三大症结 卡住都更危老

都市更新条例自1998年施行至今已超过20年，截至2022年2月的统计，全台总核定件数只有993件，已完成和施工中的只有709件，根据实务执行都更的业者指出，最重要症结仍在于容积奖励不足、地主期待过高、及审查程序缓慢等。

在容积奖励方面，多数业者认为基准容积太低，是影响都更的第一个障碍，尤其以台北市而言，住三容积率只有225％的老旧公寓，就算加上四～五成的容积奖励，但是要在改建后分回「满意」的坪数，依旧困难重重。

而在实务上，又有三大问题限缩了实质奖励，一是过去的地政登记与现行法规不同，造成分配上的困难；其次是一楼店面的营业面积限缩，需要更多的容积弥补；三是建筑法规限制，让容积难以做到最大利用。

宝舖建设副总陈松林表示，因为地政登记法规做了很多改变，包括雨遮不能登记、外露柱不能登记，导致权状面积减少了10～12％；然而房屋改建时，原住户却希望依照过去的登记面积计算分回，导致建商利润被压缩，办理都更意愿自然降低。

陈松林指出，都更或危老的房子屋龄都在30年以上，都是「建蔽率时代」的产物，过去住宅区建蔽率为60％，现行法规为45％，还要做门厅设计，一楼店面缩水很多，实务上根本分不回原坪数，以致拥有多数店面的都更危老意愿都很低。

近几年致力危老改建业务的东龙不动产董事长王栋隆便直言，只要一楼有店面的四、五楼公寓，在权值认知上往往有很大价差，成案的机率很低；如果店面原先又是做为修车厂、机车行…等行业，改建后的全新建筑根本不可能在原址经营这样的行业，导致有这些店面的基地改建更困难，甚至根本不必谈。地政士全国联合会荣誉理事长王进祥指出，实务上目前虽有些作法是将减少的店面价值改为分回楼上坪数，但店面价值若过高，想靠此弥补根本做不到，归根究底，容积奖励还是要适度放宽。陈松林也指出，建筑法规条款太多，严重限制设计端执行，除了容积奖励看得到、吃不到，设计条件受限，也让建筑难以呈现美观与创新。

地主期待过高部分，富冠地产执行总监田大全表示，专业门槛与缺乏信任基础，导致所有权人「邻居」之间，以及地主和建商之间的沟通障碍，原本就是都更最大的困难。但是为了促进都市再造，保障居住安全，政府应该对已经判定的「危楼」，提出更具体的手段，让「囤危楼者」断念。

都更成效不彰的第三大因素，则是审查程序过于缓慢。陈松林指出，严格来说30年以上的房子都算危楼，因为民国88年以前所盖的房子，耐震系数都只有0.1G，只能耐3级地震，基于公共安全考量，其实根本不需要做评估就应该改建。未来如何全面简化都更、危老的审查，是政府应该严肃面对的课题。