變現利用率低的大陸不動產,是目前台商的熱門議題。圖為5月14日,福州一處新建住宅。(圖/中新社)

隨著大環境的變化,跨國集團企業積極考慮活化大陸生產基地資產配置,如何策略調整大陸資產、保留大陸經營的彈性,並將利用率低的大陸不動產變現且安全匯至境外,已是目前台商的熱門議題。  資誠聯合會計師事務所兩岸商務及稅務服務會計師段士良指出,在大陸不動產交易中,賣方偏好賣公司而買方偏好不動產交易,雙方偏好不同,而不動產交易執行過程可能遇到的問題,例如是土增稅的課徵風險、員工的資遣時機安排、帳上現金的合法處理、管委會對買方的稅收貢獻要求過高、當地村委的背書取得、土地現有租客的處理、工改工的土地用途變更、合建分屋的規畫、集體土地租約的處理等等千奇百怪的問題,如果遇到都需要一一解決。

段士良表示,台商藉由處分公司出售土地雖然是最快的方式,但是與買方的談判卻比一般出售土地複雜得多。一般賣方只擔心能否安全收到股款,但是買方卻要擔心買到的公司是否有財報上看不出的或有負債。此外,公司帳上除了土地外還會有現金、存貨、機器設備等資產,這些資產的價值要如何支付給賣方?

再加上因為大陸工商法令與外匯管理的限制,台商必須先將大陸公司股權轉移至買方,再完成納稅申報及其他備案等程序後,大陸的銀行才會讓買方將錢由買方帳戶匯出,若中間環節發生問題,台商將面臨公司股權已經轉讓卻無法收取價款的窘境,多年心血可能付諸流水。

段士良指出,有的案例台商大陸子公司帳上現金比土地價值還高,買方不見得有這麼多資金買土地又買帳上現金。另外有的買方自有資金只有土地價款的六成,就算帳上沒有現金等其他資產,買方自有資金也不夠付清所有股款,如果是土地買賣可以跟銀行融資,但是股權買賣就沒有常見又保證安全的做法。

大部分台商早在1、20年前取得的土地漲幅都已經有數十倍,而大陸土地增值稅規定漲幅超過2倍以上的稅率為60%,另外還會有9%增值稅、25%企業所得稅,以及印花稅、城建稅及教育費附加等大小稅費,最重要的是土地出售後價金仍留在收款的大陸公司內,如果要用股利方式付到境外,還要再課10%的股利預提所得稅,否則只能清算大陸公司後才能將剩餘資金匯出。然而大陸公司清算也須經過查稅等步驟,目前一般製造公司清算花個2、3年是常態。

段士良提醒,大陸不動產交易必須提前進行交易安全設計,確保賣方權益的同時解決影響交易的關鍵問題,並且全程掌握執行程序,以順利完成大陸不動產交易。 

安永聯合會計師事務所稅務服務部執業會計師林宜賢指出,台商若想要從大陸事業中徹底退出,還可選擇註銷清算當地公司,或者以轉讓當地公司股份的方式進行撤資。不過,「註銷難」是困擾大陸外資企業多年的普遍性問題。

林宜賢指出,作為外資企業的台商企業提出註銷申請時,必須向當地政府各主管部門(例如商務局、海關、稅務局、外匯管理局、勞動局、環保局、公安局、市場監督管理局等)分別申請,所需時間因各部門審核要求各異而極難把握,實務中往往花費數月乃至數年。此外,不同政府部門在辦理手續所需資料甚至可能存在牴牾,因此與主管部門協調並獲取主管部門的支持與協助,對於能否順利推進註銷顯得尤為重要。

近一兩年來,大陸政府希望推進投資便利化以改善營商環境,企業辦理註銷的審核環節確實在簡化,所需資料也在減少。林宜賢指出,不少地區主管官員對於企業註銷、資金匯出的申請,與過去相比持較為開放的態度,在個別地區外資企業減資也出現了成功案例。台商也必須留意,因新冠肺炎疫情對經濟的衝擊,大陸中央政府提出「穩外資」、「保居民就業」。

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