2022 激情过后 房市低调涨

2021年可说是惊叹号不断，价量齐飙的程度，屡创台湾房地产发展史上空前的纪录，展望2022年的金虎年，房市在激情过后，市场专家普遍预期不论住宅、土地、商用不动产，多头格局不变；不过今年是选举年，房价议题势必是重中之重，政策打炒房这只黑天鹅已经愈变愈大只，房价暴衝的时代已经不再，涨幅会收敛。

潜在通膨、营建大缺工和原物料成本大涨、加上多年来海外台商重组供应链、积极回台布局扩厂，在长年货币宽松的超低利环境，房市在2021年写下了量喷价扬的新纪录，实价、甚至变成「时价」，桃园、新竹、台中、台南和高雄等地价和房价已创前波高峰。

不过，红单转手牟利、本小利大的预售屋被投机客高度财务杠杆操作，早已被政府盯上，一连串打炒房政策连番追杀后，建商高价抢地、囤地也被紧缩；某大建商不讳言，2022年房价涨幅不会再像2021年一样暴衝，而预售屋换约潮、「下车潮」，在内政部拟修订平均地权条例禁止换约条款三读通过之前，也势必可以预期会在上半年涌入，甚至不排除有些飙涨过头的土地市场，未来很可能会出现「多杀多」现象，值得留意。

《住展杂志》研发长何世昌表示，虽然2022年正逢选举年，政治与政策面动盪加剧，但预料今年多头格局不变，推案量不会受到选举因素而影响。值得注意的是一连串打房政策，将牵动房市价量。

前有房地合一2.0实施锁住预售屋买盘至少五年不能释出，已造成预售屋量缩、价涨，后有内政部「禁止预售屋换约」杀手锏祭出，后续是否会在立法院三读，完成修法，备受关注。何世昌认为，虽尚未修法通过，但预料短期将影响预售市场买气，建商推出预售屋建案意愿降低，不仅未来预售屋推案量会减少，市场资金还可能会往成屋市场移动，包括新成屋、新古屋与中古屋，会不会造成成屋市场供不应求的大利多，形成预售、成屋分次轮涨，如果是这种结果，将是最糟糕的结局。

而「房市总司令」戴德梁行董事总经理顏炳立总体观察住宅、土地和商用不动产市场指出，在政策衝击炒作下，2022年的炒房客，已被砍断了金流，政策「黑天鹅变大只！」预期土地、商用不动产、住宅市场买卖移转栋数，都不会超越2021年，但房价还是会稳步攀到高点，多头格局不变。

顏炳立直指，2021年土地成交量达2,893亿元，预期2022年将维持在2,500亿元的大量；商用不动产去年成交达1,528亿元，估计2022年也将维持在1,500亿元的高水位；住宅市场指标之一的建物买卖移转栋数去年应有33万栋，估计2022年则略为量缩到31万栋。

顏炳立认为，2022年的土地、房市，都会有潜在的需求，土地有量的城市，房市继续看好，价、量、买气，都会有10％以上的增涨，尤其第一季，土地市场交易仍乐观、期待，不过比起去年，价、买气都稳健收敛，创高幅度会变缓；工业土地价已到顶，物流、仓储需求仍强劲，地价缓涨，量缩续热。

顏炳立表示，2022年全台六都办公市场再创新量、新价、新高，将是下波的自用企业买盘；惟店面市场，价不降，买不追，依旧无量，买气不起，还在復健中；另方面在豪宅市场方面，买气会有，但会趋于收敛。

世邦魏理仕台湾研究部主管李嘉玶表示，根据世邦魏理仕针对台湾多家大型投资机构所进行的最新问卷调查显示，投资人对于三大议题，最感忧心，包括：通膨高于预期、银行放贷态度转变，及新一波疫情导致边境开放延后，认为可能将影响今年的不动产投资活动。

李嘉玶表示，2022年土地市场购买需求将维持稳定，但土地价格难再创高；至于商用不动产市场，工业用不动产将持续受到自用型买方青睐。