死亡时未办妥移转登记 生前售房地 仅列遗产可免税

民法第758条规定，不动产物权取得、设定、丧失及变更者，只要未经登记，则尚未生效。换言之，房地必须要做移转登记后才能算是完成过户。

官员指出，我国高龄者多抱持「有土斯有财」观念，将毕生积蓄投入不动产市场，不少投资人过世前还在出售房地、签订买卖契约书情况，惟至死亡时尚未办理土地移转登记给买方。

若亲属过世前还有已交易、但未移转房地，官员表示，继承人在计算遗产时，必须将该笔房地併入遗产，同时继承人因继承过世者财产、债权等，对房地产的买家需履行过户移转义务。

但在申报遗产税时，继承人可检附房地交易契约，依遗赠税法第10条规定，可从遗产总额中扣除土地的公告土地现值或评定标准价格、房屋的评定标准价格。

举例来说，年迈的A小姐生前与B先生签订土地买卖契约，将公告现值1,200万元土地以2,500万元出售给B，该笔土地直到A过世前尚未做移转登记，但B已给2千万元款项、剩尾款500万元未给付。

A的继承人C在办遗产税申报时，须将该笔土地依公告现值1,200万元列入遗产，但可检附交易契约，将同额土地价值认列为未偿债务、从遗产总额中扣除。至于B已给付的2千万元款项（遗产）与后续尾款500万元（遗产债权）仍要列遗产总额中课徵10％～20％遗产税。

官员也表示，若被继承人过世前已完成移转登记，仅依照交易价款列入遗产课税，例如A生前完成移转登记，遗产总额就不会有土地、只会有该笔2,500万元款项。