第五波打炒房 要打到痛点

近2年全台房价飙涨，台南市平均涨幅最大，达17.84%，其次是台中市涨幅16.25%，其他县市也都逾5%。薪资赶不上房价的速度，想要买个「家」成为市井小民、年轻人遥不可及的梦想，也成为政府须积极处理与面对的课题。

蔡总统在今年元旦文告中，允诺持续推动稳物价、打炒房。中央银行总裁杨金龙上周在一场研讨会中也谈到，央行今年将在「适当」的时机升息抑制房价，更提到，不动产贷款选择性信用管制措施尚有精进调整的空间，被外界解读为央行将祭出第五波打炒房措施。

观察全台这波全面性的房价上涨，究其原因，不外有四：一是市场游资浮滥。随着中美贸易纷争加剧，海外资金持续回流，加上新冠疫情衝击全球经济，世界性的宽松货币政策使得市场资金泛滥，利率走低，屋价易涨难跌，六都房价呈现南热北温。二是通膨预期。国际大宗物资与能源价格大幅上涨，餐饮业陆续传出涨价，令民眾对通膨甚感忧心，加上建商不当销售、投机客投机炒作，让预售屋买卖与红单交易更加火热。

三是建筑成本拉动。近半年来，钢价涨幅已逾2成，预拌混凝土也涨逾1成，营建业缺工，工期延长成本增加，建商压力更是沉重；四是低头期款。部分银行推出40年房贷，或房贷加信贷组成的「9成」专案，大幅降低买房门槛，也让房市更加热络。

央行加强选择性信用管制确实可以控管金融机构放贷成数与拨款金额，也可提高非自用住宅的贷款利率，提高炒房成本，并让房市热度降温。至于「适当」的时机升息抑制房价也有其效果，但考量台湾是以出口导向为主的经济体，近来新台币对美元匯率已大幅升值，升息将进一步推升新台币匯率，在衡量总体经济下，央行升息幅度应不至于太大，恐怕最多只有1码。这样的升息幅度对房价抑制作用有限，须有其他配套税制或措施才行。

抑制房价炒作，还需财税、金融及管制措施等跨部会政策配合，如建物开工供给与购屋需求、房屋交易资讯的透明度。这部分在实价登录2.0纳管预售屋之后，虽仍有30天的时间差，但已可大幅减少业者操弄价格的空间；加强查缉土地炒作、预售屋红单买卖等，并以《公平交易法》取缔不当促销，依其情节处以重罚，也可避免不当炒作。

另外，也应提高多屋族的持有税，现行如果是自住用，全国户数3户内都能适用自用税率，税率为1.2%，显得过度宽松，未来应朝「单一自住更轻松」与「提高多户持有成本」的方向努力，并对空置的土地、房屋课税或列管，以保障民眾的居住人权。

此外，政府更应从健全投资环境与加速产业转型升级着手，引导民间资金投入实体建设，与建造社会住宅，并加强包租代管与租金补贴等措施健全租屋市场，才能真正减轻人民的居住负担，让青年及市井小民受惠。（作者为国家政策研究基金会副研究员）