都更危老 再吹百分百房贷风

银行业者在都更危老业务上竞争激烈，十多年前曾出现「百分百房贷」再现，都更危老吹起「百百风」。业界人士透露，这种「百百风」的都更危老案件，金额少则3亿～4亿元，多则高达20亿～30亿元，最早发起的多为中小型银行，积极透过都更危老提供100％贷款，争取业绩，现在大型公民营银行也加入战局。

大型行库对百分百融资的危老案，主要以两种方式把关，一是原地主自盖自建的危老建案，才给予百分百融资，建商主导的最高仅贷7成，二是以该危老建案在转为房贷后房贷成数最高7成，来估算危老所需建融金额，若地主户总资金需求在限额内，就可获得行库的百百融资支持。

据悉，这种百分百融资的都更危老案，几乎都集中在双北市，由于相对于一般的土建融案，最多只能取得对开发金额约5成融资，其中1成还必须保留在动工时才能再动拨，都更危老融资提供的「百百」条件，可一次供应建商全部的资金需求，因此银行特别要求，必须把这笔100％拨出的融资，全数存在银行的信托帐户。

金融业人士表示，这种100％融资的建案，坪数以100～200坪居多，也有发现超过300～400坪的百分百融资案。

由于有些类型较特殊，一个基地分成A、B两区，之所以如此，主要和住户是否全数同意有关，由于危老有必须要全体住户都同意才能承作，因此实务面，也有将同一个基地分成两个区块，未能获全体住户同意的则以都更进行。

银行主管指出，这种危老都更百分百融资的风险控管，除透过将全部资金拨入银行信托专户来把关。

建设公司也必须出具完整的报告书，包括建筑师的意见及聘请费用、营造工程费用、专门把都更危老流程的团队费用，及其他专业规画费用例如绿建筑的打造等细节，都须包括在内，银行再根据开销，从专户拨出费用给建商。