专家传真－别让居住正义愿景 陷入进退维谷

去年以来，由于物价不断飙涨，政府为能减轻租屋民眾生活负担，3月31日行政院通过「300亿元中央扩大租金补助专案」，为期一年。虽我们乐见政府体恤租屋民眾负担，将政策对象是在照顾弱势的租金补助放宽申请门槛，以及增加补助预算，同时提高房东租金所得免税额度，或是享受优惠自有住宅税率，但却又无法忽略其背后正在反映，过去六年以来所推动的居住正义愿景似乎陷入进退维谷困境。

回顾国内房屋市场于SARS疫情衝击后，在货币宽松、利率偏低及储蓄偏高等因素助长下，虽呈现前所未有荣景，但薪资却又持续停滞，使得经济弱势族群更加不易购屋。因此，政府从2010年4月起透过官民合作分享模式推动合宜住宅政策，先提供公共閒置土地卖给民间厂商兴建合宜住宅之后，再以低廉的价格售给经济弱势民眾，替代过去以来政府所主导兴建的国民住宅。

虽合宜住宅政策立意良好，但却又衍生许多负面效应。亦即政府若要透过合宜住宅政策协助经济弱势族群购屋，则需让其售价更低廉于周遭之房价；然而，由于需求远超过于供给，必须採取抽籤决定哪些民眾优先取得承购，一旦抽中，除了马上可以获致价差利得之外，俟禁售期间（例如五年）结束后转售，其利得从数成到一倍，此种「套利」过程，与过去国民住宅政策存在的问题，如出一辙，更是与落实居住正义之方向，背道而驰。

另一方面，政府不论是兴建国民住宅或合宜住宅出售，必须持续寻找较适合的公共土地；然而，土地资源具有稀有与无法成长特性，使得政府在日益不易取得适合土地资源下，让掌握解决居住问题的筹码，极易因公共土地不断减少而循环归零，最后造成无以为继地步。

2016年5月政权再度轮替之后，为了落实居住正义愿景，避免重蹈过去国民住宅或合宜住宅政策覆辙，政府特别规划「安心住宅计画」，同时实施包括：杜绝炒作房价、健全租屋市场及8年兴建20万户「社会住宅」等「房市三箭」作法，希望能够保障经济弱势族群「安身」权益；其中，最受到民眾期待的莫过于落实居住正义的社会住宅政策。

然而，检视六年之后社会住宅政策，却又发现再度跳票。依据内政部社会住宅网页资料显示，截至今年2月为止，包括兴建中及待开工的社会住宅仅有56,849户，甚至将内政部「包租代管」累计的3万3千户住宅一併计算入加以美化，仍然不及10万户。此与OECD国家社会住宅数量占该国全体住宅存量的比重比较，例如：欧盟7.5％、荷兰34.1％、香港30.4％、丹麦21.4％、英国16.7％、南韩8.9％，遑论星国高达八成。

上述数据显示，长期以来政府推动社会住宅政策步调相当迟缓。其中，除了社会住宅政策以「只租不卖」的基本原则，难让租屋民眾享受房价上扬所获致的资本利得，以及在民眾「有土斯有财」或「有屋始成家」根深柢固思维下，更是不易受到青睐之外，如果这些社会住宅位置于「蛋黄」偏远的区域或交通条件较差，一旦其出租状况不佳所带来的资金成本压力，更是让政府主管部门沦为民意代表质询指责之焦点。

无庸置疑，政府在推动社会住宅政策上，必须以永续发展为前提，同时以兼顾经济弱势族群安身为目的。虽社会住宅只租不卖「缺点」，使得租屋民眾无法获致房价上扬所带来的资本利得；但落实居住正义，是政府无法推卸之责任，至于是否享受资本利得，其实并非是政府的考量。亦即政府若要落实居住正义，则需加强盘点整合公共资源，配合都市计画增加兴建社会住宅，在某一期间（例如十年）内，以更低廉于市场的租金提供经济弱势族群居住，甚至透过税制优惠鼓励其藉此储蓄购屋。

毕竟，政府经费来自全体民眾纳税，与其每年任意浮滥砸钱编列300亿元从事租屋补助，成为后代子孙债务，不如将公共资源投入兴建可以永续经营的社会住宅，或者提拨部分预算作为补助经济弱势族群储蓄购屋所衍生的贷款需求。此外，在住宅政策调整上，除了提高容积奖励之外，延长税制优惠期间，吸引民眾参与推动都市危险老旧建筑更新，藉此增加住宅供给，进而抑制房价飙涨，如此始能真正达到落实居住正义愿景。