私法人购屋採许可制 形同禁止

前言：近年政府面对高房价问题，施政愈来愈棘手，而各部会也陆续祭出各种房市管控措施，包括内政部推动实价登录2.0，财政部推动房地合一2.0，央行连续推出四波不动产信用管制、上周更升息1码，金管会也针对银行土建融和不动产放款严加监管，显见政策已成为影响不动产市场相当关键的因素。政府这波打炒房的最新焦点，将聚焦内政部研议修法平均地权条例及不动产经纪业管理条例，预期近日行政院院会通过后将送立法院审议。

不过，由于部分修法内容引发极大争议，本报认为房地产政策就像两面刃，更不应伤及无辜，因此在修法紧锣密鼓之际，本报特地邀请学者专家集思广义，期提供政府、立法院在修法时的参考，希望能让法令更周延、完备，在保障购屋者权益的同时不会伤及无辜民眾，同时兼顾房地产业的正常发展，达到政府、民眾、产业多赢的目标。

内政部本次修法，拟限制私法人购置住宅，对此学者专家主张，修法改採「原则禁止，例外许可」，无异以「一刀切」方式直接禁止私法人购买住宅，不但世界各国无前例可循，更有违自由市场经济运作，耗费庞大行政成本和资源，也与房地合一2.0、公司法第18条等法令互相矛盾，因此欠缺足够合理性与可行性，政府修法不可不慎。

中华民国不动产开发商业同业公会全联会理事长杨玉全表示，全世界民主国家，没有禁止私法人购买住宅用房屋，若要防止炒作，可採重税手段；而房地合一税2.0已于去年七月上路，针对法人5年内买卖成屋、预售屋，课以45～35％重税；而缴纳房地合一税后若分配盈余，还要再缴28％的所得税，合计实质税率已达60.4％；如果政府嫌税负还不够重，可以再检讨，但不应该全面禁止，造成杀鸡取卵。

杨玉全表示，若要求私法人买房採许可制，然后到内政部以合议制逐案去审，依目前私法人每年买卖住宅案件约7,000件估计，每天至少要审200件，以内政部人力，待审议结果出来才能决定可否过户，这种行政障碍造成买卖契约根本就不能进行，形同全面禁止法人购屋，限制人民自主移转财产，明显违宪。

云林科技大学科技法律所教授杨智杰表示，去年七月开始实施房合一税2.0，已针对私法人买卖不动产课以最高45％的重税，但迄今实施才半年多，应先观察立法成效，而非急于再提出一个更强烈的制度；此外修法拟排除4个例外，包括长期出租经营、员工宿舍、都更危老重建、及中央主管机关核准项目，但在许可机制下，行政机关要审查公司未来使用计画、并持续稽查买入房屋后是否符合原计画使用，对行政机关将是不可能的任务；且限制五年内不得移转的规定，也与房地合一2.0制度（5年内课重税）相违背。

真理大学法律系教授林家祺表示，限制私法人取得不动产，为世界各国所没有的制度，杀伤力很大，也会形成国内外法人在台投资的障碍，更将影响工商发展与外资来台投资意愿；另外在法学上，更形成「不当连结禁止」，即「城门失火，池鱼遭殃」，正当性、合理性都不足。

中国文化大学都市计划与开发管理学系系主任徐国城表示，他认同私法人应避免挟着资金优势炒作住宅，但要修法採「原则禁止，例外许可」，以「一刀切」的方式禁止私法人购买住宅，则属矫枉过正，值得商榷，更有违自由市场经济的运作。至于採个案审查后许可的途径，衍生的行政成本与可达到效益间的比例原则，令人质疑。

信理法律事务所律师许文怀表示，私法人买房拟採许可制兹事体大，政府修法不可不慎。不动产本质上并无造成公共危害、也非特殊产品，内政部竟拟就私法人购买住宅採「事前许可」的管制政策，似违背许可制的内涵；尤其公司法第18条规定私法人得登记不动产买卖为所营事业，私法人本得自由买卖不动产，因此此次内政部修法恐与原本法律相抵触，且不问私法人的公司性质、营业项目、使用用途、建物价值，恐有「打击过广」之虞。