经济思维－房价真的过高吗？

首先，若仅就价格走势，则不论依据本国或者跨国比较数据来判断都不全面。其中的主因是交易哪栋房地的选择本身就存在偏误——可想而知，卖相比较好的房屋会优先以更高的价格被交易。据笔者以台湾个别家户交易资料统计，持有时间越短的房地，换算其卖方所得的年报酬率越高。以2011至2016的资料为例，持有时间三个月即卖出的房地，其（税前）年报酬率达39％，而持有六及十二个月的房地年报酬依次为16％及8.5％。

与其以价格来判断，较好的方法是利用交易的性质来判断：哪些是投机交易，而哪些是非投机交易？若能拆分这两种交易，则房地的真实价值可定义为市场在仅存非投机交易下的交易价格。有以下几种做法可以判断投机及非投机交易。第一，可以假设买卖方「自住以外」的房屋交易皆为投机交易，若否则为非投机交易。其背后逻辑类似于囤房税，其以自住以外之次栋以上房地作为课税标的。第二，我们可以假设非投机交易来自于「刚性需求」，也就是买卖双方不得不交易的情况——比如买卖任一方由于工作、婚姻等常见因素触发交易（我们可定义买卖任一方在交易前后一年内有换工作或结婚者为非投机交易），则不因刚性需求衍生的交易即为投机交易。第三，我们也可将持有极短时间（比如一年）即转卖的房屋视为投机交易，其定义类似于广义的「炒房行为」。

若我们从严定义，将皆符合以上三种标准的房屋视为投机交易，则笔者以2011至2016之资料统计，全台大约有37％的交易为投机交易——这些交易并非源自于买卖双方的刚性需求，而是本于双方追求交易报酬的动机。若粗略以县市区分，台北市及新北市之投机交易约占29％及36％，而其他县市之投机交易占41％。此结果显示，双北地区虽然涨势凶猛，其房价其实较台湾其他地区更加反应了人口移动下的真实需求。若以房屋交易价格的级距来看，则最高价及最低价之房屋投机交易各占37％及29％，而中价位房屋之投机交易占41％。此结果符合常见的房市观察：低价位标的往往有强劲的买方刚性需求，而高价位房屋相对不易迅速转手，使得中价位者更常用于投机。

房价确实是重要议题，而政策施行需要更细节的数据作为投机交易的判准。以台湾房地市场来看，保守估计仍有约三分之一的交易为投机交易，代表的确有紧缩房市的施政空间。然而，政策应该实施多长的时间，要在哪些地区重点实施，皆仰赖政府个体家户资料的定期更新及估算。