预售屋换约 採实收价金计税

预售屋交易人留意课税规定，财政部中区国税局表示，针对预售屋适用房地合一2.0案件，我国採实际收取价金计税，其推计成本费用3％同样依实际成交金额计算，不包含受让人后续支付建商（或地主）价款。

房地合一2.0自2021年7月上路，2021年预售屋换约交易课税方式分为两种，如果是在2021年6月30日前换约交易，同样属于财产交易所得，採售价减除「取得价＋成本」后併入综所税课税，今年5月申报缴税。

如果是2021年7月1日后的预售屋换约交易，则属于房地合一税2.0范围，必须在签订买卖契约后30日内申报课税，不在今年5月申报综所税范围。另我国也同步调整推计费用率，从实际成交金额5％调降到3％，并新增上限为30万元。

官员指出，所谓实际成交金额定义为「实际收取价金」，以实收价金当收入，成本以实际支付为主。

举例而言，近期在国税局案例中，有民眾去年看到台积电宣布落脚高雄楠梓，疯抢楠梓区的预售屋标的（总价多为800万元），例如先付订金100万元取得预售屋承购权以后，再以200万元价格转手卖出其承购权给他人，等于是加价100万元转卖。

官员指出，高雄国税局在个案中认定，以该笔200万元做为成交价格，并非以建商出售总价为成交价，而财政部也认同国税局见解。

不少炒房群组则在网路指出，过去成交价格是以总价认定，因此推定费用可拉高到数十万元，如今以100万元认定，成本费用仅剩3万元，免税空间缩水至少九成。

官员表示，若个人申报房地合一税时未提出交易凭证，我国依所得税法第14条规定，按「成交价额」3％计算成本费用并以30万元为限，并无疑虑。另个人也可提出费用凭证者，採核实认列成本抵税。