专家传真－房地合一税2.0 子法宜同步完备

行政院为打击短期投资炒房，于3月11日提出所得税法修正草案，针对房地合一课税制度进行修订。在修法草案中，有关个人短期买卖不动产的所得税率，由原本一年以内课徵45％、超过一年未逾两年课徵35％，延长为两年以内课徵45％、超过两年未逾五年课徵35％，并将台湾法人短期买卖不动产的交易所得，也纳入课重税的范围，藉以防堵个人透过法人型态炒房以适用较低税率之规划。

政府为达到居住正义的目的，透过租税政策抑制市场投机买卖不动产的行为，有其考量。惟，在推行政策的同时，建议政府宜通盘考量买卖交易以外的不动产移转，若系为配合政府公共政策目的，是否均应同样课予短期重税，或依照不动产取得原因，适当判断不动产取得日，或以合理方式计算持有期间，并于修订法令时予以完备，让徵纳双方有所遵循。谨提出浅见如下：

首先，有关不动产取得日期的判断，现行房地合一课税制度的子法规「房地合一课徵所得税申报作业要点」（以下简称「作业要点」）明定原土地所有权人因区段徵收领回抵价地及因参与市地重划取得重划后分配土地时，均以徵收前或重划前原土地取得日判断，若原取得日为104年12月31日前，该土地不适用房地合一课税，未来出售仍为免税。然对于原土地所有权人取回「协议价购」的抵价土地，是否得比照土地徵收，以原土地取得日判断是否适用房地合一课税新制，则无明确规范。依现行土地徵收条例，原则上政府在徵收土地之前，应先与土地所有权人协议购买。若协议不成，政府才可进行徵收。土地所有权人也可申请由政府以开发完成后的公有不动产抵付协议价购款。现行财政部函释认为土地所有权人以市价达成协议价购者，属自愿按徵收补偿地价售予需地机关，与徵收相同可免徵土地增值税，足见在税务上「协议价购」与「徵收」应给予同等对待。因此土地所有权人取得抵付协议价购款的土地取得日期，似可比照前述区段徵及市地重划，以原土地取得日期为准。

其次，本次修法亦针对台湾法人短期出售不动产课徵45％或35％的所得税负。其中，对于营利事业交易其兴建房屋完成后第一次移转之房屋及座落基地，由于兴建房屋之建商为从事供给不动产市场之生产性营业活动，非属此次短期投机炒房抑制对象，故予以排除。惟，若属法人地主以自有土地与建商合建分得房地，未来该法人地主出售房地时，是否也属前述兴建完成后第一次移转之房地，可排除适用短期重税？政府宜予明确。

至于近期热门的都更案，在适用现行房地合一课税的规范也似乎不够明确。目前作业要点中，有关因都市更新取得的房地，仅有当法人担任实施者取得都更后房地时，按都市更新事业计画核定日期判断是否适用房地合一课税。然而，有关参与都市更新的土地所有权人，是否都只能以都更完成后的取得日判断是否适用房地合一新制课税及判断其持有期间？或是可参酌作业要点中有关合建分屋规范判断取得日期及持有期间？其他参与都市更新的权利人，因一同参与都市更新，在判断是否适用新制课税及取得不动产的持有期间时，是否得给予例外规范？均宜在作业要点中予以明确。

房地合一课税新制2.0的推行势在必行，为让徵纳双方对于法令适用有明确依据，冀望政府同步完善相关子法规，于抑制短期买卖不动产交易的同时，对于其他兼具实现政府公共政策推行的协议价购与都市更新等态样之不动产移转，其税务规范能更加合理透明，俾利健全不动产市场发展。