学者观点－台湾房市歷史经验：利息是最大的持有成本

最近因为房价大涨，民怨四起。由于央行副总裁陈南光认为绝对不应轻易论断「低利率与房价并无必然的关连性」，这等于打破过去央行的说法：「高房价与利率无关」，因此引起社会广泛的讨论。站在投资报酬率的立场，利率是炒房的成本之一，由这个角度切入讨论，清楚明瞭。

考虑炒作房地产的成本，可以分成交易成本及持有成本。交易成本是买卖时候才会发生的成本，包括买卖时须缴纳的税：土地增值税、契税及印花税。土地增值税由卖方负担，契税及印花税由买方负担，而卖方缴纳土地增值税后，所得还要併入年度综所税申报。另外，还有土地代书相关规费要缴，如果委托仲介的话还需要再给一笔服务费，一般行情是买方付1～2％，卖方付3～4％。这些交易成本基本上是一次性的。但也会影响房地产的买卖热度及投资客是否要进场。

持有成本是持有不动产期间每年需负担的成本。要缴给政府的，我国就是分开的地价税与房屋税，外国大都是合在一起的财产税。另外，如果是银行贷款，需要向银行缴纳利息，这就牵涉到利率。

台湾的地价税与房屋税，登记自用住宅的情况下，地价税适用千分之2的税率；若是一般用地，税率就跳升5倍，来到千分之10。房屋税同样也是以自用住宅申报较优惠，自用税率1.2％，营业税率3％，非自用营业税率2.4％。比较独特的是我国因为遵从国父遗教，课税的基础是公告地价与房屋评定现值。而这两者与市价相去甚远。因此换算成每年持有成本，相当于房地产市价，自用大概是0.1％，非自用大概 0.4％。这与国外像东京、纽约，很多房地产要缴的税大概高达1～2％的市价。台湾真的小很多。

然而由歷史经验来看，台湾在西元2000年前房屋贷款的利率基本上都在6％以上，当时很少有听到贷款炒房。因为最大的持有成本就是利息成本。利率高自然就抑制了炒房的行为。2008年金融海啸后，房屋贷款的利率，已经低到2％以下，加上有三年的宽限期。因此炒房模式，就是银行借钱来买房，付出的成本很低，而房价上涨的获利，可以大大的超过付出的贷款成本加上一切的交易成本，这样自然就促进了投资客与投机客的炒房行为。

准此，也容易得到为何国外很多研究会得到「利率与房价无关」的结论。因为例如纽约、东京，房地产的持有成本税负合起来每年就已经高到1％～2％之间，加上一大堆的管理成本，例如管委会管到夏天草坪的草有没有割，冬天有没有剷雪，还有高昂的管理费等等。因此不管利率为何，也不会去囤不动产，不会去买用不到的房地产。利率高低就不是房价的决定因素。

因此，思考如何改变台湾房地产的生态，改变持有成本的税负，最重要的工具就是囤房税。将非自用又不出租或开发的房地产课予重税，甚至进行累进的设计，这样才能将空地、空房逼出。政府甚至可以缩减每户三间自用的规则，落实房子的真正自用自住，「房子是用来住的，不是用来炒的」，避免有人再大量的炒作不动产。

当然上面是财政部的职权。站在央行的立场，让目前第三间房以上的贷款成数减少，利率升高，进行选择性信用管制，这个政策是正确的，但对口袋深的炒家效果不大。

目前社会上最担心的是课税会伤及无辜，也就是转嫁到承租户身上，造成租金上扬，弱势的租屋族受害。但这该检讨的是为何租屋契约不能跟税制挂勾？过去我们对于统一发票制度的推动，可以说相当成功。我们应效仿当年推动的精神，建立不动产市场的透明资讯。有所得就该课税，有支出就可抵税，这样才可逼出空屋，降低租金，实践「居住正义」。则社会才能进步，地才能尽其利，屋才能尽其用。