信義區「松德長虹」平均開價每坪一五○萬元,中山區「中山松悅」平均開價一四五萬元,「忠泰繪」平均開價一○○萬元,為德惠街新高價。士林區「圓山帝寶」平均開價一○○萬元,締造承德路四段新紀錄,房市景氣好轉,都更案坐落地點普遍不錯,是建商挑戰高價主因。

由於近年都更案收購老屋成本普遍較高、給屋主權利變換條件普遍較好,大幅提高都更案推案成本,大台北都會區建地一地難求,在都更利益誘導下,業者即使要花多年時間才能完成一個都更案,仍會投入都更市場,預期雙北市都更熱潮也會延續下去。

台北市房價已沉寂許久,今年南港區有富邦以二八二.八七億元得標大南港土地,溢價率九.六四%,創下國內所有權土地標售史上的第二高價紀錄,僅次於京華城土地決標價的三七二億元,換算每坪決標價格為三七六.五六萬元,出乎市場預期得高,也改寫南港區土地總價、單價的雙天價紀錄。

而把土地賣給富邦的地主,包括這次大南港售地所有權人中,最大地主為持股比重三四.○六%的國揚(每股貢獻七.八九五元);工信公告將可入帳二二.八五億元、和桐則約十七億元,對於每股各貢獻五.○九四元及一.六七元,若與這兩家公司過去獲利來比較,這次售地獲利相當補!

而緊接著南港是士林區,近期士紙股價大漲,就是開發計畫有譜,要知道士紙目前公司總市值還低於土地價值,這次股價從三月低點以來上漲一倍,對於台北市北區資產也有加分作用。

當然低股價的資產股也會受激勵,但最好是公司要有計畫出售開發,例如達新、光明、中和,股價才有利上漲;要不然就要有穩定配息,如士電、厚生等等,股價淨值比低也可參考。此外,若公司總市值太低有容易引起市場資金覬覦,泰豐就是最好例子,嘉裕也有機會。

老牌家電廠活化土地資產

這幾年資金回流所刺激的土地資產價格,先從工業區起漲,去年最熱的是大桃園地區,如大園、蘆竹、八德、青埔等區,尤其連美國政府都鼓勵來台設廠,國際大廠如微軟、Google、IBM、思科等宣布來台投資計畫或設立創新研發中心,且選址往中南部移動。去年多家上市櫃公司處分或活化土地,如中電、定穎、宜進、光明、三陽、國產,顯現在財報獲利上都很優,對股價帶來正面效益,也就代表著資產股若僅是擁有資產,對股價並不會有太大加分效果,然而若是透過處分、活化、開發等方式獲利,則相對容易獲得市場關注。而工業區用地上漲也推升到商辦大樓租金上漲,對於營建股而言,如華固就直接賣掉大直整棟商辦大樓,股價一度直逼百元。

三十年前資金拉高資產價格後,轉而西進大陸,等到大陸一線城市價格追上甚至大幅超過台北市後,在美中貿易戰中,資金又轉回台灣,雖然時空背景不同,不可能寄望資產股股價像三十年前一樣飆漲,但基期、總市值相對都較低,且公司財務狀況都相當健全,持續每年都有配息,股價應有反應推升機會。老牌家電廠聲寶積極活化土地資產,三洋電在新北市擁有大片土地,且過去都沒賠錢,並有配息。其他如高林、黑松、榮運、南染、勤美、嘉泥都有這種特色,值得逢低注意。

《先探投資週刊2097期》

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