解构私法人购买住宅禁令

去年12月7日台南仁德出现漏夜排段买房人潮，内政部旋即于隔天祭出整顿预售屋的5大辣招，除了预售屋换约转售最受瞩目之外，市场讨论度最高的则非管制私法人购屋莫属。

最新《平均地权条例》修正案增订私法人购买住宅用房屋许可制规定，应由买方检具计画等文件，且用途仅限员工宿舍、长期出租经营、都更危老重建，以及经中央主管机关核准项目，并限制取得后于5年内不得办理移转、让与或预告登记。

主管机关把修法的战场重新拉回2020年12月「健全房地产市场方案」，到底私法人购置住宅出了什么事？

内政部数据分析，2020年全台有555.79万位自然人拥有住宅，其中有4房以上的占1.46，但11.24万个拥屋私法人却高达11.96拥有4房以上，且多屋的自然人平均持有5.45房，但多房法人却持有25.35房。显见私法人囤房、炒房的情势明确。

利用私法人购屋的诱因至少可以分为四大类。首先，以私法人名义投资不动产，在房地合一1.0时代，均一课以20％的税率，短期交易的避税空间极大。其次，转让公司，名义上是出售股权，实则是出售不动产但避开房地合一税。第三则是私法人架构方便股东增资、融资取得，也可以隔离风险，确保个人资产。第四，以私法人甚至境外公司、法人代表的多层设计，可以确保隐私、资产传承。

惟去年房地合一税2.0已将私法人短期交易调高至45％、35％，也扩大课税范围到预售屋及交易持股过半且股权价值50％以上是由房地构成的私法人，况且央行从2020年重启的第一波限贷令第一条就针对私法人购置住宅限制新增贷款成数6成、无宽限期，持续加码到去年贷款成数只剩4成。

高税不足禁，限贷又对预售屋鞭长莫及，终使内政部铁了心重启霹雳手段的限购、限售修法，即便业界有从《宪法》、行政法、交易成本等各面向挑战修法的正当性、合理性，仍无碍于主管机关义无反顾的推动。

从市场面来看，许可制採计画审查制会增加交易的程序时间及不确定性，肯定会降低交易动机，稍使市场冷却，但会否出现当年奢侈税「量缩价扬」的后遗症，值得探讨。

前述4大诱因的后两者，对于符合政策要求或是高资产族群的长期经营、资产配置需求来说，可以堂而皇之进场，一如豪宅限贷对现金购屋者一样，其实影响不大。惟如与预售屋禁止换约产生交互作用，可能因为政府政策或决策变更，导致无法交屋履约的窘境，最后恐怕出现轻饶投客、重伤建商的怪象。

限购、限售会阻断市场流动性，有让市场闭锁之虞，应是打炒房最后的手段，建议主管机关修法前要充分沟通，做好配套准备，否则又重蹈陈义过高、成效不良的宿命。