成本涨 行库：都更危老拉警报

金融圈人士透露，营造成本持续上扬，已衝击到都更危老案的进行，最主要的导火线在于建商因为营造成本上扬，要求拉高建商的分配比例，但未获原住户同意，影响所及，已有很多都更危老重建案因此停摆、触礁。

银行主管分析，由于建材成本上扬、缺工问题迄今未决，不但使得整个营造成本大增，更使都更和危老拉起警报，首当其衝的就是建商和原住户一起进行「合建」类型的都更危老案。相关衝突点在于合建的分配比例，以往都是採取3:7分配，即建商分三成，原住户分七成，但现在营建成本不断飙升，建商已要求拉高分配比率。

业界人士指出，国内整体营造成本的增幅，若以官方统计的全年营造工程物价指数的数据来看，2021年全年就年增10.93％的营造成本，今年首季亦较去年同期涨10.21％，使得建商认为倘若合建分配比例只有3比7，根本不够，反而还会倒赔，因此有许多合建类型的都更危老案，建商已争取调整分配比例，「改成3.5:6.5，甚至4:6」。

银行主管对此表示，通常原住户在和建商进行都更危老的合建时，都是以委托建商建造，然后建商以盖好之后的新屋可分配到一定的户数，来取代原住户必须支付的建造费用，因此当营造成本上扬时，建商自然会直接思考以提高分配比率来反映营造成本上涨，原住户所应该支付的额外费用。

但原住户对前二年已谈定的分配比例，通常不愿意再更动：「毕竟拉高建商分配比率，就是自身权益缩水」，至于还没有谈好合作细节的新合建案，由于过去的分配比例大多是建商分配三成，住户方也不见得愿意因应最新营造成本上扬的情况来拉高建商的分配比率。

除了合建的建商和住户谈不拢之外，中小型建商退出市场、退出整合的情况也愈来愈多。金融圈人士举例，去年底立偕建设位于吴兴街尾的大面积都更案，转由升阳建设接手，是其中最有代表性的案例，但此外还有很多和转手相关的都更危老建案处于「现在进行式」。