2020年新冠疫情席卷全球,各国几乎无一幸免。为因应疫情衝击,美国祭出无限QE政策,透过大量资金挹注刺激经济。台湾因防疫得当,在各国经济哀鸿遍野同时,竟享受资金行情带来的股房价上涨,更名列亚洲四小龙第一的经济成长率,台湾或许是全球唯一因疫情而双好的国家。

不过,因资金行情让房价上涨超乎预期,投资客蠢动,中央银行去年12月上旬实施选择性信用管制(LTV),并促使实价登录2.0在立法院三读通过。至此,对原本欣欣向荣、一片喊涨的2021年房地产市场,增添不少变数,亦影响自住客买房意愿。

管制房市政策可分为短期及长期,短期政策包括LTV、实价登录修法及维护不动产交易秩序等;长期政策包含房地产持有税、移转税的改革及长期住宅计画。过去研究,短期政策对房价影响时间约4-8个月。在2010年时房市长短期管控政策,包括LTV、限缩银行不动产放款资金、实价登录、奢侈税、台北市豪宅税及囤房税、房地合一税及雨遮不登记等措施,总歷经5年,期间房价涨跌交错,最终在2016年将双北房价压制。但与这波房市管制措施相较,此次可说是一次到位,目的就是迅速清理房市投资客。

房地产主要可分为投资需求与自住需求,当投资需求高于消费需求时,将造成房价上涨及销售率增加,此时消费需求逐渐退出市场,最终纯为投资客炒作,造成房市泡沬。台北市及新北市在2007至2011年期间,即是典型的投资客炒作市场,之后实施5年房市管控措施,房价最终趋稳。若以台北市2007至2011年投资需求最大时间,与之后投资客逐渐被自住客取代时期(2016-2019)相较,其房价年化涨幅分为6.1%及1.95%。亦即,只要投资客退出市场,房市涨幅与GDP几乎无异。

这波房市上涨,包括台北市、桃园市、新竹市、台中市及台南市,价格涨幅最明显的时间为2020年第2季及第3季,上涨时间极短。而政府即时切断房价大涨源头──投资客,并在2个月内管制政策全数到位,可说是快狠准的管制手段。在房价还未全面大涨时,即超前部署管制。纵使资金行情仍未消失,但2021年的房地产市场在没有炒作源头下,房价涨不上去也下不来,至多仅是依GDP上涨幅度表现,自住客在今年随时都能进场购屋!

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