专家传真－看看德国新内阁 如何应对住不易问题

德国长久以来多元的住宅政策为各国学习的对象，人民可以低价享有品质佳的租房，惟今年来房价与租金暴涨，已成为主要民怨之一。新内阁对此提出新的住宅政策，值得我国借鑑。

社会住宅成为德国新内阁主要政见

德国9月26日举行联邦眾议院大选后，席次最多的社会民主党（SPD）联合绿党（Die Grunen）和自由民主党（FDP）组成联合内阁，因三党代表色分别为红色、黄色与绿色党，而被称为「红绿灯联盟」（Ampel-Koalition）。

三党属性上有极大的差异，社民党与绿党中间偏左，自由民主党则是自由派，许多主张产生激烈的争辩，经过两个月密集的协商后，终于达成厚达177页的组阁协议。红绿灯联盟提出的新政策，除了眾所瞩目的国际关系与产业发展外，亦提及深受疫情衝击的弱势族群，协助改善租屋族问题，预计每年新建40万套住宅，包含10万套社会住宅。

解决德国严峻的居住问题

德国认为居住权为基本人权，将其视为国家社会福利体系的一环，法律对于住宅承租人给予相当周延之保护，房东不可任意调涨租金、无特殊理由不能任意要求房客搬家。并建设大量的社会住宅，以合作社方式经营，提供30年的低租金，以保障弱势者的居住权。

然而，社会住宅有30年的期限，之后即成为一般住宅租金可重新调整或买卖，故需要持续的新增社会住宅，始能因应社会需求，惟德国中间偏右派的基督教民主联盟对于社会住宅态度偏向保守，数量逐年减少。引用德国媒体统计，前任梅克尔政府，预计要新增150万套新住宅，实际上只完成120万套新住宅，其中只有11.5万套社会住宅，导致减少的社会住宅，远高于新增的社宅。2000年还有200万套社会住宅，但是至去（2020）年仅剩113万套，难以满足庞大的住房需求。

原本租金偏低的德国，近年来各大城市因供需失衡房租大幅飙涨，根据德国immowelt网站调查，柏林2016年至2021年，五年来租金上涨42％，其他大城市也相当惊人，如慕尼黑（24％）、法兰克福（16％）和斯图加特（27％）。9月公布的《德国人的恐惧2021》（Die Angste der Deutschen 2021）民调显示，有50％的德国人感到担心生活成本攀升，高居德国人最恐惧的问题第二名，足见包含租金在内的上涨已经严重威胁到德国人的生活。

对此，柏林市政府于2019年10月祭出五年内房租冻涨政策，虽然受到民眾欢迎，却在今年4月被德国宪法法院宣告违宪。之后9月柏林市进行公投，要求政府徵收房地产集团持有的上万户住宅，为当地人提供更多平价住宅，竟然有56.4％的选票支持政府徵收住宅。纵然该公投没有强制力，却也凸显出人民对租金上涨的不满。

红绿灯内阁深知德国民怨，遂一改梅克尔时代的做法，大举提高房地产供给，特别是每年要新增10万套社会住宅的数量。即使有专家指出在工人短缺与土地不足下，该目标不易达成，此举仍彰显新政府有解决的决心。

我国也应加速社宅兴建

根据《家庭收支调查》显示，台湾2020年住宅自有率为84.68％，但仍有许多弱势族群买不起或租不起房子，尤其是在双北等都会区特别严重。然政府或专家只想要求提高交易税（如房地合一税2.0）与持有税（如囤房税），或是要求央行强化选择性信用管制或是升息，或有助于缓和房价飙涨，不过这些政策对弱势者的居住权裨益相当有限。

蔡总统上任前开出8年内「兴建」20万户只租不售的社会住宅支票，不过依据政府统计资料，至11月30为止将已完成、兴建中与已决标的社宅都算入也仅有5万多户。足见我国对于社会住宅推动十分消极，若能仿效德、法等国大量兴建社宅，落实蔡总统政见，让弱势者都有机会入住，「城中城」的悲剧或许就不会发生了。