税务法务－自住客卖屋 享房地合一优惠

财政部赋税署指出，个人出售自住房地，可适用房地合一税制的自住减免，若为卖旧屋换新屋，另可适用重购退税。自住减免为所得额400万元内免税；而重购退税则为旧屋换新屋，依成交价按比例减免旧屋出售所得，最多享免税。

依所得税法规定，房地合一所得额为出售价格减除成本费用、土地涨价数额、三年内房屋土地交易损失金额，并依照持有期间适用房地合一税率，个人持有两年内为45％、两年到五年内为35％，五年到十年为20％，十年以上为15％，持有五年内非自愿售屋情况则为20％。

不过，为避免房地合一税错杀自住客，我国另提供自住减免与重购退税优惠。

自住减免为个人转卖本人、配偶或未成年子女实际居住且设立户籍达六年以上的自住屋，且六年内未将房地做为出租或营业使用，即可适用房地合一税课税所得400万元内免税、超过400万元部分适用10％房地合一优惠税率，惟六年内限用一次。

重购退税为出售自住房屋、购入其他自住用物件情况下，若符合四大条件包括旧屋出售前一年未做营业或出租、出售旧房地与重购新房地的移转登记日在两年内、新屋购入五年内未作其他用途或再移转，还有个人、配偶、未成年子女在新旧屋皆设有户籍并居住，即可适用优惠，依照新屋价格占旧屋价格比例认定抵税，例如小屋（低价屋）换大屋（高价屋）可全额核退旧屋的房地合一税，大屋（高价屋）换小屋（低价屋）依比例退税。

官员指出，自住减免适合单纯处分自住屋者，重购退税则适合换屋族，不过如果是大屋换小屋者，自住减免也可能更优惠。

举例而言，若A以800万元购入自住屋、多年后以1,270万元卖出，并用900万元购入新屋，其课税所得额约399万元。

若A适用重购退税，依比例计算可扣抵约七成的房地合一税负，但仍要缴剩下三成税款；若适用自住减免，因课税所得额低于400万元，可直接免课。