内政部推出实价登录2.0制度,受到社会不少掌声。不过整体而言,先进国家的登录制度相比,资讯透明度明显不足,应透过此次修正,完善相关制度。

台湾透明度还有很大的成长空间

仲量联行(JLL) 每二年都会针对全球主要国家与城市进行调查,并发布《全球不动产透明度指数报告》(Global Real Estate Transparency Index),2020年版就将全球99个国家和地区以及163个城市进行评比,台湾在实价登录制度实施的前一年2010年排名,仅排在第33名,属「半透明」(Semi-Transparent)层级;之后慢慢爬升,2020年已经上升至第23名,跃升至「透明」(Transparent)层级。不过与英、美等欧美先进国家的「高度透明」(Highly Transparent)层级,有极大的差距,显然有很大的成长空间。

防范资讯不对称

在资讯不对称下,易形成逆选择(adverse selection),引发寻租(rent-seeking)行为。推动实价登录的目的,便是在促进不动产交易资讯公开透明,改善交易资讯不对称问题。蔡英文总统在2016年竞选时,也提出「房屋市场资讯透明」政见,可惜至今仍与目标相去甚远。

以不动产透明度指数前二名国家为例,英国《土地登记法》(Land Registration Act)明文规定,不动产处分、租赁及抵押时,必须要公示交易资讯,引用OURs都市改革组织秘书长彭扬凯文章,需包含建筑资讯、价格、移转履歷、契约影本等;美国于买卖房子时需填写美国联邦住房与城市发展部(Housing and Urban Development)制定的「HUD-1结算表」(Settlement Statement HUD-1),填写内容包含交易价格、增建改建(如增建车库)、翻修(如翻修屋顶)等资讯。二国都有民间网站(如英国的Zoopla与Rightmove,美国则有Zillow与Trulia)提供更详尽的资料,包括照片、税务资料、房屋格局与交易资讯等,让民眾可以充分知悉不动产相关资讯。

以全面揭露为原则

实价登录应以全面揭露为原则,包含房屋的内外观状况,如内部格局是否经过变更,是否设有增建,目前装潢的概况,房屋交易是否包含装潢、家具与家电等;列举房屋瑕疵,如是否有辐射屋、海砂屋、严重漏水、非自然死亡(凶宅)以及违建问题;不动产的使用现况,如商用、租赁、閒置或自用;税务相关资讯等。

不动产相关设施也应在揭露之列,诸如:停车位的数量、具体位置、面积与交易金额;公共设施的比例、具体内容与维护情形;社区管理概况;管理费金额与缴交情形。

此外,实价登录资讯应即时更新,未来不动产交易与预售屋都要求完整且即时登录,惟政府资讯却10日才更新一次。故应要求内政部也应仿效欧美国家作法,每日即时更新。

引进科技强化稽核制度,这次修法将主管机关查核权提升到法律位阶,除由各地方政府持续办理例行性查核外,未来内政部对于价格疑有不实的个案,将可直接向相关机关或金融机构进一步查阅有关文件。不过不动产交易数量庞大,以2019年为例,房屋买卖契税32万件,以今天交易热络的情况,交易量势必会更惊人,不可能逐件查核。建议政府可引进科技工具,使用AI以及大数据,只需针对过度偏离市价的交易,进行实地查核。

最后,可鼓励民间业者利用实价登录资讯,提供更完整的讯息,并进行周边行情比价、房价趋势分析与市场评价资讯等内容,提供消费者更丰富的内容。

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